«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
Москва. Сейчас есть попытки на вторичке купить квартиру: ажиотаж продолжается, причем у собственников сносит крышу от денег. Если есть предложение купить квартиру - значит надо повышать цену. Теперь даже на вторичке нет адекватных вариантов для покупки. Сначало первичка задрала цены, теперь вторичка ушла в небеса. Остается ждать, когда товарищи будут уходить в кеш массово.
Еще раз показывает какое у нас криворукое государство, ради прибыли банков и застройщиков готово пожертвовать обычными людьми.
Зачем им выходить в кэш? Ну получат кэш, а дальше что? Квартиру всегда можно сдать и так далее, поэтому я не верю в падение рынка недвижки в Москве (в рублях). Я знаю несколько таких инвесторов, в долларах все потеряли сильно и доходность копейки, в кэш никто не вышел и не думает, так как кэшу (особенно в РФ) доверия еще меньше.
Могут выйти в кэш для того, чтобы купить акции.
Ага, конечно, бросились продавать квартиры, чтобы купить акции. Еще скажите, биткойн купить.
Так а смысл сидеть в недвиге с околонулевой доходностью, если акции надежнее и доходнее? К тому же можно инвестировать в нормальную недвигу в развитых странах через REIT
А почему, вдруг, REIT надёжнее, чем своя квартира? Не в идеальном, а в реальном мире. Серьёзно считаете, что биты на сервере иностранного оффшорного брокера надёжнее квартиры? Завтра ведь хз, что будет. Могут какой-то новый финмониторинг придумать, что деньги то твои, но фиг выведешь. Может брокер лопнуть. Могут деньги зависнуть на одном из звеньев цепи вывода. Да, согласен, когда стоит вопрос вложить условные 5% своих активов, то ценные бумаги выглядят ликвиднее и менее геморно.
Но вкладывать 150% своих активов (где 50% это вообще заемные средства), невзирая на существование нечестных застройщиков и чёрных риэлторов, выглядит понадежнее у себя под боком. Ну упадут доходности, ну не выйдет за квартиру в мск жить в Таиланде на широкую ногу, а выйдет где-то в Бибирево вонючую комнату снимать и есть дошик, но это всяко лучше, чем получить вообще 0.
Ну и да, подозреваю, что, возможно, уже созданы или будут криптоинструменты для инвестирования в тот же REIT, которым нипочем ни финмон, ни надёжность брокера, но там, в свою очередь непомерный риск переносится на хозяина ключа. Взлом компа хакером, потеря пароля без бекапа, отдача пароля под угрозой жизни. Все это, увы, не имеет защитных механизмов в виде нотариусов, судов, экспертиз
Тоже самое можно и про квартиры сказать. А уж сколько схем развода с недвижимостью...
вы шутите вкладывать деньги в акции и биткоин на хаях 10 летия? Упадет всё. Люди потеряют 50% своих активов минимум.
Про биткоин я ничего не говорил, а акции каждый год на хаях, что нормально. Ну, можете вкладываться в однушки в Подмосковье по цене квартир в Берлине - наверное выгодная сделка для страны с полумиллионной убылью населения за прошедший год, я в недвижимости не особо разбираюсь
Сейчас жилье покупать не выгодно, я покупал квартиру в раменском за 800 000 рублей в 2018 году. Ито дороговато купил. Были цены и за 200 000. Чтобы взять по таким ценам надо шире мыслить. Сейчас просят продать её за 3600 000. Но я не вижу ни одной идеи куда эти деньги вложить. Возможно продам и куплю доллары. Но в Раменском будет метро через 1.5 года и непонятно что выгоднее. Ведь если доллар взлетит до 100 то недвижимость также не упадет. А с учетом метро есть еще куда расти недвиге.
акции и индексы не всегда растут это миф для недалеких маменьких инвесторов. Все в 2021 году лишатся своих сбережений на акциях.
Сейчас у меня доходность на акциях порядка 10-15% в месяц(как депозит до 7 млн рублей увеличил стала ниже почти в 2 раза). Но не тешу себя иллюзиями. Каждую НОЧЬ я закрываю все позиции по акциям. Держать деньги в акциях это очень страшно. Я заснуть не могу. Сразу сон снится что упадет всё на 80%.
Зарабатывать на бирже я научился спустя 6 лет... и скажу это просто везение что я понял некоторые особенности и их использую. А никак не аналитика от ведущих агенств и уж точно не графики которые вы тут прикрепляете.
Средняя доходность по рынку недвиги отражена в индексе MREDC, и она почти не превышает инфляции доллара за 5 лет. Отдельные примеры удачных сделок - это всё равно, что примере отдельных сделок по акциям типа Теслы, которые могли пойти куда угодно.
не графики которые вы тут прикрепляетеЭто график цен на российскую недвижимость, если вы не поняли. Можете начинать бояться и закрывать по ней позиции каждую ночь
я про графики S&P500 и их доходности. Которые ничего не показывают что будет в будущем
А почему S&P 500 вдруг должен перестать приносить доходность в будущем?
а почему должен приносить доход в будущем? ты ванга? Объясни экономически по какой причине 100% каждый год индекса должен быть в плюсе?
Величайшие инвестиционные трейдеры современности сейчас начали слушать и ждут твоего ответа.
Потому что это бизнес, а бизнес работает на доход владельцев. По этой же причине портфель облигаций должен быть в плюсе каждый год, совокупный доход от зарплаты должен быть в плюсе каждый год, доход от сдачи недвижимости в аренду должен быть в плюсе и тд. Это нормальное состояние экономики
о каком доходе ты говоришь в бизнесе из списка индексного? Индекс уже давно является виртуальным и не отражает состояние компаний. Разберись вначале с матчастью.
посмотри на график s&p500 за 130 лет найдешь для себя много приятных минусовых лет.
За последние 100 лет отрицательная общая доходность у американского рынка была в 30х и 70х, правда годовая дивидендная доходность была не ниже 4%. Почему ты думаешь, что твоя халупа в Подмосковье выдержит кризисы вроде Великой Депрессии и нефтяного шока лучше?
я может её и продам. просто 3600 000 тысяч у метро это не 9000 0000 у метро. разница очевидна. Если бы халупа моя стоила 9-10 млн я бы продал с радостью. А так есть ли смысл какой то сакральный в продаже? в поселке новосибирской области откуда я родом такая квартира стоит 2800 000. Тоесть на миллион дешевле при том что до москвы(тобишь первого европейского уровня города ) надо лететь на самолете 3.5 часа.
Вы еще скажите что теханализ работает..... вот тогда вообще понятно всё станет с Вами.
Жилье в Берлине дешево стоит я это тоже вижу. Я бы хотел продать жилье в Подмосковье и купить в Берлине но надо разобраться с нюансами. Какие там налоги на жилье? Какой у меня статус? Я смогу хоть визу без проблем получить чтобы доехать до квартиры?