«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
Москва. Сейчас есть попытки на вторичке купить квартиру: ажиотаж продолжается, причем у собственников сносит крышу от денег. Если есть предложение купить квартиру - значит надо повышать цену. Теперь даже на вторичке нет адекватных вариантов для покупки. Сначало первичка задрала цены, теперь вторичка ушла в небеса. Остается ждать, когда товарищи будут уходить в кеш массово.
Еще раз показывает какое у нас криворукое государство, ради прибыли банков и застройщиков готово пожертвовать обычными людьми.
Зачем им выходить в кэш? Ну получат кэш, а дальше что? Квартиру всегда можно сдать и так далее, поэтому я не верю в падение рынка недвижки в Москве (в рублях). Я знаю несколько таких инвесторов, в долларах все потеряли сильно и доходность копейки, в кэш никто не вышел и не думает, так как кэшу (особенно в РФ) доверия еще меньше.
Могут выйти в кэш для того, чтобы купить акции.
Ага, конечно, бросились продавать квартиры, чтобы купить акции. Еще скажите, биткойн купить.
Так а смысл сидеть в недвиге с околонулевой доходностью, если акции надежнее и доходнее? К тому же можно инвестировать в нормальную недвигу в развитых странах через REIT
А почему, вдруг, REIT надёжнее, чем своя квартира? Не в идеальном, а в реальном мире. Серьёзно считаете, что биты на сервере иностранного оффшорного брокера надёжнее квартиры? Завтра ведь хз, что будет. Могут какой-то новый финмониторинг придумать, что деньги то твои, но фиг выведешь. Может брокер лопнуть. Могут деньги зависнуть на одном из звеньев цепи вывода. Да, согласен, когда стоит вопрос вложить условные 5% своих активов, то ценные бумаги выглядят ликвиднее и менее геморно.
Но вкладывать 150% своих активов (где 50% это вообще заемные средства), невзирая на существование нечестных застройщиков и чёрных риэлторов, выглядит понадежнее у себя под боком. Ну упадут доходности, ну не выйдет за квартиру в мск жить в Таиланде на широкую ногу, а выйдет где-то в Бибирево вонючую комнату снимать и есть дошик, но это всяко лучше, чем получить вообще 0.
Ну и да, подозреваю, что, возможно, уже созданы или будут криптоинструменты для инвестирования в тот же REIT, которым нипочем ни финмон, ни надёжность брокера, но там, в свою очередь непомерный риск переносится на хозяина ключа. Взлом компа хакером, потеря пароля без бекапа, отдача пароля под угрозой жизни. Все это, увы, не имеет защитных механизмов в виде нотариусов, судов, экспертиз
Тоже самое можно и про квартиры сказать. А уж сколько схем развода с недвижимостью...
вы шутите вкладывать деньги в акции и биткоин на хаях 10 летия? Упадет всё. Люди потеряют 50% своих активов минимум.
Про биткоин я ничего не говорил, а акции каждый год на хаях, что нормально. Ну, можете вкладываться в однушки в Подмосковье по цене квартир в Берлине - наверное выгодная сделка для страны с полумиллионной убылью населения за прошедший год, я в недвижимости не особо разбираюсь
Жилье в Берлине дешево стоит я это тоже вижу. Я бы хотел продать жилье в Подмосковье и купить в Берлине но надо разобраться с нюансами. Какие там налоги на жилье? Какой у меня статус? Я смогу хоть визу без проблем получить чтобы доехать до квартиры?