Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Со статьей согласен. Но если я куплю квартиру в ипотеку и буду тратить свое время на её сдачу, я смогу примерно через 30 лет получить пасивный заработок от сдачи квартиры + капитал её стоимости
кстати, это частое заблуждение - взять квартиру в ипотеку, чтобы сдавать, а эти деньги пускать на оплату ипотеки.
Если взять банально эксельку и калькулятор ипотеки на каком-либо сайте и составить небольшой расчет, то станет видно, что вы таким образом потратите больше, чем если бы эти 30 лет просто копили на счету или под матрасом. Вы так прокормите только банкира. А суть в 2 случаях одна и та же - квартиры у вас нет (вы ей не можете пользоваться), но в первом случае вы отдаёте еще свои деньги, а во втором нет. И через 30 лет сможете купить 2 таких же квартиры на накопленные
Интересно, сколько людей несло такую же чушь в 1997 году?
не знаю, посчитайте, потом обязательно расскажите
Оно и заметно. Зато советы лезете раздавать космического масштаба. И космической же глупости
Цифр у вас все же нет?
Чем цвет вашей глупости отличается от цвета глупости автора?
https://www.iep.ru/files/text/working_papers/21.pdf Изучайте, наслаждайтесь.
сейчас бы руководствоваться изданиями 20-летней давности) Даже для простецкой курсовой работы, не то что докторской требуют источники максимум 5-6 летней давности, не старше...
Комментарий удален модератором
а выс считаете корректным присылать 160-страничный толмуд, говоря при этом - "на, тут где-то доказательства моих слов, сами ищите"? Укажите конкретную страницу, где расписан ответ на ваш же вопрос, мы все прочитаем. Или это новый приём спора - не нашел в большой книге - сам виноват?
Именно. Это гораздо корректнее, чем присылать ссылку на канал инфоцыгана в телеге :)
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Да работа возможно вполне адекватная (не читал). И не имеет значения что двадцатилетней давности.
Но она совсем не отвечает на вопрос статьи
Она и не должна отвечать на вопрос статьи. Она должна отвечать на вопрос "Интересно, сколько людей несло такую же чушь в 1997 году? " с которого и началась ветка дискуссии
Она не может на него ответить.
Хотя бы потому, что оценочное суждение "чушь" в контексте "выгоднее держать 30 лет на депозитах" в работе вряд ли рассматривалось.
А без подтверждения этой оценки остальная часть вопроса бессмысленна.
Все исследование - это прямое подтверждение этой оценке, вообще-то. Те, кто выбрал депозиты - просто потеряли все. Те, кто выбрали недвижку - считайте доходность сами, график цены недвижимости в Москве даже этот цыган привел :)
Вы мне мусор то не кидайте.
Речь шла о конкретных цифрах доходности вложений
Сбросил исследование.
Вы мне мусор то не кидайтеВы нормальный?
Речь шла о конкретных цифрах доходности вложенийГде? Или у нас тут собрание жопочтецов? Речь шла о количестве людей, которые повелись на "надо копить деньги, а не недвижку" и смачно "накопили" в 1998 году.
Вы копите не за один день.
Риски того что вся экономика России (или конкретные банки) пойдёт в жопу вообще отдельная тема.
Вот вам немного цифр о доходности вкладов.
https://vc.ru/finance/290367-naskolko-opravdana-pokupka-kvartiry-s-celyu-sdachi-razbor-investicionnoy-idei?comment=3245028
Резюме.
В целом, если у вас была возможность купить квартиру в 1997 то лучше было её покупать, а не держать деньги на вкладах.
Кстати, валютные вклады дадут сильно другую картину.
Вау! Поздравляю