В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
28 000*12 = 336 000 в год.
336 000 / 9 000 000 = 3,7% годовых
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
34 000*12 = 408 000 в год.
408 000 / 12 000 000 = 3,4% годовых
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Обязательно оставьте свой комментарий.
Если вам было интересно, вы можете подписаться на мой канал в телеграме, где очень много полезных статей. Также можете подписаться на канал в VC, сюда попадают только избранные статьи.
Со статьей согласен. Но если я куплю квартиру в ипотеку и буду тратить свое время на её сдачу, я смогу примерно через 30 лет получить пасивный заработок от сдачи квартиры + капитал её стоимости
кстати, это частое заблуждение - взять квартиру в ипотеку, чтобы сдавать, а эти деньги пускать на оплату ипотеки.
Если взять банально эксельку и калькулятор ипотеки на каком-либо сайте и составить небольшой расчет, то станет видно, что вы таким образом потратите больше, чем если бы эти 30 лет просто копили на счету или под матрасом. Вы так прокормите только банкира. А суть в 2 случаях одна и та же - квартиры у вас нет (вы ей не можете пользоваться), но в первом случае вы отдаёте еще свои деньги, а во втором нет. И через 30 лет сможете купить 2 таких же квартиры на накопленные
добавьте к эксельке и калькулятору ипотеки статистику роста цен на недвижимость за последние 30 лет, чтобы расчет был максимально точным
статистика роста есть в статье)
я имел в виду в ваш расчет ее добавить.
если вы оперируете тем, что можно квартиру потом продать дороже, то сколько лет вы хотите сдавать, прежде чем продадите? По-моему, только около 1% людей, которые покупают 1 квартиру для сдачи, потом её прожают. Остальные 99% либо продолжают сдавать всегда, либо отают детям. родственникам и тд
Же сами взяли отрезок в 20 лет?
Вы же сами сравниваете вклады в банк и сдачу в аренду+дорожание недвижимости?
Так давайте сравним!
Подсказка: хочу сдавать 20 лет а потом продать. (Пояснение в скобках: это как бы не по настоящему продать, мы делаем, как бы умственный эксперимент, что бы понять что выгоднее)
Интересно, сколько людей несло такую же чушь в 1997 году?
не знаю, посчитайте, потом обязательно расскажите
Оно и заметно. Зато советы лезете раздавать космического масштаба. И космической же глупости
а представьте, сколько людей несли такую же чушт в 1980? а сколько в 1950? в 1900 было еще больше!
Ну так если вы знаете, поведуйте, пожалуйста, преклоню перед вами шляпу
Не стоит. В отличие от вас я не лезу объяснять взрослым людям, что они вкладывают свои деньги "не так".
И между делом, мой любимый вопрос инфоцыганам: если вы умеете делать по много % годовых, зачем вам заниматься консультациями?
Не стоит потому что вы сами не можете ответить на свой же вопрос?
А я никому ничего и не советую. Там даже слова нет такого "совет". Заметка создана на основе моего личного опыта и не несет смысла, чтобы кто-то отказался от покупки квартиры и принёс их мнею. Боже упаси. Люди, которые умеют думать и анализировать информацию, так и сделают, а не подумают, что я кого-то обманываю. Пробейте эти цифры сами, проанализируйте и напишите своё видение. Никто не запрещает.
Вот у инфоцыган и спрашивайте, я то как за них могу сказать?
Ясно-понятно, инфоцыган заморосил...
А я никому ничего и не советуюУгу-угу, а ссылочку на телегу поставили коварные враги. Знаете, голубчик, мне интересно, когда уже администрация дозреет до автоблокировки "материалов", подобных вашему.
Вы смешной) Напишите ещё что-нибудь)
а ссылочку на телегу поставили коварные врагиДля вас имя автора на книжке и его приглашение посетить его сайт - тоже реклама коварного писателя?
Прежде чем публиковать что-то здесь, я связался с администрацией, которая официально мне разрешила оставлять ссылки на свои источники. Надо демонстрировать или вы верите? Если не нравится - жмите у статьи кнопку "пожаловаться" и аругментируйте, почему считаете статью рекламной, я не против.
Цифр у вас все же нет?
Чем цвет вашей глупости отличается от цвета глупости автора?
https://www.iep.ru/files/text/working_papers/21.pdf Изучайте, наслаждайтесь.
сейчас бы руководствоваться изданиями 20-летней давности) Даже для простецкой курсовой работы, не то что докторской требуют источники максимум 5-6 летней давности, не старше...
Комментарий удален модератором
а выс считаете корректным присылать 160-страничный толмуд, говоря при этом - "на, тут где-то доказательства моих слов, сами ищите"? Укажите конкретную страницу, где расписан ответ на ваш же вопрос, мы все прочитаем. Или это новый приём спора - не нашел в большой книге - сам виноват?
Именно. Это гораздо корректнее, чем присылать ссылку на канал инфоцыгана в телеге :)
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Да работа возможно вполне адекватная (не читал). И не имеет значения что двадцатилетней давности.
Но она совсем не отвечает на вопрос статьи
Она и не должна отвечать на вопрос статьи. Она должна отвечать на вопрос "Интересно, сколько людей несло такую же чушь в 1997 году? " с которого и началась ветка дискуссии
Она не может на него ответить.
Хотя бы потому, что оценочное суждение "чушь" в контексте "выгоднее держать 30 лет на депозитах" в работе вряд ли рассматривалось.
А без подтверждения этой оценки остальная часть вопроса бессмысленна.
Все исследование - это прямое подтверждение этой оценке, вообще-то. Те, кто выбрал депозиты - просто потеряли все. Те, кто выбрали недвижку - считайте доходность сами, график цены недвижимости в Москве даже этот цыган привел :)
Вы мне мусор то не кидайте.
Речь шла о конкретных цифрах доходности вложений
Сбросил исследование.
Вы мне мусор то не кидайтеВы нормальный?
Речь шла о конкретных цифрах доходности вложенийГде? Или у нас тут собрание жопочтецов? Речь шла о количестве людей, которые повелись на "надо копить деньги, а не недвижку" и смачно "накопили" в 1998 году.
Вы копите не за один день.
Риски того что вся экономика России (или конкретные банки) пойдёт в жопу вообще отдельная тема.
Вот вам немного цифр о доходности вкладов.
https://vc.ru/finance/290367-naskolko-opravdana-pokupka-kvartiry-s-celyu-sdachi-razbor-investicionnoy-idei?comment=3245028
Резюме.
В целом, если у вас была возможность купить квартиру в 1997 то лучше было её покупать, а не держать деньги на вкладах.
Кстати, валютные вклады дадут сильно другую картину.
Вау! Поздравляю
А в 91 ещё больше. Сколько сгорело фантиков тогда, пачками у народа под матрасом...
А как оплачивать ипотеку пока дом строиться, делается ремонт, ищется мебель и техника.
Отнимаем смело 24-36 платежей или примерно 2-3 года с момента заключения договора ипотеки
ИЛИ примерно от 750 000 до 1 000 000 упущенной выгоды для 1-к квартиры.
Это ж сколько лет сдавать надо что вернуть?
И много ли желающих купить квартиру за налик от 5 млн?
90% покупают в кредит.
А на вторичку ставки от 14% + страховка + 1,5%+ оценка + посредники+невозвратные расходы на мебель и ремонт
Дисконт на вторичку скушает весь рост цен за 5-10 лет
всё верно
резонно
только через 30 лет придет очередная ренновация и все снесет
Проживая в России и планировать свои будущие траты через 30 лет, это очень сильное заявление
Тем, кому 40+ напоминать не нужно, как это бывает. Помнится с такой же пеной у рта те же спецы-эксперды рассказывали о том как прекрасно будет вложится в рынок (фондовый, нежвижимости и пр.) и как рыдали кровавыми слезами те, кто поверил.
Фраза автора о том, что анализ по мск, и в других городах тоже самое немного напрягла.
Город Гаврилов ям 200км от мск в сторону Ярославля. Живёт там товарищ. Однажды заскочила в те края по делам и была крайне удивлена, тому, что он живёт в подьезде один. Остальные квартиры пустые. Открыты, в некотрых даже мебель есть, отопление работает. Все брошены. Люди или вымерли либо уехали.
Россия вымирает невероятными темпами.
Мой родной город Нижний Новгород до 1991года имел население в 1.500.000, сегодня он уже не миллионник.
Уйдёт поколение 50х, 60х и пустые панельки с хрущевками будут встречаться поближе к мск и спб,а не только в Карелии. В городе Воркуте трешку за 5.000 рублей купить уже не проблема.
Раньше проблему устаревшего жилья с целью обнулить активы решали войной и пожарами, теперь просто изменят строительное законодательство.
30 лет срок службы массового жилья и все. Далее капремонт с модернизацией за счет собственников и членов тсж или снос за их же счет.
Следует понимать что недвижимость в рф является суррогатом и не имеет междуародного статуса. Это особый договор социального найма сравним с арендой полезного объёма склада без права владения несущими конструкциями инженерными коммуникациями и фасадными элементами.
Приватизация массового жилья была затеяна с целью сбросить с баланса промпредприятий и города содержание слободок вокруг заводов и фабрик, совокупностью которых по сути и являются современные города.
Счастливые владельцы набравшие в долг этого неликвида и не подозревают что их ждёт.
Пока небо чистое, рассуждают что лучше продажа или аренда.
Но, при любом форсмажоре этот актив превратится в одно железобетонное ничто.
Это мое личное мнение.
Што?
недвижимость в рф является суррогатом и не имеет междуародного статуса. Это особый договор социального найма сравним с арендой полезного объёма склада без права владения несущими конструкциями инженерными коммуникациями и фасадными элементамиШто?
вот у меня те же вопросы))
Комментарий недоступен
Да, власти Воркуты уже воют от необходимости поддержания безаварийной эксплуатации массового жилья с низкой степенью заселения.
Но у Воркуты, города шахтеров есть шанс немного ожить. Когда хаспром задерет стоимость газа для населения (а он это сделает ради держателей голубых фишек) то охеревший от стоимости проживания в квартирах офисный планктон с инвестициями в пузырь недвижимости двинут за длинным рублем в Воркуту, как сейчас на Чукотку в Полиметал чтобы не остаться на улице, Воркута прирастет и жителями и работягами. :)
К примеру до 1917 года количество владельцев квартир по всей империи был всего 1500 чел.по причине дороговизны ее содержания. Только СССР с мощным энергетическим комплексом сделало этот вид проживания доступным. Энергетический комплекс деградирует и никто не знает что с этим делать. Стоимость содержантя будет расти космическими темпами. Мы вернемся в свой родной 19век с ролью города в качестве делового центра обмена продуктов питания на дрова и обратно.
Кстати потребление угля в мире начало удивительным образом расти. И тут мы понимаем зачем презикудонбасик:)
Бред, стоимость жизни в Воркуте выше чем в Москве.
Конечно выше. Но я пишу про квартиры а не стоимость жизни
Бояться в лес не ходить, все это применимо вообще ко всей планете. Кто знает, что может быть, вдруг на тихую и спокойную Швейцарию метеорит упадет или проснется супервулкан, или цунами смоет Таиланд или еще какое прибрежное государство. Что новый трансгендерный президент страны на три буквы не окажется новым Горбачевым и штаты будут выглядеть также как страны СНГ — теорию вероятности не стоит отбрасывать.
Комментарий недоступен
правительство США вместе с управленцами GM кинуло всех акционеров десять лет назад и никто не пискнул. В наперстки играют все на доступном им уровне.
Комментарий недоступен
без поддержки государства (миллиардов из принтера) - обновленная GM не поднялась бы. Если бы компания просто умерла - нет вопросов. А так: перекинули ништяки на новое юрлицо кинув попутно акционеров, национализировали убытки, приватизировали потом лакомые куски. Если это не игра в наперстки, то я хз :)
Комментарий недоступен
Америка - не плохо просто потому что потому, нет. Там своего позитива навалом.
Не платит полную стоимость за акции - плохо. Платит неполную - и на это поднимают новую компанию - тоже плохо. Не делали бы ничего и в Америке бы образовалось еще несколько детройтов - тоже вопили бы что плохо.Третий пункт - это была бы честная "невидимая рука рынка", остальным же дали помереть несмотря на величину.
А тут чистой воды игра в наперстки: сначала считай национализировали, но на этом не остановились к тому же.
Потом когда рассказываешь о том что влияние государства на экономику там сравнимо с нашей страной или китаем - "да что вы говорите такое" :)
Комментарий недоступен
вы ушиблены пропагандой, только и всего :) я трезво понимаю что кинуть могут везде. А вы считаете что только в РФ, да еще, похоже, что только государство раз ОФЗ в пример привели.
Комментарий недоступен
кинули-кидают-кидать будут. По всей планете, да.
фин безграмотные сами себя кидают.
Правильно, лучше включить режим YOLO. Обычно их потом по телику показывают, с плакатами ПУТИН ПОМОГИ.
так можно про все сказать:
Вложился
В золото - обесценилось
В бизнес - не взлетел
В ОФЗ - государство разволилось
В акции - компания обонкротилась
Риски есть у всего :)
поэтому надо всего понемногу брать. Не надо всё парковать в недвижке или всё в акциях, тем более одной компании, всё в одной валюте и т.д.
Обесцениться? у золота - нет.
справедливости ради золото тоже так себе постоянный инструмент. с 2009 года качели. Ничего нет стабильного, поэтому если взять всего по чуть-чуть, то при падении одного будет компенсироваться другим)
я к тому что проседать - может, обесцениться - нет. Если внезапно не изобретут философский камень/трансмутацию :)
Комментарий недоступен
это не трансмутация в алхимическом смысле, я в курсе про возможность получения другиъ элементов. Экономически не целесообразно с золотом. А вот алмазы - пожалуйста.
Комментарий недоступен
Тут тонкий момент - знает ли об этом клиент, об искусственности? :)
Вот когда ДеБирс запускает линейку ювелирки с искусственными бриллиантами - это норм, а когда впаривают выращенный под видом натурального - уже нет.
Собственно, прогресс в технологиях выращивания кристаллов убивает идею инвестиций в камни на корню. Я про это писал.
Комментарий недоступен
В СССР рубины (емнип, темно-красные такие) вообще сплошняком искусственные продавали, весьма крупные.
Я просто как-то почитал-полистал однажды вопрос и забоялся близко подходить в принципе :) Лучше подарить женщине акции Алросы, пусть не каждая и оценит. Хотя можно разбавить и мелким камешком в кольце с условного Алиэкспресса, все равно опять же не каждая поймет :)
Комментарий недоступен
ну Дебирс продает , емнип, вполне себе карат-два искусственные. Что уже ходовые камни. Прогресс шагает в этой сфере.
А по золоту - нет :)
Комментарий недоступен
оно сотни лет ценилось из-за редкости же и сохранности.
Хз что будет, но неприятно если незыблемое мерило ценности исчезнет.
Комментарий недоступен
все приведенные примеры - они ж локальные, а золото уже сколько практически всемирное мерило ценности?
Крч, не хочется чтобы фундаментальная ценность исчезла.
Комментарий недоступен
"чистая экология" - это такая же непонятка как и "общечеловеческие ценности".
Без общемирового инструмента выражения стоимости - грустно. Бакс инфляционный - плохое подспорье, так считаю :)
В СПб и Мск не сможете. Аренда до двух раз ниже платежа по ипотеке
Комментарий недоступен