В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
28 000*12 = 336 000 в год.
336 000 / 9 000 000 = 3,7% годовых
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
34 000*12 = 408 000 в год.
408 000 / 12 000 000 = 3,4% годовых
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Обязательно оставьте свой комментарий.
Если вам было интересно, вы можете подписаться на мой канал в телеграме, где очень много полезных статей. Также можете подписаться на канал в VC, сюда попадают только избранные статьи.
Со статьей согласен. Но если я куплю квартиру в ипотеку и буду тратить свое время на её сдачу, я смогу примерно через 30 лет получить пасивный заработок от сдачи квартиры + капитал её стоимости
только через 30 лет придет очередная ренновация и все снесет
Проживая в России и планировать свои будущие траты через 30 лет, это очень сильное заявление
Тем, кому 40+ напоминать не нужно, как это бывает. Помнится с такой же пеной у рта те же спецы-эксперды рассказывали о том как прекрасно будет вложится в рынок (фондовый, нежвижимости и пр.) и как рыдали кровавыми слезами те, кто поверил.
Фраза автора о том, что анализ по мск, и в других городах тоже самое немного напрягла.
Город Гаврилов ям 200км от мск в сторону Ярославля. Живёт там товарищ. Однажды заскочила в те края по делам и была крайне удивлена, тому, что он живёт в подьезде один. Остальные квартиры пустые. Открыты, в некотрых даже мебель есть, отопление работает. Все брошены. Люди или вымерли либо уехали.
Россия вымирает невероятными темпами.
Мой родной город Нижний Новгород до 1991года имел население в 1.500.000, сегодня он уже не миллионник.
Уйдёт поколение 50х, 60х и пустые панельки с хрущевками будут встречаться поближе к мск и спб,а не только в Карелии. В городе Воркуте трешку за 5.000 рублей купить уже не проблема.
Раньше проблему устаревшего жилья с целью обнулить активы решали войной и пожарами, теперь просто изменят строительное законодательство.
30 лет срок службы массового жилья и все. Далее капремонт с модернизацией за счет собственников и членов тсж или снос за их же счет.
Следует понимать что недвижимость в рф является суррогатом и не имеет междуародного статуса. Это особый договор социального найма сравним с арендой полезного объёма склада без права владения несущими конструкциями инженерными коммуникациями и фасадными элементами.
Приватизация массового жилья была затеяна с целью сбросить с баланса промпредприятий и города содержание слободок вокруг заводов и фабрик, совокупностью которых по сути и являются современные города.
Счастливые владельцы набравшие в долг этого неликвида и не подозревают что их ждёт.
Пока небо чистое, рассуждают что лучше продажа или аренда.
Но, при любом форсмажоре этот актив превратится в одно железобетонное ничто.
Это мое личное мнение.
Што?
недвижимость в рф является суррогатом и не имеет междуародного статуса. Это особый договор социального найма сравним с арендой полезного объёма склада без права владения несущими конструкциями инженерными коммуникациями и фасадными элементамиШто?
вот у меня те же вопросы))
Комментарий недоступен
Да, власти Воркуты уже воют от необходимости поддержания безаварийной эксплуатации массового жилья с низкой степенью заселения.
Но у Воркуты, города шахтеров есть шанс немного ожить. Когда хаспром задерет стоимость газа для населения (а он это сделает ради держателей голубых фишек) то охеревший от стоимости проживания в квартирах офисный планктон с инвестициями в пузырь недвижимости двинут за длинным рублем в Воркуту, как сейчас на Чукотку в Полиметал чтобы не остаться на улице, Воркута прирастет и жителями и работягами. :)
К примеру до 1917 года количество владельцев квартир по всей империи был всего 1500 чел.по причине дороговизны ее содержания. Только СССР с мощным энергетическим комплексом сделало этот вид проживания доступным. Энергетический комплекс деградирует и никто не знает что с этим делать. Стоимость содержантя будет расти космическими темпами. Мы вернемся в свой родной 19век с ролью города в качестве делового центра обмена продуктов питания на дрова и обратно.
Кстати потребление угля в мире начало удивительным образом расти. И тут мы понимаем зачем презикудонбасик:)
Бред, стоимость жизни в Воркуте выше чем в Москве.
Конечно выше. Но я пишу про квартиры а не стоимость жизни
Бояться в лес не ходить, все это применимо вообще ко всей планете. Кто знает, что может быть, вдруг на тихую и спокойную Швейцарию метеорит упадет или проснется супервулкан, или цунами смоет Таиланд или еще какое прибрежное государство. Что новый трансгендерный президент страны на три буквы не окажется новым Горбачевым и штаты будут выглядеть также как страны СНГ — теорию вероятности не стоит отбрасывать.
Комментарий недоступен
правительство США вместе с управленцами GM кинуло всех акционеров десять лет назад и никто не пискнул. В наперстки играют все на доступном им уровне.
Комментарий недоступен
без поддержки государства (миллиардов из принтера) - обновленная GM не поднялась бы. Если бы компания просто умерла - нет вопросов. А так: перекинули ништяки на новое юрлицо кинув попутно акционеров, национализировали убытки, приватизировали потом лакомые куски. Если это не игра в наперстки, то я хз :)
Комментарий недоступен
Америка - не плохо просто потому что потому, нет. Там своего позитива навалом.
Не платит полную стоимость за акции - плохо. Платит неполную - и на это поднимают новую компанию - тоже плохо. Не делали бы ничего и в Америке бы образовалось еще несколько детройтов - тоже вопили бы что плохо.Третий пункт - это была бы честная "невидимая рука рынка", остальным же дали помереть несмотря на величину.
А тут чистой воды игра в наперстки: сначала считай национализировали, но на этом не остановились к тому же.
Потом когда рассказываешь о том что влияние государства на экономику там сравнимо с нашей страной или китаем - "да что вы говорите такое" :)
Комментарий недоступен
вы ушиблены пропагандой, только и всего :) я трезво понимаю что кинуть могут везде. А вы считаете что только в РФ, да еще, похоже, что только государство раз ОФЗ в пример привели.
Комментарий недоступен
кинули-кидают-кидать будут. По всей планете, да.
фин безграмотные сами себя кидают.
Правильно, лучше включить режим YOLO. Обычно их потом по телику показывают, с плакатами ПУТИН ПОМОГИ.