Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Со статьей согласен. Но если я куплю квартиру в ипотеку и буду тратить свое время на её сдачу, я смогу примерно через 30 лет получить пасивный заработок от сдачи квартиры + капитал её стоимости
только через 30 лет придет очередная ренновация и все снесет
так можно про все сказать:
Вложился
В золото - обесценилось
В бизнес - не взлетел
В ОФЗ - государство разволилось
В акции - компания обонкротилась
Риски есть у всего :)
Обесцениться? у золота - нет.
справедливости ради золото тоже так себе постоянный инструмент. с 2009 года качели. Ничего нет стабильного, поэтому если взять всего по чуть-чуть, то при падении одного будет компенсироваться другим)
я к тому что проседать - может, обесцениться - нет. Если внезапно не изобретут философский камень/трансмутацию :)
Комментарий недоступен
это не трансмутация в алхимическом смысле, я в курсе про возможность получения другиъ элементов. Экономически не целесообразно с золотом. А вот алмазы - пожалуйста.
Комментарий недоступен
Тут тонкий момент - знает ли об этом клиент, об искусственности? :)
Вот когда ДеБирс запускает линейку ювелирки с искусственными бриллиантами - это норм, а когда впаривают выращенный под видом натурального - уже нет.
Собственно, прогресс в технологиях выращивания кристаллов убивает идею инвестиций в камни на корню. Я про это писал.
Комментарий недоступен
В СССР рубины (емнип, темно-красные такие) вообще сплошняком искусственные продавали, весьма крупные.
Я просто как-то почитал-полистал однажды вопрос и забоялся близко подходить в принципе :) Лучше подарить женщине акции Алросы, пусть не каждая и оценит. Хотя можно разбавить и мелким камешком в кольце с условного Алиэкспресса, все равно опять же не каждая поймет :)
Комментарий недоступен
ну Дебирс продает , емнип, вполне себе карат-два искусственные. Что уже ходовые камни. Прогресс шагает в этой сфере.
А по золоту - нет :)
Комментарий недоступен
оно сотни лет ценилось из-за редкости же и сохранности.
Хз что будет, но неприятно если незыблемое мерило ценности исчезнет.
Комментарий недоступен
все приведенные примеры - они ж локальные, а золото уже сколько практически всемирное мерило ценности?
Крч, не хочется чтобы фундаментальная ценность исчезла.
Комментарий недоступен
"чистая экология" - это такая же непонятка как и "общечеловеческие ценности".
Без общемирового инструмента выражения стоимости - грустно. Бакс инфляционный - плохое подспорье, так считаю :)