В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
28 000*12 = 336 000 в год.
336 000 / 9 000 000 = 3,7% годовых
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
34 000*12 = 408 000 в год.
408 000 / 12 000 000 = 3,4% годовых
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Обязательно оставьте свой комментарий.
Если вам было интересно, вы можете подписаться на мой канал в телеграме, где очень много полезных статей. Также можете подписаться на канал в VC, сюда попадают только избранные статьи.
Интересно Ваше мнение на счёт ситуации, если у вас есть деньги только на первоначальный взнос, а затем ваши арендаторы гасят ипотеку, и в итоге копят вам деньги равные стоимости вашей квартиры. Если мы говорим про регионы там можно в 2016 было купить квартиру за 1,5 млн. и сдавать ее за 10 тысяч в месяц. Например, 1 млн. ипотеки можно было бы покрыть арендой.
Уже там выше ответил, но повторюсь: это частое заблуждение - взять квартиру в ипотеку, чтобы сдавать, а эти деньги пускать на оплату ипотеки.
Если взять банально эксельку и калькулятор ипотеки на каком-либо сайте и составить небольшой расчет, то станет видно, что вы таким образом потратите больше, чем если бы эти 30 лет просто копили на счету или под матрасом. Вы так прокормите только банкира. А суть в 2 случаях одна и та же - квартиры у вас нет (вы ей не можете пользоваться), но в первом случае вы отдаёте еще свои деньги, а во втором нет. И через 30 лет сможете купить 2 таких же квартиры на накопленные
Насчёт кв за 1,500 и 10к аренду, то очень неплохой вариант, можно было брать. А сейчас там как?
у вас ошибка в расчетах, вы не учитывается реальную ставку по ипотеке, которая = % ипотеки - % инфляции.
Берем 30 лет и 2 случая:
1) Купилась квартира в ипотеку и сдавалась в аренду. На выходе будет сама квартира, невосполнимые затраты = первоначальный взнос.
2) Деньги были положены на депозит. Учитывая то что депозит/ОФЗ на пару % выше инфляции, ваш реальный доход это те пара % разницы.
Итого ваша схема имеет смысл, в странах где ипотечная ставка 1-3%, и недвижимость дорожает на 1-2% в год.
В случае РФ ипотека имеет реальную ставку 2-4% (после вычета реальной инфляции), а вот сама недвижимость может расти выше 4% в год.
Я вам открою секрет, что в странах, где ставка 1-3% стоимость недвиги в разы выше, чем там, где % выше. Это баланс. А чтобы получить такую % ставку, нужно несколько лет активно пользоваться кредитками с 20-35% годовых. У них очень сильно влияет кредитный рейтинг, и для них он важнее чуть ли не своя репутация
Вот пример ипотечных ставок:
https://www.statista.com/statistics/739571/average-mortgage-rate-by-country-europe/
Про кредитную историю в половине из этих стран не то что клиенты, а сами банки наверное еще не слышали. Стоимость недвижимости в них также ниже чем в мск.
простите, но меня просят заплатить или зарегистрироваться. Не могли бы скриншотом?
К сожалению не могу (потому что для открытия картинки второй раз меня тоже просят заплатить). Можете загуглить по каждой стране отдельно.
Могу предложить этот ресурс https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_price_rankings?itemId=106&displayCurrency=EUR
Как мы видим в достаточном количестве европейских стран (Восточной и Южной Европы) все равно низкие ставки. А про кредитную историю в таких странах как Словакия или Словения наверное слышали 1-2% населения.
вот эти цифры теперь надо скрестить с ценой метра и мы обнаружим обратную зависимость цены метра и ставки
О чем вы, цена метра в Словакии ниже чем цена метра в мск.
едем туда?)