Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Зачем считать цену квартиры в долларах, если ты получаешь ЗП в рублях - непонятно. Те, кто купили квартиры в Москве на накопленные деньги в 2005-2006 за 3 миллиона, сейчас могут её продать за 10 (если захотят), и продолжат её сдавать за 35-40к. И они эту квартиру давно уже окупили. В итоге у них квартира, которая выросла в цене минимум в 3 раза (и которая не будет падать), и продолжают получать прибыль за аренду. А если захотят - заселят в квартиры своих детей.
Ну а вы продолжайте дальше думать, что покупка квартиры нужна для некоего заработка. Нет, квартира в Москве - самый надежный способ сохранить то, что накоплено.
я указал в долларах лишь для того, чтобы показать что мозго-ка с "купить, оформить, зарегистрировать, сдавать, платить налоги, платить страховку, ждать квартирантов, платить риелтору или самому время тратить" стоит ровно столько же, сколько пойти в обменник и просто поменять.
Я сам против повального рассчётов чего-то в России в долларах. Но этот расчет был именно нацелен на то, что написано в 1 части комментария
Проблема в том, что даже получая из года в год всё бОльшую зарплату, я все равно не успеваю за ростом цен на жильё, а из-за вертолётных Путинских денег, сброшенных на ипотеку, цена жилья выросла. Я и по зп вырос, но параллельно выросли и цены. Как раньше не мог позволить себе ипотеку - то и сейчас не могу. При этом если бы я знал, что будет такой рост, то взял бы в прошлом году.
Вот сейчас думаю: цены высокие, брать не вариант. А потом Путин ещё что-то подпишет, и московские квартиры снова взлетят.
Кто то в последнее время набрал квартиры на первичке под продажу по причине льготной ипотеки, но не рассчитали свои силы?
Начнут эти квартиры выставлять на рынок?
Сдавать с дисконтом?
А Может ли случиться процесс этот станет лавинообразным?
Вот и удачный момент для входа.
Хотя если купить валютные облигации и жить на купоны от них?
4% в валюте. Шикарно же...
думаю большинство напряжёт своих родственников, перезаймут в 5 банках, выплатят ипотеку, а там хоть трава не расти.
Хотя если купить валютные облигации и жить на купоны от них?Но если это сможет сбить цены, то будет не плохо. Хотя не верю, что таким образомможно сбить цену хотя бы на доковилный уровень
как вариант
Ну не совсем.
Во-первых коммуналка. Она уже ощутимо выросла, и нет причин ей не расти ещё в разы.
Во-вторых у Мишустина есть большие виды на повышение налогов на недвижимость, и в рамках уже идущих обсуждений говорят о повышенной ставке на второе жильё (где собственник не проживает сам).
Как раз значительное количество "мамкиных инвесторов" в столицах и сдерживает внедрение этих налогов. Они реально могут обвалить рынок вторички, попутно остановив первичку и разорив девелоперов.
А разорение девелоперов, я думаю, не является приоритетом для Мишустина.
Поэтому цены в рублях будут только расти, как минимум до следующего серьёзного финансового кризиса.
Застройщики уже дисконтируют через персональные предложения и субсидирование ипотечную ставки.
все может быть, увилим как раз)
я думаю, они увидели, к чему привели такие резкие меры, поэтому начали плавно слезать. В след раз на обсуждениии оставят какие-нибудь кв до 3 млн в Сибири и всё.
Да и в любом случае, при понижении ставок на ипотеку, цена жилья повышается. Если взять выборку по странам, то можно обратную корреляцию заметить между ставкой ипотеки и средней ценой метра
Как только ставки по ипотеке хоть немного пойдут вверх, денежный поток от сдаваемой в аренду недвижимости станет отрицательным. И просрочки по ипотеке то же ...