Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Зачем считать цену квартиры в долларах, если ты получаешь ЗП в рублях - непонятно. Те, кто купили квартиры в Москве на накопленные деньги в 2005-2006 за 3 миллиона, сейчас могут её продать за 10 (если захотят), и продолжат её сдавать за 35-40к. И они эту квартиру давно уже окупили. В итоге у них квартира, которая выросла в цене минимум в 3 раза (и которая не будет падать), и продолжают получать прибыль за аренду. А если захотят - заселят в квартиры своих детей.
Ну а вы продолжайте дальше думать, что покупка квартиры нужна для некоего заработка. Нет, квартира в Москве - самый надежный способ сохранить то, что накоплено.
я указал в долларах лишь для того, чтобы показать что мозго-ка с "купить, оформить, зарегистрировать, сдавать, платить налоги, платить страховку, ждать квартирантов, платить риелтору или самому время тратить" стоит ровно столько же, сколько пойти в обменник и просто поменять.
Я сам против повального рассчётов чего-то в России в долларах. Но этот расчет был именно нацелен на то, что написано в 1 части комментария
Проблема в том, что даже получая из года в год всё бОльшую зарплату, я все равно не успеваю за ростом цен на жильё, а из-за вертолётных Путинских денег, сброшенных на ипотеку, цена жилья выросла. Я и по зп вырос, но параллельно выросли и цены. Как раньше не мог позволить себе ипотеку - то и сейчас не могу. При этом если бы я знал, что будет такой рост, то взял бы в прошлом году.
Вот сейчас думаю: цены высокие, брать не вариант. А потом Путин ещё что-то подпишет, и московские квартиры снова взлетят.
я думаю, они увидели, к чему привели такие резкие меры, поэтому начали плавно слезать. В след раз на обсуждениии оставят какие-нибудь кв до 3 млн в Сибири и всё.
Да и в любом случае, при понижении ставок на ипотеку, цена жилья повышается. Если взять выборку по странам, то можно обратную корреляцию заметить между ставкой ипотеки и средней ценой метра
Как только ставки по ипотеке хоть немного пойдут вверх, денежный поток от сдаваемой в аренду недвижимости станет отрицательным. И просрочки по ипотеке то же ...