Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
В первой половине статьи считаем в рублях, во второй половине в долларах.
Автор, не могли бы вы нормально посчитать доходность со сдачи квартиры плюс доходность с роста цен на недвижимость в рублях?
И сравнить получившиеся значения со вкладами в рублях.
Либо то же самое посчитать в долларах, и сравнить со вкладами в долларах.
Не обижайтесь, просто получается что статья ничего не говорит вообще((
Я сам считал, мне интересно сравнить свои расчеты с вашими. (Правда я сравнивал покупку кварциты в ипотеку с арендой квартиры плюс вклады в ценные бумаги)
П.с.я на вашем долларовом графике увидел рост цен на недвижимость - 400% в долларах за 20 лет. А вы говорите реальная стоимость не изменилась;)
Так, примера ради. Недавно считал что и как с жильем что снимаю я.
Хозяин купил квартиру 5 лет назад.
Киев, 2 комнаты = 50к$ + 20к$ в ремонт (по его словам).
Я же плачу 450$ месяц. Живу там 3 года.
1. За 3 года я ему занес 16,2к$
2.Сейчас квартира (без ремонта) в этом же районе +- 65к$. 20к$ с ремонта не берем, так как обои никому не нужны, но новая проводка и все трубы/батареи и тд. подымут цену на + 5к$ минимум.
Итого, стоимость квартиры = 70к$
"Дивидендов" только за 3 года 16к$ = 8% годовых в $
Это говорит лишь о том, что в Киеве более дорогая аренда по сравнению с покупкой, чем в Москве. А то, что цена аренды зафиксирована в баксах - вообще дичь и двойное нагибание нанимателя
Соберись. Не тупи. Статья называется "Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи." Москва для примера, вот для примера я Киев взял. Вопросы? То что "выгодность" такого инвестирования зависит не только от города, но и от района и даже от ремонта при прочих равных - ясная история. Но ты дал свою глубокую аналитику и по доллару тоже.
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
"20к$ с ремонта не берем, так как обои никому не нужны, но новая проводка и все трубы/батареи и тд. подымут цену на + 5к$ минимум."
____________________________
Почему не берем? Вы бы вряд ли сняли квартиру за 450$ без ремонта или с кривым ремонтом "от застройщика". Ну или сняли бы дешевле: за 350-400.
Учитывать надо все вложения.
Я о формировании цены на продажу. Что не + 20к$ к стоимости квартиры) За 5 лет там осталось на +- 5к
Только дивиденды, вероятно, не за 3 года, а за все 5.
А до этого квартира строилась и только съедала деньги.
Ну и понятно, что в Киеве или Минске лучше сдавать, чем в Москве, ставка к доллару привязана.
В Москве что 10 лет назад плохая квартира в хрущобе у далёкого от центра метро стоила 30 тыщ, что сейчас