Рынок недвижимости на 30% спекулятивный
За последний год цены на недвижимость существенно выросли, в отдельных регионах выше, чем на 20%.
Льготная ипотека, страх за сбережения в пандемийно-инфляционные времена взорвали спрос на рынке. Низкая ключевая ставка, распространение эскроу-сделок окончательно убедили застройщиков не стесняться в установлении цен, но оставим обоснование причин и прогнозов рынка экспертам.
Нас же заинтересовало, насколько вообще рынок недвижимости является спекулятивным? Сколько недвижимости покупается для перепродажи, а не для собственного жилья/сдачи в аренду.
Методология исследования
Чтобы это понять, нужно выделить среди всего объема сделок с недвижимостью только те, которые были сделаны с целью дальнейшей перепродажи. И мы задались вопросом: чем кардинально отличается покупка квартиры для себя/сдачи в аренду от купи-продай… ответ был прост: в квартиру для перепродажи вы не покупаете мебель! и бытовую технику :)
Для исследования мы взяли статистические данные из Росстата (https://www.fedstat.ru) по розничным продажам холодильников, стиральных машин и их средней стоимости (учитываются продажи только новой бытовой техники, данные о продажах б/у техники не учтены (с сервисов Авито, Юла и др)). В таблицах ниже приведены данные в разбивке по годам для удобства представления, в самом исследовании использовались поквартальные данные.
Затем рассчитали, какое количество товаров было продано (розничные продажи/среднюю стоимость 1 шт):
С сайта Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru/portal/apps/Cascade/index.html?appid=833816ecb12741f09ffc1e49e789b893 (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии)) взяли данные по количеству зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений:
Уже на графике видно, что покупка недвижимости и бытовой техники движутся синхронно, но логично, что бытовой техники покупают больше, так как ее обновляют и владельцы уже существующего жилья.
Исключение составил разве что 3й квартал 2020 года, где резко возросли продажи холодильников, по словам экспертов-аналитиков, спрос на крупную и мелкую бытовую технику вырос из-за желания россиян подготовиться ко второй волне пандемии.
Дальше мы рассчитали коэффициент корреляции между данными по продажам холодильников, стиральных машин и количеством зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений отдельно для Москвы, Санкт-Петербурга и остальной России.
По результатам получилось, что корреляция между покупками квартир и холодильников в регионах России очень высокая, поменьше – в Питере, а в Москве практически отсутствует. Это может свидетельствовать о том, что в регионах квартиры чаще покупают “для себя”, а в столицах - с инвестиционной целью.
Наконец, мы построили регрессию, объясняющую объем сделок с недвижимостью покупкой техники, результаты ниже:
Глядя на коэффициент детерминации (он показывает нам долю объясненной дисперсии), можем сделать вывод, что число купленных квартир на 50-66% обеспечено покупкой в нее бытовой техники, то есть эта доля квартир куплена для себя/для сдачи в аренду. Соответственно, оставшаяся доля не объясненной вариации - 34%-50% приходится на другого рода сделки, в частности, спекулятивные.
Вместо заключения
Конечно, для чистоты результата, хорошо было бы проводить корреляционно-регрессионный анализ со сдвигом временных рядов (квартиру купили сегодня, а технику в нее - через год), а также учесть рынок б/у бытовой техники. Но доступных данных пока накопилось не много, будем верить этому приближению.
Посмотрим, что произойдет с рынком в текущем году, оттолкнут ли повышенные цены инвесторов и увеличится ли значение корреляции.
Высший пилотаж аналитики.
в квартиру для перепродажи вы не покупаете мебель! и бытовую техникуВы взяли одно спорное утверждение
и построили на нём целое исследование.
Хотя мебель и бытовую технику люди покупают не только в новые квартиры. Те же холодильники часто меняют с ростом благосостояния на более вместительные.
Часто бытовая техника выходит из строя, и стоимость ремонта сопоставима с покупкой новой, и люди выбирают покупку.
Не говоря уже о том, что покупка квартиры под перепродажу вовсе не исключает сдачу её в аренду между сделками.
Ну и как вишенка на торте, распространённый в столицах метод перепродажи квартир с выполнением ремонта (который подразумевает покупку бытовой техники).
Начинание хорошее, но не забывайте, что бигдата это лишь средство, и анализ её должен начинаться с правильной посылки, а не с притянутой за уши идеи.
P.S.: Есть чудесная сцена в одном художественном фильме. Начиная с тайминга 3:50.
https://www.youtube.com/watch?v=ze6HJiuCiEQ
Рекомендую пересматривать всякий раз перед тем, как захочется что-нибудь проанализировать :)
Спасибо, что потратили время на чтение и комментарий к статье, которая не показалась вам полезной 😊
Мы не утверждали, что 100% покупок бытовой техники приходится на новые квартиры, это видно даже из нашего графика. Выделить квартиры, которые перепродают «упакованные» - идея интересная, как отвечали выше - с удовольствием попробуем это оценить, как только будут данные и можно будет посдвигать временные ряды.
И этот анализ, разумеется, никак не подпадает под бигдату, обычная мат.статистика 😉
Тем не менее, будем очень рады услышать предложения безупречных предпосылок и «правильного» анализа 😉