Нестандартный способ накопить на квартиру

Всех, кто долгое время копил на квартиру (или первоначальный взнос) — в 2020-2021 году ждал неприятный сюрприз. Цены на жилье улетели на 30-60% за очень короткий срок и многим пришлось принять тот факт, что откладывая на квартиру последние годы, они работали бесплатно.

Такое случается не впервые, резкие взлеты цен на квартиры были и раньше, поэтому это действительно проблема, касающаяся большинства из нас.

Большинство решает эту задачу с помощью коротких депозитов в надежном банке. Надежность (и АСВ) гарантирует сохранность денег в номинальном выражении, а процент по депозиту должен позволять нашим накоплениям не отставать от роста стоимости недвижимости. Но так ли это?

Сравним, что было с деньгами на депозите (данные по ставкам с сайта ЦБ) и с ценой на квадрат с 2017г

В зависимости от фазы рынка — депозит обгонял или отставал от стоимости квадрата, но на среднесрочных периодах почти гарантированно оставлял без штанов.

Хорошей идеей было бы копить на квартиру в "квадратных сантиметрах" будущей квартиры — каком то инструменте, полностью коррелирующим с рынком недвижимости.

И такой инструмент появился буквально позавчера — фьючерс на индекс жилой недвижимости Москвы.

...спросите Вы, и будете правы. Фьючерс — спекулятивный инструмент, и имеет ряд ограничений, но я считаю, что у него есть шансы решить нашу боль. Но обо всем по порядку.

Фьючерс на индекс жилой недвижимости Москвы [HOME] — это расчетный фьючерсный контракт на индекс, отражающий среднюю стоимость квадратного метра жилой недвижимости Москвы, зафиксированную в ипотечных сделках.

Это как раз та самая возможность покупать будущую квартиру по «квадратному сантиметру».

Данные для расчета индекса предоставляет портал ДомКлик (Сбербанк), и агрегирует в индекс московской недвижимости (MREDC), который рассчитывается с конца 2016 года, и вот так выглядит его динамика:

Коррелирует ли его значение с реальным положением дел на рынке недвижимости Москвы?

Чтобы это понять, сравним с альтернативными данными, для этого я взял помесячные данные индекса, рассчитываемого порталом IRN и открытыми данными СберИндекс для сделок на первичном и вторичном рынке.

Как видим, данные коррелируют (некоторое отставание цены первички было связано с тем, что раньше она имела больший дисконт, который постепенно исчез с появлением Эскроу), то есть индекс MREDC в полной мере отражает реальную усредненную стоимость жилья в Москве.

Для расчета индекса используются репрезентативная база:

• ипотечные сделки с квартирами в многоэтажных жилых домах,
• проведенные в Сбербанке
• в г. Москва (за искл. Троицкого и Зеленоградского АО)стоимостью
• не более 30 млн рублейплощадью 20-200кв.м, 1-4 комнатные

Краткое описание контракта:

Теоретически для покупки любых фьючерсов не требуется иметь средства на полную их стоимость, достаточно только средства для гарантийного обеспечения (ГО). Это можно использовать, чтобы размещать свободные средства в инструменты с фиксированной безрисковой доходностью (ОФЗ, фонды денежного рынка).

Пример:

В данный момент требуется около 2000р ГО для покупки фьючерса стоимостью 27 000р, то есть для покупки 1 фьючерса (0,1 кв.м) потребуется 2000 руб на счету, остальные средства (до 25000р) можно разместить в ОФЗ или фонды денежного рынка (текущая доходность 8-9,5%), что позволить получить дополнительную доходность (или хотя бы компенсировать контанго — если оно будет).

Свободные 25000р размещенные в фонды ликвидности под 8% годовых дают ~7,4% доходность на всю позицию, что уже выше арендной ставки по аналогичному жилью с аналогичной стоимостью квадрата в Москве, при этом без проблем с арендаторами, и с сохранением экспозиции на этот рынок. Эдакий простенький структурный продукт на рынок жилой недвижимости.

Так как это срочные контракты — то есть контракты со сроком расчета, то чтобы не выходить на расчет и сохранять позицию, придется по мере приближения к сроку расчета перекладываться в следующий контракт (роллировать — продавать старый и тут же откупать новый).

Минусы:

• Небольшие комиссионные расходы — но на большинстве тарифов они действительно небольшие, до 1 рубля за контракт. Но нужно быть внимательным — на некоторых простых тарифах у «народных» брокеров комиссия на срочном рынке может быть в 10 раз выше
• Можно немного потерять на волатильности в момент перекладки
• Нужно следить самостоятельно и роллировать позицию, ставя напоминания
• Купить сразу дальний фьючерс, чтобы избежать частых роллирований не получится — даже по ликвидным инструментам у нас нет ликвидности в дальних контрактах

У ряда брокеров есть так же отдельные контракты для удобной перекладки, без риска попасть на изменение цены — календарные спреды, но для фьючерса HOME таких контрактов пока нет.

Учитывая такие особенности применения инструмента для широкого круга участников, я очень надеюсь, что в ближайшее время могут появиться фонды/структурные продукты, в которые упакованы эти фьючерсы, и решающие вышеозвученные проблемы самостоятельного управления позицией.

Но их актуальность и востребованность будет полностью зависеть от величины комиссии, заложенной сверху. И если комиссии будут адекватны, то такие фонды могут составить реальную конкуренцию фондам с экспозицией на жилую недвижимость (тут делал обзор на один из таких), которые не могут обогнать индекс MREDC.

Это безусловно интересный и долгожданный инструмент, но его потенциал будет полностью зависеть от того, будет ли в нем ликвидность.

Если она будет, то этот инструмент решит проблему накопления денег на квартиру, позволяя покупать ее буквально «по квадратному дециметру», без риска попасть под период бурного роста стоимости квадрата и остаться с обесценившимися накоплениями.

Буду следить за развитием инструмента и ликвидностью в нем, но пока, в первые дни, она ожидаемо грустная - количество открытых контрактов около 500 (эквивалентно 50 кв.м.)

Оказалось полезно? Немного чаще я пишу тут:

• в блоге
• в телеграмм канале

Нахожусь на временной пенсии, ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием. Пишу о том как сам решаю проблему накоплений и жизни доходы от этих накоплений.