На сколько упадет недвижимость? Расчет с калькулятором. Пример моей квартиры
В этой статье отнесусь к квадратным метрам, как к обычной инвестиции, без обожествления. Сравню с доходностью облигаций. И оценю, почему вероятно падение цен на 20%. Эта статья интересна тем, что в ней привожу пример конкретно моей квартиры.
Сначала я ее снимал, потом купил и продолжал жить, теперь – сдаю. Это значит, что цены аренды и продажи все это время я мониторил. А это, без малого, 6 лет. Безусловно, частный случай. Статистику по широкому рынку я приводил в других статьях.
Итак, моя история. Объект – студия в новом доме в Питере в шаговой доступности метро и сравнительно близко к центру.
Это ликвидная, комфортная квартира. В Питере важен век (!) строительства, потому что много объектов 18-19 веков. Поэтому дом 2014 года постройки будет считаться новым еще лет 30))).
Привожу цифры по аренде и цене с 2017 года, когда я начал отслеживать этот район и этот комплекс.
Стоимость аренды приводится чистая, за вычетом коммунальных платежей, но до уплаты налогов.
Цену на квартиру корректировал на индекс BN (https://www.bn.ru/analytics/), и в целом это соответствует цене предложения на авито минус 10% (я не принимаю в расчет пару офигевших объявлений, где такая квартира предлагается к продаже за 12 млн.)
Зависимость такая: снижается ключевая ставка – снижается ставка по ипотеке – растет цена на недвижимость (то есть жилье доступнее не становится). Влияние ежемесячного платежа на цену мы проходили здесь.
То есть, покупатели готовы стерпеть рост цен, если платить они будут примерно столько же, но увеличение платежа в полтора раза из-за роста ставки они просто физически не смогут себе позволить. Да, цены в моменте могут не упасть, но спрос рухнет (уже рухнул). И более сговорчивые продавцы, кому надо продать быстрее – будут и более уступчивыми.
Пропагандирую идею, что недвижимость – это просто инвестиционный инструмент (если это не покупка квартиры для себя), такой же как и акции, облигации, или вклад. Просто со своими особенностями.
Тогда почему вложения в недвижимость должны подчиняться другим законам? – только законы экономики. И первый – доходность.
Теперь рассмотрим привлекательность такой инвестиции, как будто покупаем эту квартиру сегодня.
Тогда дополняем мою таблицу прогнозными данными:
Аренду индексируем на 5% в год. Цена у нас неизменна, необходима для расчета доходности.
В примере я не капитализирую проценты, равно как не делаю это с доходом от ОФЗ.
Что получается?
За пять лет ОФЗ дадут 5,3 млн. рублей или окупят инвестиции на 76%. Квартира даст 2,4 млн. руб., и окупит инвестиции на треть. И это не считая необходимости ремонта, риска простоя, страхования, и других расходов.
Может быть разницу компенсирует рост цены на недвижимость? Но во всех своих статьях я пишу, что не вижу явного фактора, кроме как сильной девальвации и высокой инфляции. И если комментарии про девальвацию были актуальны, когда доллар был выше 100 – сейчас ситуация отличается.
Чтобы инвестиции в эту квартиру только догнали ОФЗ, цене нужно вырасти на 42% за 5 лет.
Моделируя ситуацию, вариант, который мне кажется адекватным – это снижение цен на 15-20% и далее – отсутствие роста.
Подведу итог
Я отлично отношусь к недвижимости и тоже считаю, что это очень хороший инструмент накопления (помимо того, что это просто необходимость иметь крышу над головой). Если семье нужна квартира - нужно умать о ее покупке. И сейчас, и завтра, и вчера. Но как только мы начинаем смотреть на квартиру, как инвестицию - она перестает быть уникальной. И сейчас я вижу перспективы снижения цены на 15-20%.
----------
Мой Телеграм - кратко и емко.
Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся
Вы же вроде разбираетесь, но пишите странные вещи:
1."Стоимость аренды приводится чистая, за вычетом коммунальных платежей, но до уплаты налогов" - НЕЛЬЗЯ вычитать коммунальные платежи из дохода по сдачи в найм.
Если вы сдаете "квартиру найм за коммуналку", то весь этот доход- ваша налогооблагаемая база. ФНС это четко дала понять.
2."За пять лет ОФЗ дадут 5,3 млн. рублей или окупят инвестиции на 76%" - а это откуда у вас?
Завтра скажут, что по ОФХ платить не будут или будут 5% годовых "для устойчивого развития государства в период санкций". Или просто заморозят торговлю на Х дней. Что тогда?
Вы смотрите на 5 лет вперед в стране, в которой нельзя даже на три месяца уже загадывать в будущее.
3. "Но во всех своих статьях я пишу, что не вижу явного фактора, кроме как сильной девальвации и высокой инфляции" - а чего вы взяли, что если ВЫ не видите, что этого НЕ БУДЕТ?
Решения о ценах на рынке недвижимости в России принимает не рынок, а государство в лице Минтсрой и г-н Мутко. Странно, что вы этого не видите.
Про коммуналку. Про налогооблагаемую базу я согласен. С квартиросъемщиков цена включает коммунальные платежи и это мои расходы. В таблице я из вычел
Пост же не об этом, я цифры старался точнее показать. Честнее
Про решение о ценах: если вы про льготную ставку, то это первичный рынок. Если в целом про заговор - то это диагноз
1. Зачем их вычитать если их можно просто не включать в сумму по договору?
Если же тебя все же заманали налоговики.
2. С 5-7 000 4% это 200-350 руб потерь в месяц.
3. делаешь ИП 15% (В этом случае если заворачиваться, к стати, можно списать большую часть налога в принципе)
Недвижимость всегда растет.
Спасибо за внимание
Динамика цен на жилую недвижимость в столицах мира.
Вижу такой комментарий в каждый своей статье, но по истории ваших комментов - это не вы. Странно
до 2022 все считали что доллар тоже всегда растёт
у донецких агенств недвижимости и сайтов-то нет, например, в основном. а в 2013м году это был перспективный рынок развивающегося региона
Комментарий недоступен
Графики говорят о другом.
другие люди этого не понимают
Пара моментов как собственник 2х квартир в Казани:.
1. Недвижимость может упасть в моменте, но в горизонте все равно растет. Если вчера квартира стоила 5, а сегодня 4, через 3-5 лет она все равно будет стоить 7-10 (если мы говорим о новом доме или хорошем расположении, например в центре).
Два года назад я покупал квартиру недалеко от центра за 2.3. Тогда мне все диванные эксперты из родительских квартир говорили что я лох и купил по пику рынка, надо было подождать, потому что рынок вот вот обвалится. Но чуда не случилось, рынок не обвалился, и спустя два года квартира стоит уже 5. А те кто два года назад ждали снижения цены, до сих пор ждут.
2. Даже если вы покупаете дополнительную, не основную квартиру (дом), это все равно квартира. Если у вас есть основное жилье и вы купили второе, и купили ее в нормальном доме, то ваше имущество никуда от вас не денется. Дефолт, кризис, обрушение финансового рынка, ваша квартира останется вашей. Не сможете продать дороже - будете жить сами, поселите своих родственников или будущих детей. не говоря о том что ее можно сдавать. Иногда выгода измеряется не только деньгами)
Поэтому меня всегда смешат мамкины инвесторы ждальщики, которые каждый раз пишут, что рынок вот вот рухнет, и квартиры будут раздавать за сто тысяч и сейчас брать пока рано.
Если только это не квартира в Мариуполе 😑
Ну таки в этот раз видимо мамкины инвесторы дождутся
Всегда поражала стоимость жилья в Казани- по факту третья столица, довольно комфортный уровень жизни можно в нём обеспечить, а цена на квартиры немногим больше города в 600-800 к, в котором я живу. Почему так?
Это в Лондоне стоимость недвиги постоянно растет. А в той же Москве падает уже лет 15. Я прикинул - после 2008 года любые покупки недвиги в РФ привели к убыткам, по сравнению с неподвижным сидением в $€£.
Комментарий недоступен
Обожаю ваши комментарии! Спасибо за свою взвешенную позицию
Для молодой хипстоты возможно собственный дом это действительно всего лишь финансовый инструмент - на крайняк можно и у мамы в кладовке на раскладушке перекантоваться. Но с возрастом это как правило проходит.
Финансовым инструментом недвижимость становится после покупки своего дома. Читайте пожалуйста, внимательнее перед тем вставлять едкие комментарии
Скажу честно, на всю эту калькуляцию хочется смотреть в доларах.
Не понимаю зачем до сих пор, кто-то и что-то считает в рублях
а у вас доходы в долларах?
Квартира это недвижимое имущество. Да, облигации быть может дадут больший доход в моменте , но ситуация настолько нестабильна, как показывает практика , что ОФЗ не панацея. Сроки как правило от года , стоимость облигации при срочной продаже может измениться в меньшую сторону.
Если сложить доходность от аренды и рост цены на саму квартиру, то будет примерно =. Земля не резиновая и все меньше и меньше новых домов в условном центре. Купил квартиру за 6, сейчас в продаже они по 15-16 и это за 4 года.
А теперь представьте на сколько сократится население России через 6 лет если в прошлом году она уменьшилась на 1000000 человек. И подумайте, кому нужны будут квартиры?
Вы её продайте за эти деньги и попробуйте купить что то. Если вы в ней живёте, то какая разница сколько она стоит. Если вы в неё "инвестировали" 6 а сейчас продали за 12, то вопрос куда дальше инвестировать под похожий процент. А в долларах вы просто вышли в ноль.
Квартиры покупают - как инвестицию - из-за высокой надежности в любые времена. Недвижимость за пять лет, скорее всего, сильно прибавит в цене, особенно в Питере и Москве. И тут уже можно будет говорить и о 40%, и о 50%. Доход от сдачи недвижимости - приятный бонус. Этот доход тоже стабилен, ваша таблица с ростом аренды это хорошо демонстрирует, несмотря на кризисные годы.
А ОФЗ и прочие инструменты - это высокий риск и непредсказуемость, на короткий срок - да, выгодно. На пять лет - далеко не факт. Поэтому такой вариант многим не подходит.
Недвижимость падала в кризисы 2008 и 2014, в Питере и Москве. И тормозила рост.
Точно в этот кризис прибавит? Особенно после взлета на фоне дешевой ипотеки?
Это в рублях она прибавит. А в долларах - скорее всего, упадёт
были квартиры на сдачу у родителей в городе миллионнике.
одни убытки. сдать не так-то просто. коммуналка стоит дорого.
через несколько лет нужен ремонт.
так что были одни проблемы, а не инвестиции.
сравнивать со столицами нельзя, там конечно другой случай.
За все время жизни в СПб я ещё не видел падения рынка недвижимости на 15-20%. Цена с 1995 года исключительно растет.
Новых домов в центре , как битка - все меньше и меньше , а цена на них все выше и выше.
Квартира - олдскульный и проверенный вариант с куда меньшими рисками имхо, но конечно же меньшей доходностью.
Я видел в 2009 году снижение процентов на 15. Но действительно не по всем объектам. Центр Питера - не падал . Сделок не было, но в цене не падал, во всяком случае в объявлениях в цене предложение
В 2008 на 20% бахнулся "в среднем по больнице". А в 2014 застагнировал (относительно инфляции падал года три-четыре, но ценник не менялся)
При этом цена 2007 года в 107 тысяч за квадрат была и в 2015 и в 2018.
Только после августа 18 небольшой рост начался (а в 21 полетели вверх, выбирая часть инфляции за пять лет)
Есть более интересный вопрос, на рынке сейчас очень много объектов. В Мск, Спб и Краснодаре их больше, чем 5 лет назад, почти в 2 раза. Но в целом по РФ насыщение было в 2018 году, при цифре на 300.000 квартир больше, чем сейчас (то есть насыщение было в регионах, а сейчас оно растёт за счёт столиц и дикого Краснодара, в регионах же предложение сократилось, всё вымылось ипотеками на 30 лет - средний(!) срок ипотеки 266 мес, разве что начнут на 35 лет одобрять ипотеки).
Скорее всего будет отток арендаторов из эконом-класса (в т.ч. по мере сдачи ЖК), и чтоб конкурировать адекватно - надо будет иметь все стандартные бытовые опции типа ПММ, кондея.
Москвичи ищут для релокации людей в свои конторы, но оплачивать её не особо хотят))
Пригороды действительно за последние тройку лет застроили невероятно
С аренды нужно платить налог, возможно решать проблемы, если будет недобросовестный съёмщик, плюс ремонт раз в 5-10 лет. И да, квартиру нужно покупать, где хорошая транспортная доступность, соотв цена будет снижаться меньше.
Комментарий недоступен
Питер
Тюмень, но климат бОльшую часть года говно.
Как по мне, Краснодар неплохой город
Мадрид , Мюнхен , Гаага , Стокгольм ...
Она должна не на 20% упасть, а на 120% чтобы это было доступное жилье)))
Это тот район где куча пром зон и полу разрушенных зданий по типу красного треугольника?)
Абсолютно отсутствует инфраструктура, рядом Балтийски вокзал где куча маргиналов вокруг обитает. Да и сам район стоит на месте бывшего кладбища, что вообще ему «экологичности» не прибавляет.
Это практически любой район.
Абсолютно отсутствует инфраструктураЧего там нет из инфраструктуры?
Да и сам район стоит на месте бывшего кладбища, что вообще ему «экологичности» не прибавляетДа, весь Адмиралтейский район был построен на месте кладбища.
Спасибо, ой не зря читал столько комментариев, чтоб именно до этого добраться. Полностью поддерживаю.
Для не местных ещё скажу, что совсем недавно в соседних домах снимали фильмы про войну без дополнительных декораций
Комментарий недоступен
В расчёте доходности вы не учитываете рост стоимости. Доход с ренты - это как дивиденды
На счёт инвестиций: мнений много, за каждым мнением стоит аргументация. Но важно, что человеку с деньгами все равно придётся выбирать из небольшого перечня активов, куда вкладываться. И это недвижимость, акции, оьлигации, фонды (по сути то же самое что первые три), валюта. или смесь из этих активов. Других вариантов нет
"оценю, почему вероятно падение цен на 20%"
Пора уже пари на деньги заключать с этими ванговальщиками
Есть фьючерсы
"Я делаю анализ рынка недвижимости на основе того что у меня есть квартира" - гениальный отправной пункт всей логики. И тут же какие-то предположения о мыслях! покупателей даже не спросив ни одного такого покупателя. А - аналитика!
В других статьях я ориентировался на индекс широкого рынка, а теперь привёл конкретно мой пример.
Хотите статистики - посмотрите последние мои статьи
Вспомнилась тут статья одного парня от 9 февраля, который пытался уговорить жену не покупать квартиру, а вложиться в индекс мосбиржи:
https://vc.ru/finance/362145-svoya-kvartira-ili-arenda-post-dlya-zheny-ishchem-istinu-v-cifrah-i-grafikah
Прямая параллель с вашей попыткой прогнозировать доходность ОФЗ в РФ на 5 лет. Надеюсь ОС в комментах и жена все-таки его переубедили 😅
ОФЗ - это инструмент фиксированной доходности. Если бы тот парень купил короткие облигации - не сильно бы он потерял
Комментарий недоступен
живи на улице, или арендуй пока работаешь. Кто против то?)
Скажу вам так: если вы владеете 1 квартирой на сдачу, это такое себе вложение, если есть 3 квартиры + пару помещений складских, то это другой разговор. Всё должно перестраховывать друг друга, а если у вас 1 единица владения, долго окупаемость ждать будете.
Две квартиры окупятся быстрее чем одна?
Вопрос только один останется, как потом в случае чего, продать вторичку без потери в цене.
Ситуация сейчас следующая:
(1) Правительство активно помогает застройщикам разного рода программами льготной ипотеки, низкие ставки, льготная ставка для семей с детьми, льготная ставка IT, учителя и врачи, военные так же имеют свои программы. Естественно, всё это касается только первички.
Так же застройщики не сидят в стороне, используют разные ходы и псевдоскидки для продвижения, опять же рекламу.
(2) Следствие пункта (1) - стимулируется рост цен на первичную недвижимость, таким образом со временем происходит нивелирование эффекта от низкой ставки всё возрастающей ценой.
(3) Вторичка смотрит на это и пытается поднимать цены вслед за растущей стоимость первички. Но есть проблема, покупку вторички никто не поддерживает, нет льгот, ставка полная и значительно выше чем льготная на первичку. Обычному покупателю нет смысла смотреть в сторону вторички, если можно взять ипотеку на 30 лет и наблюдать как инфляция пожирает долг (разве что цена вторички будет вдруг значительно ниже в конкретном единичном случае), при этом высвободившиеся средства отправить на те же инвестиции, образование и т.п.
(4) Постепенно вырастает гэп между ценами на первичку и вторичку, желающих купить вторичку меньше, и рост цена на вторичку не такой взрывной.
(5) При этом стоимость аренды не будет расти так же быстро как инфляция, люди меньше будут покупать, у них будет меньше денег, еда дороже, одежда дороже, мед услуги дороже, зап части дороже.
(6) На данный момент продавцы вторички в ожидании и надеждах, держат цены, верят в рост и восстановление после окончания спец операции. Но проблема шире и была сформирована ещё до начала 2022. Так может продолжаться долго, 1-2 года, держать цену и продавать годами. Но с течением времени будут появляться люди, кому надо срочно, в течении нескольких месяцев, скинуть квартиру, взять деньги и уехать, а может и вложиться в льготную ипотеку в большую площадь и под низкий процент (вдруг стало больше детей, продать однушку и купить трёшку на первичке естественно). И чем дольше будет длиться ситуация, тем больше таких людей будет. И это сильнее будет стимулировать гэп.
(7) Пока люди будут играть в гляделки, пристально наблюдая за рынком и ожидая своего того самого покупателя, держа цены на свою вторичку, инфляция стоять не будет и по году может составить 20%. И такой уровень может сохранятся в течении следующих нескольких лет легко, 3-5-7. Таким образом легко можно получить обесценивание вложений в 2-3-4 раза в течении следующего десятилетия. Пузырь и так был надут, сейчас вкидывают доп деньги, чтобы не дать ему сдуться, но рано или поздно придёться остановиться.
Естественно, если квартира покупается, чтобы в ней жить, а не сдавать и надеяться на рост цен в рублях, который вас сделает феноменально богатым, то покупать смысл имеет, при льготной ипотеке и нарастающей инфляции это даже лучше чем аренда. Особенно если это первая квартира в ипотеку, и вы сможете на ранних этапах получить вычеты за покупку (их вроде как даже хотят увеличить в пару раз )
не что вы, голубчик, это же не российский рубль, чтоб падать
Ты будто мою идею завтрашнего поста подглядел;)
Сегодняшнее
Хочу продать эконом однушку в новостройке (с отделкой) и начать строить дом. Уже запутался. Одни кричат что продавать надо срочно, вторые что подождать...
Комментарий недоступен
Таки да. Но ОФЗ в текущей ситуации - крайне рискованный актив, а вот бетон будет при тебе всегда..
инфляция у нас реальная намного выше официальной и квартира по-любому за 4 года подорожает больше чем на 45% в рублях даже при инфляции 10% годовых. Посчитайте доходность лучше в долларе, хотя у него тоже инфляция 6%, а реальная выше, там тоже статистикой умеют жонглировать. По факту вы ни с офз ни с квартирой не уаеличите капитал, в лучшем случае сохраните.
Квартиру то можно детям отдать, в конце концов. ОФЗ- это когда деньги в общем уже не нужны, можно поиграть в азартные игры с государством
Другое дело, если Вы квартиры подъездами покупаете, но тут уже другая схема - покупка на этапе котлована, инсайды о строительстве станций метро и прочее прочее. В общем, Вы становитесь почти девелопером.
Вообще рынок недвижимости живёт немного по своим законам, чем фондовый. Например, моя квартира с 13 по 19-й год стоила примерно одинаково 10-11 млн, иногда проседая до 9,5 и доходя до 11,5. Перманентно всё хотели продать, когда съезжали арендаторы, но появлялись другие и продажи не состоялось. А в начале этого года расценки были уже 16-17 млн. И это всё рост за 1,5-2 последних года.
Фондовые рынки совсем не по такому графику "бегали". Так что финаносвый план на 5 лет в плане недвижимости - это разговор ни о чём. Надо брать горизонт в 15-20 лет хотя бы.
брал хату в Питере за 4 ляма в 2018 году, щас она стоит 8. Курс тогда был 69, щас 65. Можно рассказать мне, что рубль обесценился, ну да. А доллар не обесценился? Так-то цены растут на недвигу по всему миру, и не только на недвигу. Да, инфляция, а какой еще способ сохранить крупную сумму денег? в акции вкладывать? ну ну) надоели мамкины инвесторы и ждальщики, убеждающие всех вокруг, как хаты не дорожают или дешевеют. Какие еще были варианты обычному челику приткнуть 4 ляма так, чтобы они превратились в 8 на 5 лет, а не проебались вовсе? про крипту еще расскажите блин. Кругом хаты дорожают и на графиках и по факту, и в баксах и в рублях, а у них не дорожают, ну пиздец
Доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем. Цены за 2012-2017 не изменились
Цифры интересные но непонятен переход к потенциалу в 20% снижения?
Все бросятся распродавать квартиры и покупать ОФЗ?
Ответ в разнице доходности финансовых инструментов и недвижимости. Коридор шире, я остановился на середине
Надеюсь, что вы правы, а то, в последнее время она растет с такой скоростью, а то и выше :) Пишу не как инвестор, а желающий купить для себя.
Это всё замечательно, осталось обрести уверенность, что на недвижимость завтра ничего не упадет, а так да, чиселки, доходности…
Рассуждения типа:
- ОФЗ лучше (вот доказательства), но я купил квартиру.
Потому что я НЕ ЗНАЮ что будет дальше в этой стране С БУМАЖКАМИ, но я почти уверен что будет в этой стране С ЖИЛЬЁМ.
Риэлторам люто не хватает продаж, вот они и начали клепать статьи о том, что недвижка будет дешеветь 😅