Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?
Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:
Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.
Первичная недвижимость – особый мир.
Говорим «первичка», думаем «ипотека»
Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.
У группы компаний ПИК аналогично – 75% это доля ипотеки
Одним словом – это катастрофа: любое ужесточение условий льготной ипотеки, или сокращение объема субсидирования моментально обернется не падением продаж, а их остановкой. Давайте разбираться, чем отличается ипотека под 7% от ипотеки под 12% (я знаю, что сейчас 9% - давайте просто смотреть на расчет; не забывая, что есть и вторичный рынок – там ставка под 15%).
За последние 2 года отделы продаж научили нас смотреть не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. И правда: часть денег вносишь в виде первоначального платежа, остальное – равными платежами на 30 лет. Все условия зафикисрованы, если это не плавающая ставка. Удобно
Было ли оправдано смотреть на платеж? Конечно! Квартира за 10 млн. по обычной ставке 10% и квартира за 12 млн. руб. с субсидируемой застройщиком ставкой 4% - это колоссальная разница. Смотрите сами:
Для чистоты эксперимента взял одинаковый первоначальный взнос в рублях, а не процентах.
В первом случае платеж 70 тыс. руб., во втором 48. Экономия каждый месяц 22 тысячи, или 264 в год.
Тогда какая разница сколько стоит недвижимость? Пусть хоть 15 млн. при ставке 1%… Хммм, а так можно?
Проверяем:
Получается еще выгоднее. Магия больших чисел создает такую экономию, что только на этом можно возить семью в отпуск на море каждый год.
Кто верит в невероятную щедрость застройщиков, которые делают такие акции просто так, а не потому что продажи встали?
Тогда рост цен на первичку не имеет ничего общего с настоящими рыночными ценами. Хорошо, купите вы по льготной ставке по 9% - 7% - 5% - 3% годовых…
А кому потом продадите на вторичном рынке по рыночной ставке?
Сдавать в аренду? С доходностью 3-4-5% годовых? Нууу так... на любителя условия.
Фактически, застройщики сейчас могут играть двумя факторами:
- величина первоначального взноса, привлекая наиболее рискованную группу заемщиков. Идея в гарантии для банка возмещения части потерь при дефолте
- субсидирование процентной ставки: те же игры с банком партнером, когда застройщик компенсирует ставку кэшбэком. Покупатель этого не видит.
Купи за 120 то, что стоит 100. В кредит. По сниженной ставке.
Мне не нравятся такие игры, потому что в такой схеме калькулятор включается только у банков и застройщиков. Но скажу честно, есть и выгодные для покупателей варианты. Важно посчитать платежи и размер переплаты. Используйте калькулятор!
Прогноз по цене
Первичный рынок сейчас – это ручное ценообразование. И важно понимать, что цена ушла на второй план. Важна производная от цены и ставки. И вот эта производная будет константой. Исчезнет льготная ипотека – цена снизится. Примут решение о льготной ставке 2% - цена уйдет выше.
Про вторичный рынок отдельно. На конкретно моем примере. Попробую разместить завтра.
----------
Мой Телеграм - кратко и емко.
Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся
Процентная ставка решает. Купив дом под 3% понимаешь что 5% уже «грабеж».
Мои поздравления! Супер условия если брать для себя и не продавать долго
Комментарий недоступен
На совсем деле правила те же. Цена диктуется тем, сколько ипотечник сможет заплатить.
В общем, все верно написано. Абсолютная стоимость квартиры не имеет никакого значения. Имеет значение только ежемесячный платеж. То есть цена недвиги зависит только от ставки. Другой фактор, платежеспобность населения, которая очевидно упадет из-за инфляции. Например раньше при доходе 100к условно Иван мог жить на 60 и 40к платить за ипотеку, а при инфляции в 20%, он будет тратить не 60 на жизнь, а 72. И платеж в 40 ему уже не потянуть.
Пора уже делать отрицательные ставки
Реальные ставки (минус инфляция) уже отрицательные
вот именно, что они и так уже отрицательные
ну пока очень неохотно падают цены на всё, сейчас что-то брать и ежу ясно что не стоит...
Купила в Пике как раз под нулевую ставку. Там не сильно ликвидные квартиры, но платёж сильно выигрывает
Если не секрет, под себя или для сдачи?
Нулевая это прям нулевая? Это как так?😳
Ну продажи не остановится. Может быть ценообразование станет нормальным. Сейчас цены на недвижимость очень завышены в мск. При этом застройщики даже не пытаются снижать цены, давать не большую рассрочку до сдачи дома и т.д.
В Питере ещё хуже все. Цены просто уже достигли московских. С какого перепуга – непонятно.
Дают скрытые скидки, Парковки в подарок, субсидируют ставки. А цены … цены пока не трогают
Пока
Комментарий недоступен
Сможете пример дать? По тому, что читал как раз получается что цены взвинтили низкие ставки
вы бы узнали бы что такое % и как их считать.
Прям рекомендую, поможет не писать таких глупостей.
По моему сейчас лучше в кэше сидеть , не в рублях естественно .
по моему не только сейчас лучше хранить кэш не в рублях, а вообще всегда
Максим, прочитал на бегу, извиняюсь. А вывод какой?
Последние два абзаца
Комментарий недоступен
Все по делу))) не с чем спорить ))
Поясните как рефинансирование позволит закрыть ипотеку?
Комментарий недоступен
На фанибани было интервью и там чел говорил, что хаты должны упасть , заживем!
"Новостройка" на вот том баннере "СУПЕРСТАВКА 5,2%" сдана в эксплуатацию в 2015 году.
Это пример. Клипарт
0,01% от ПИК это реальность сегодняшнего дня
Комментарий недоступен