{"id":13466,"url":"\/distributions\/13466\/click?bit=1&hash=891d339b00b86120568ea8e4296ded112a42876a976e2fd335004400f35cbd30","title":"\u0427\u0442\u043e \u0441\u043c\u043e\u0442\u0440\u044f\u0442, \u0447\u0438\u0442\u0430\u044e\u0442 \u0438 \u043a\u0443\u0434\u0430 \u0445\u043e\u0434\u044f\u0442 \u0432\u0430\u0448\u0438 \u043a\u043b\u0438\u0435\u043d\u0442\u044b?","buttonText":"\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c","imageUuid":"24bb823c-c595-5fc8-be0f-fba9e89237c2","isPaidAndBannersEnabled":false}
М.К.

Недвижимость. Первичка. Что происходит?

Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?

Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:

На диаграмме консолидированные данные (TG+VC).

Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.

Первичная недвижимость – особый мир.

Говорим «первичка», думаем «ипотека»

Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.

Отчетность ЛСР, пресс-релиз
ЛСР. Отрывок из презентации результатов за 2021 год

У группы компаний ПИК аналогично – 75% это доля ипотеки

ПИК. Отрывок из презентации результатов за 2021 год

Одним словом – это катастрофа: любое ужесточение условий льготной ипотеки, или сокращение объема субсидирования моментально обернется не падением продаж, а их остановкой. Давайте разбираться, чем отличается ипотека под 7% от ипотеки под 12% (я знаю, что сейчас 9% - давайте просто смотреть на расчет; не забывая, что есть и вторичный рынок – там ставка под 15%).

ЛСР. Слайд из презентации результатов за IV квартал 2021 года

За последние 2 года отделы продаж научили нас смотреть не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. И правда: часть денег вносишь в виде первоначального платежа, остальное – равными платежами на 30 лет. Все условия зафикисрованы, если это не плавающая ставка. Удобно

Было ли оправдано смотреть на платеж? Конечно! Квартира за 10 млн. по обычной ставке 10% и квартира за 12 млн. руб. с субсидируемой застройщиком ставкой 4% - это колоссальная разница. Смотрите сами:

Самостоятельный расчет

Для чистоты эксперимента взял одинаковый первоначальный взнос в рублях, а не процентах.

В первом случае платеж 70 тыс. руб., во втором 48. Экономия каждый месяц 22 тысячи, или 264 в год.

Тогда какая разница сколько стоит недвижимость? Пусть хоть 15 млн. при ставке 1%… Хммм, а так можно?

Проверяем:

Получается еще выгоднее. Магия больших чисел создает такую экономию, что только на этом можно возить семью в отпуск на море каждый год.

Кто верит в невероятную щедрость застройщиков, которые делают такие акции просто так, а не потому что продажи встали?

Тогда рост цен на первичку не имеет ничего общего с настоящими рыночными ценами. Хорошо, купите вы по льготной ставке по 9% - 7% - 5% - 3% годовых…

А кому потом продадите на вторичном рынке по рыночной ставке?

Сдавать в аренду? С доходностью 3-4-5% годовых? Нууу так... на любителя условия.

Фактически, застройщики сейчас могут играть двумя факторами:

- величина первоначального взноса, привлекая наиболее рискованную группу заемщиков. Идея в гарантии для банка возмещения части потерь при дефолте

- субсидирование процентной ставки: те же игры с банком партнером, когда застройщик компенсирует ставку кэшбэком. Покупатель этого не видит.

Купи за 120 то, что стоит 100. В кредит. По сниженной ставке.

Застройщики

Мне не нравятся такие игры, потому что в такой схеме калькулятор включается только у банков и застройщиков. Но скажу честно, есть и выгодные для покупателей варианты. Важно посчитать платежи и размер переплаты. Используйте калькулятор!

Прогноз по цене

Первичный рынок сейчас – это ручное ценообразование. И важно понимать, что цена ушла на второй план. Важна производная от цены и ставки. И вот эта производная будет константой. Исчезнет льготная ипотека – цена снизится. Примут решение о льготной ставке 2% - цена уйдет выше.

Про вторичный рынок отдельно. На конкретно моем примере. Попробую разместить завтра.

----------

Мой Телеграм - кратко и емко.

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся

0
55 комментариев
Написать комментарий...
Антон Kим

Процентная ставка решает. Купив дом под 3% понимаешь что 5% уже «грабеж».

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Мои поздравления! Супер условия если брать для себя и не продавать долго

Ответить
Развернуть ветку
5 комментариев
Ildar S

Первичку и вторичку имхо вообще нужно как разные сферы рассматривать. Первичка от застройщиков это не совсем рыночная история, застройщики могут даже в текущих условиях продолжать повышать цены, закономерно ничего не продать, а потом идти просить деньги у правительства на спасение - караул, стройка встала, спроса нет, сейчас экономика умрет. Не помогает и то, что строительный сектор в стране сильно монополизирован, в регионах стройку в основном контролируют кумы крепких хозяйственников из мэрии, чужих на этот праздник легкого бабла (поставил свечки в поле без всякой инфраструктуры и с парковкой во дворе в качестве благоустройства, назови свой недоЖК "Маленькой Швейцарией" или "Солнечным Городком" - и собирай бабло) не пускают.
Со вторичкой ситуация совсем иная, в этом плане это больше похоже на рынок, в понимании рыночной экономики. Здесь первичен баланс спроса и предложения, а не себестоимость материалов и монопольное положение застройщика. Т.е. хочешь не хочешь, а если спрос обрушился, цены частникам снижать придется, хоть и с поправкой, что это очень инертный рынок, коррекция цен может месяцами догонять шок обвала спроса.

Ответить
Развернуть ветку
Василий Петров

На совсем деле правила те же. Цена диктуется тем, сколько ипотечник сможет заплатить.

Ответить
Развернуть ветку
Василий Петров

В общем, все верно написано. Абсолютная стоимость квартиры не имеет никакого значения. Имеет значение только ежемесячный платеж. То есть цена недвиги зависит только от ставки. Другой фактор, платежеспобность населения, которая очевидно упадет из-за инфляции. Например раньше при доходе 100к условно Иван мог жить на 60 и 40к платить за ипотеку, а при инфляции в 20%, он будет тратить не 60 на жизнь, а 72. И платеж в 40 ему уже не потянуть.

Ответить
Развернуть ветку
John Nash

Пора уже делать отрицательные ставки

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Реальные ставки (минус инфляция) уже отрицательные

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Ваня Гистор

вот именно, что они и так уже отрицательные

Ответить
Развернуть ветку
Алиса Дроздова

Купила в Пике как раз под нулевую ставку. Там не сильно ликвидные квартиры, но платёж сильно выигрывает

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Если не секрет, под себя или для сдачи?

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Сергей Я

Нулевая это прям нулевая? Это как так?😳

Ответить
Развернуть ветку
Yan

Ну продажи не остановится. Может быть ценообразование станет нормальным. Сейчас цены на недвижимость очень завышены в мск. При этом застройщики даже не пытаются снижать цены, давать не большую рассрочку до сдачи дома и т.д.

Ответить
Развернуть ветку
Skynet

В Питере ещё хуже все. Цены просто уже достигли московских. С какого перепуга – непонятно.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Дают скрытые скидки, Парковки в подарок, субсидируют ставки. А цены … цены пока не трогают

Пока

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
JWST

Вы сравните ипотечный платёж где—нибудь в Бруклине и стоимость аренды в том же здании в пересчете на м2. Удивитесь, во сколько раз отличаются значения. Мы живем в то время, когда ипотека в столице ещё относительно доступна. Через какое-то время получить ипотеку и ее покрывать 30 лет смогут только люди с достатком чуть выше среднего. И это абсолютно мировая тенденция. С первичным рынком ничего не будет, пока не будет обрушения вторички. Темпы роста возможно снизятся, но возможно это и к лучшему. Нам нужны качественные проекты, а не просто коробки однотипные.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Сможете пример дать? По тому, что читал как раз получается что цены взвинтили низкие ставки

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Analyst

вы бы узнали бы что такое % и как их считать.
Прям рекомендую, поможет не писать таких глупостей.

Ответить
Развернуть ветку
melkiyPadonok

По моему сейчас лучше в кэше сидеть , не в рублях естественно .

Ответить
Развернуть ветку
Павел Байбахтин

по моему не только сейчас лучше хранить кэш не в рублях, а вообще всегда

Ответить
Развернуть ветку
Колючий Мурод

Максим, прочитал на бегу, извиняюсь. А вывод какой?

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Последние два абзаца

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Бюджетный звук

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Все по делу))) не с чем спорить ))

Ответить
Развернуть ветку
Дон Гарсия Де Ля Пас

Поясните как рефинансирование позволит закрыть ипотеку?

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Бюджетный звук

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Иван Шеметов

На фанибани было интервью и там чел говорил, что хаты должны упасть , заживем!

Ответить
Развернуть ветку
Владимир Александрович

"Новостройка" на вот том баннере "СУПЕРСТАВКА 5,2%" сдана в эксплуатацию в 2015 году.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Это пример. Клипарт
0,01% от ПИК это реальность сегодняшнего дня

Ответить
Развернуть ветку
9 комментариев
Сева Самолетов

ну пока очень неохотно падают цены на всё, сейчас что-то брать и ежу ясно что не стоит...

Ответить
Развернуть ветку
Евгений Матвеев

Купил вторичку в 17 году за 1.65м под 10%, под нг по акции продавали за 3.8м застройщик по 4.9%, и стоимость все равно выше выходит.

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 55 комментариев
null