Рынок недвижимости — буря перед затишьем. Как власти собираются развивать отрасль на фоне вероятного падения спроса?

Люди закупаются квартирами впрок. Стали известны перспективы семейной ипотеки после 1 июля 2024 года. А Минстрой заявил, что строительство многоквартирных домов уже не так интересно — что теперь будет в приоритете? Разбираем главные новости рынка недвижимости за эту неделю.

На этой неделе Росреестр поделился официальными данными по количеству сделок в Москве по итогам августа. Обычно это довольно спокойный месяц: многие продавцы и покупатели еще отдыхают на море и дачах и планируют сделки с недвижимостью осенью. Но в этом августе из-за резкого роста ключевой ставки творилось что-то сумасшедшее.

В новостройках зафиксирован месячный рекорд за всю историю наблюдений — 16 386 ДДУ. Ни разу до этого показатель не доходил до 16 тысяч. За январь-август тоже рекорд — 95,5 тысяч сделок. Такими темпами 2023 год имеет все шансы обогнать 2021-й, который все еще принято считать аномальным.

На вторичном рынке тоже рекорд (17 538 сделок), но только в плане августовских значений. Интересный факт: примерно столько же было в апреле 2021-го. Помните, что было тогда?

Это тоже был период резкого повышения ключевой ставки, только речь шла немного о других цифрах... Ключевая ставка долго держалась на уровне 4,25%, а в марте 2021 ЦБ внезапно сделал ее 4,5%. А в апреле — 5%.

Люди к тому моменту уже полгода сметали всю недвижку, т. к. ипотека была очень дешевой. Цены из-за этого взлетели так сильно, что Путин даже просил ФАС проверить, что вообще происходит.

А потом пришел ЦБ и сказал: так, вообще-то пандемия уже закончилась, пора прекращать эту вакханалию, будем повышать ставку, чтобы цены дальше не росли. Он надеялся, что с ростом ключевой ставки люди перестанут покупать недвижимость. Но те побежали покупать дальше, «пока дешевая ипотека не закончилась». Ничего не напоминает?

Уже 1 октября в силу вступают запретительные надбавки Центробанка к коэффициентам риска по ипотеке — так что в ближайшие пару месяцев ждем охлаждения спроса. А вы как думаете, сможет ли ЦБ остановить спрос и цены на недвижимость?

Именно до этого срока действует семейная ипотека (под 6%), как и обычная льготная (которая под 8%). На этой неделе появились две новости, касающиеся ее будущего. Но немного противоречивые:

С одной стороны, «Коммерсантъ» написал, что после отмены с 1 июля 2024 года семейной ипотеки планируется запустить единую «социально ориентированную программу».

В этот же день в «РИА Новости» появилась цитата вице-премьера РФ Марата Хуснуллина о том, что семейную ипотеку, конечно, продлят.

«Мы к 1 июня 2024 года хотим проанализировать все программы и сделать кластеризацию поддержки регионов и отраслей, и исходя из того, как будет идти их выполнение, предложить правительству новые меры поддержки», — отметил вице-премьер.

Получается вот что: в каком-то виде льготная ипотека для семей останется. Ее либо просто продлят, либо немного изменят, скорректируют в регионах или включат в какую-то другую соцпрограмму. Например, в Госдуме предлагали распространить семейную ипотеку на вторичку в городах с населением до 250 тыс. человек.

Важно то, что семейная ипотека — это одновременно и социальная мера, и поддержка застройщиков. Так что отменять ее точно не будут.

Собственно, прямо так и заявили в Минстрое.

«Приоритет у правительства Российской Федерации в части развития жилья сегодня смещается в сторону индивидуального жилищного строительства. Многоквартирное жилье мы разогнали, раскачали, но у людей должен быть выбор с одинаковыми условиями приобретения такого жилья», — сказал Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ.

Последние несколько лет перед Минстроем стоит задача ставить все новые рекорды по объему строительства. В этом году московский план уже выполнили досрочно, в целом по РФ он тоже ожидается.

Существенная часть объемов строительства — это многоквартирные дома. С их помощью власти в последние годы активно двигали экономику (ведь стройка жилья — это не просто стройка, но еще и поддержка огромного количества самых разных отраслей, а также источник роста ВВП). Сейчас стало очевидно, что жилья построили слишком много, хватит его на несколько лет вперед, спрос скоро должен снизиться, и продавать такие объемы будет сложно.

Логичный шаг — временно снизить темпы городской застройки и начать развивать загородное направление. Президент недоволен, что законодательство по внедрению эскроу-счетов в ИЖС до сих пор не разработано, и поручил сделать это до 1 ноября. Так что Минстрой сейчас целиком занимается этим вопросом и из-за этого даже отложил уже написанный законопроект мебельной ипотеки.

Если все пойдет как задумано, в 2024 году рынки новостроек и вторички ждет стагнация, а ИЖС соберет все сливки: и поддержку государства, и новые проекты от крупных застройщиков, и большую часть спроса.

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, подписывайтесь на наш Telegram-канал, где мы разбираем все новости и события отрасли, интересные новостройки Москвы и МО, полезные советы для продавцов и покупателей квартир.