{"id":13655,"url":"\/distributions\/13655\/click?bit=1&hash=17a0e55a63bd0960d466baff29be5a6a830a9ecab9cb1a490f31f5267724efbf","title":"\u041a\u0430\u043a \u043e\u0442\u043b\u0438\u0447\u0438\u0442\u044c \u0444\u0435\u0440\u043c\u0435\u0440\u0441\u043a\u0438\u0435 \u043f\u0440\u043e\u0434\u0443\u043a\u0442\u044b \u043e\u0442 \u00ab\u043f\u0441\u0435\u0432\u0434\u043e\u0444\u0435\u0440\u043c\u0435\u0440\u0441\u043a\u0438\u0445\u00bb?","buttonText":"\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c","imageUuid":"43a94a7a-c975-5627-8453-c0ce96e38181","isPaidAndBannersEnabled":false}
Офлайн
Dmitry Sidorkin

Аренда квартиры станет цивилизованной, как мы и хотели: 8 сигналов от бизнеса и государства за год

На Западе аренда квартир — это зрелый и понятный для всех сторон рынок. В России такого нет — цены высокие, а гарантий нет.

Я снимаю квартиру 8 лет и ни разу не чувствовал себя как дома, поскольку собственник регулярно проверяет, отказывается делать временную регистрацию, может попросить съехать в любой момент или удержать залог по выдуманной причине.

Я следил за новостями в течение 2019 года и когда увидел общую картину, то изумился. Расскажу ниже наблюдения и выводы.

Владельцам квартир упростили уплату налогов

С 2019 года государство ввело налог на профессиональный доход или, как его еще называют, налог для самозанятых. Это самый дешевый и простой способ войти в правовое поле тем, у кого есть доходы от сдачи квартиры в аренду. Если сдавать квартиру физическому лицу, нужно платить 4% с дохода. Это самая низкая налоговая ставка в России.

Плюс — зарегистрироваться можно за несколько минут, сняться с учета — также. Для этого налоговая разработала мобильное приложение — «Мой налог». Тестировали этот налог в 2019 только в 4 регионах, а с 2020 года распространят еще на 19 регионов, поскольку эксперимент признали успешным.

Это любопытный шаг, чтобы вывести из налоговой тени рынок аренды. Но этого недостаточно. Что сейчас получает собственник за свои 4%? Только спокойствие, что он чист перед законом. В остальном преимуществ нет, зато бывают казусы. Например, первое время банки блокировали счета самозанятых, и ФНС пришлось разъяснять, как этого избежать. Спустя год банки адаптировались и перестали блокировать счета, а сервисы для самозанятых стали запускать даже мобильные операторы.

Когда все бьют в одну точку, у кого-то может получиться хорошо.

В следующем году сервисы продолжат появляться, бизнес будет подталкивать владельцев к легализации и о новом налоговом режиме узнает больше людей.

МТС запустил свое приложение для самозанятых

Налоговая ужесточит контроль за нелегальной сдачей жилья

Летом 2019 года налоговая запустила АИС «Налог-3». Это автоматизированная система, которая принимает, обрабатывает и анализирует данные. По ней налоговая отслеживает уплату налогов, находит ошибки в документации и тех, кто уклоняется от уплаты. Налоговая и дальше собирается развивать бесконтактные технологии контроля, незаметные для плательщика, а также приспосабливаться к цифровой экономике. Сбербанк готов ее поддержать.

К налоговой будут стекаться все сведения о банковских счетах человека и движении средств, поэтому налоговикам будет проще и быстрее вычислять тех, кто сдает квартиру нелегально. Даже если собственники будут получать деньги наличными, арендаторов можно отследить по суммам, которые они ежемесячно снимают в банкоматах. Только сделать с этим ничего будет нельзя.

Поэтому налоговая будет и дальше автоматизировать процессы и мониторить финансовые потоки. Небольших собственников трогать не будут, пока государству они не интересны. Но когда понадобится — достать данные будет легко.

Собственникам придется либо уходить полностью в наличные, либо сдавать официально. Сдавать «как раньше» становится опасно.

«Циан» подружился с налоговой

Крупнейшая информационная площадка по недвижимости стала помогать выходить собственникам из налоговой тени — сделала сервис аренды, стала запрашивать ИНН собственника и регистрировать его как самозанятого. Причина — как обычная доска объявлений она теряет интерес, а каждая вторая сделка по аренде жилой недвижимости на площадке проходит напрямую между жильцом и владельцем, по словам гендиректора «Циан». Чтобы не потерять этот рынок и зарабатывать на нем, они решили помочь ФНС его вывести из тени и получать доход с денежных потоков между жильцами и владельцами. Полностью о планах «Циан» можно узнать в выступлении гендиректора «Циан» М. Мельникова начиная с 25 минуты.

Крупнейшая доска объявлений определила цель ближайшего будущего и будет подталкивать собственников к «обелению». Остальные будут брать пример.

В «ЦИАН» за подбор арендатора платит и сам арендатор, и собственник.

Застройщики заинтересовались рынком аренды

В 2018 году Группа компаний «ПИК» учредила дочернее предприятие «ПИК-Аренда» и планирует вложить в этот сервис до 500 млн рублей до конца 2020. Сервис помогает собственникам сдать квартиру — нужно только заключить договор эксклюзивного обслуживания. Остальное сервис берет на себя — поиск жильца, показы и спорные вопросы между жильцом и владельцем.

Прошло полтора года и сервис отчитался за 2019 год — выручка $1 млн с оборотом $20 млн. В компании официально работают 17 человек. Сервис работает как современное агентство недвижимости — жильцы также платят комиссионное вознаграждение, причем по лицензионному договору до 150% , а взамен получают договор и страховку. То есть для них ничего пока не изменилось, но владельцам квартир стало проще. То, что новый игрок на рынке недвижимости смог показать результаты, это хороший знак. Как минимум, еще один застройщик тоже так захочет, а, возможно, найдутся еще и другие игроки на рынке.

Это сигнал для других компаний — на рынке аренды можно заработать. Как следствие, для арендаторов и собственников расширится выбор сервисов, появится конкуренция, а комиссия снизится.

​В сервисе встречаются как квартиры с бабушкиным ремонтом с залогом и комиссией, так и с нормальным ремонтом без залога и без комиссии

Каждой квартире для аренды присвоят специальный номер

Минэкономики придумало, как собирать налоги на рынке туристического жилья. Власти обязали собственников жилья получать специальные идентификаторы, если срок аренды меньше 30 дней. Эта идея не новая — в 2017 году в Париже городской совет ввел регистрационные номера на квартиры, которые сдают через Airbnb. И затем стал жестко карать сервис предложения от незарегистрированных квартир.

Кто не хочет получать такие идентификаторы, могут сдавать жилье среднесрочно и долгосрочно. Но и это ненадолго. В случае чего этот механизм легко распространяется на аренду любого срока — тогда этот путь уже не спасет.

В будущем легко присвоить идентификаторы жилью при долгосрочной аренде. Все для этого готово.

Иммунитета перед законом нет ни у кого

В Нью-Йорке государство запросило у сервиса Airbnb данные о 20 000 владельцев квартир, вероятно, уклоняющихся от уплаты налогов. Такое может произойти с любым нерегулируемым государством сервисом и в любой стране. Жителям Берлина вообще запретили сдавать квартиры через сайт Airbnb — иначе наказывают диким штрафом. К этому же все идет и в Валенсии.

Пока все это касается только краткосрочной аренды — так свои интересы пытаются отстаивать отели. В России тоже взялись за это. А когда тут наведут порядок, вероятно, то же самое повторится с долгосрочной арендой. Любой бизнес предоставит все данные по запросу налоговой.

Если собственник не платит налог, но вынужден пользоваться сервисами аренды, он рискует попасть на проверку налоговой в любой момент.

Законодательство по аренде совершенствуется

В одной из программ «Диалог» на «Россия 24» Дмитрия Медведева спросили о мерах, которые могло бы принять Правительство для развития рынка арендного жилья. Он ответил, что получить жилье в собственность — это «внутренняя установка абсолютного большинства наших людей». Но при этом добавил, что людям нужно объяснять преимущества аренды. Например, человек может снять квартиру ближе к работе и не тратить время на дорогу, либо вообще найти работу в другом регионе.

Нам нужно кое-что изменить в регулировании договора аренды жилья.

Дмитрий Медведев

По итогам этой встречи Медведев поручил двум министерствам и «Дом.РФ» до 20 ноября 2019 года представить свои предложения, чтобы усовершенствовать законодательство по аренде. На начало января 2020 года публичной информации нет.

В 2020 году рынок долгосрочной аренды будет в фокусе внимания государства. Учитывая, что законотворчество двигается от запретов, подарков ждать не следует.

Государство запускает свой сервис аренды

Росреестр и Федеральная кадастровая палата решили запустить сервис, который будет работать как агрегатор для аренды квартир, домов и отелей. Начнут с тестового режима в Крыму и прежде всего для туристов — международные сервисы типа Airbnb там не действуют, а Booking работает в ограниченном режиме. Затем запустят и распространят на остальные регионы. Сервис будет синхронизироваться с данными о недвижимости из ЕГРН и снизит количество мошенничеств — можно будет сразу посмотреть, принадлежит ли это жилье человеку, который его сдает. Чтобы сдать квартиру через этот сервис, владельцам нужно будет зарегистрировать в Росреестре договор аренды. То есть придется точно выходить из тени и платить налоги.

С другой стороны, в Росреестре регулярные перебои, которые глава национального антикоррупционного комитета объясняет пропажей миллиардов, выделенных на создание базы данных Росреестра.

Планировали сервис пилотировать в конце 2019 года. На начало января 2020 года публичной информации нет.

Раз государство задумалось о своем сервисе аренды, то могут последовать законодательные изменения под сервис. Пока все это тормозит коррупция, но могут начать с простых шагов — например, присваивать номера каждой квартире.

Изменения происходят. Тихо и незаметно

Чтобы человек заметил изменения, нужен яркий фейерверк. Это как кризисы и пузыри, которые никто не замечает изо дня в день, пока не рванет.

Я снимаю жилье 8 лет и аренда квартиры — головная боль, финансовые потери и каждый раз рулетка. Удивительно, но легко и быстро стираются из памяти пережитые страдания: уязвимая просьба вернуть залог, упаковка, погрузка, разгрузка и распаковка вещей, поиск жилья с фейковыми объявлениями и мошенническими схемами, срочные просмотры в течение рабочего дня и манипуляции при просмотрах. Каждый раз задаюсь вопросом, это я оторвался от реальности или реальность убога?

В один момент волшебным образом рынок цивилизованным не станет, как в Европе или Америке. Вряд ли собственники станут «обеляться», перестанут постоянно проверять жильцов, принимать оплату наличными. Каждый защищает свои интересы.

Однако изменения явно происходят. Просто тихо. И раз даже государство уже заинтересовалось рынком аренды, это может стать мощным стимулом для развития культуры рынка аренды в целом и облегчить жизнь человеку, который хочет снять или сдать жилье без проблем. Иначе как нам прийти к цивилизованной аренде?

Верите, что у нас будет цивилизованная аренда?
Верю
Не верю
Показать результаты
Переголосовать
Проголосовать
0
391 комментарий
Написать комментарий...
Anna Nelson

Забавна статья, особенно умиляет автор, который с чего-то решил, что поимеет с этого всего свой гешефт, нет, все расходы все равно лягут на арендаторов, в итоге за ту же сумму вы будете получать квартиры качеством хуже, чем сейчас. 

А что же касается "Я снимаю жилье 8 лет и аренда квартиры — головная боль, финансовые потери и каждый раз рулетка..." - То мы все прекрасно знаем, что такое бывает только у людей, которые верят в сказки и думают что снимут хоромы за 3 копейки, отказываясь при этом от договоров, услуг риэлтора (им же хапугам платить надо и т.д.), а потом искренне удивляются, когда их кидают. Поговорку для кого придумали - скупой платит дважды, тупой трижды. 

Ну а как дома вы себя и правда не будете никогда чувствовать, просто потому что это тупо не ваш дом ;) И вот я например, на правах собственника буду проверять свою квартиру когда захочу и сколько раз захочу, потому что часто арендаторы считают, что если заплатили - то им можно все обгадить.

Ответить
Развернуть ветку
Andrew Simon

Достаточно немало имел дело с ситуацией в принципе. Грамотные люди как то умеют определять надежность арендатора и постепенно снижают частоту проверок. И кидки как то редко встречались. Как говорится - "живи и давай жить другим".

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Sidorkin
Автор

Я много общаюсь с собственниками и надежность и платежеспособность определяется по косвенным признакам типа манеры речи, модели телефона, компании, где работает, одежде или, суммируя, по общему впечатлению. И у каждого это впечатление относительно. Для одних семейная пара — надежность, для других — риск, что разойдутся. Еще некоторые говорят об интуиции, но это такое субъективное. Когда дело доходит до денег, ситуация меняется. В основном это рулетка.

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev

О, приятно ощущать, что мой бомжеватый иной раз вид не вызывает доверия. Где я работаю - не их собачье дело. :)

Ответить
Развернуть ветку
Ульян Романов

Я сам арендатор и считаю, что это их собачье дело, потому что, простите, если вы работаете в пятерке кассиром, а планируете снимать за 40-50к квартиру, то почему я не должен начать беспокоиться об этом факте? 

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev

Арендодатель или арендатор? Я запутался.

Ответить
Развернуть ветку
Ульян Романов

Я арендатор, но мысль продолжил уже за арендодателя. 

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev

Я вам скажу так: по одёжке особо лучше не смотреть. У нас на работе тёрся безработный. Дяденька средних лет. Весёлый. Кучу историй рассказывает. Ездит на метро. Всё бы ничего, но он был тем, кто вложился в нас очень хорошо.

Ответить
Развернуть ветку
Ульян Романов

Согласен полностью, но я описал выше ситуацию, над которой вопрос об аренде можно сразу же закрывать. Никто никому ничего не должен без договора, но в чем проблема изначально вести себя как интеллигентные люди, чтобы всем было просто и все друг другу доверяли? 

Ответить
Развернуть ветку
Anna Nelson

Не все так просто, чем дороже квартира тем меньше спрос, по этому иногда все-таки приходится идти на уступки. Но я считаю, что раз в месяц квартира должна быть проверена и арендатор должен воспринимать это как вполне естественную процедуру. Если это воспринимается иначе - значит есть повод. 

Ответить
Развернуть ветку
Andrew Simon

Соглашусь с тем, что спрос определяет очень многое. В стародавние времена доводилось снимать однушку в пригороде. Место непопулярное. Хоз квартиры появился три раза - раз в месяц. потом еще пару раз в течении года. Потом появился только, когда я сказал ему что до конца месяца съеду.

Ответить
Развернуть ветку
Anna Nelson

Но все меняется, когда в квартире техники на несколько сотен тысяч к примеру...

Ответить
Развернуть ветку
Александр Иванов

для этого есть депозит.

нервные особы иногда даже берут депозит в двойном размере.

если им его дают, конечно.

Ответить
Развернуть ветку
Вячеслав Петухов

Депозит это же смешно. Залил квартиры с 5 го этажа по первый. И если нет страховки, депозит не поможет ни разу. Как слону жробина.

Ответить
Развернуть ветку
Make Luv

Так застрахуй. Твой бизнес, твои риски.

Ответить
Развернуть ветку
Mayer Amshel

В таких квартирах съемщики обычно сами боятся что-то сломать или испортить, так как связываться с состоятельными хозяевами себе дороже.

Ответить
Развернуть ветку
Anna Nelson

Очень часто такие квартиры сдаются иностранцам, им пофиг, ведь за них платит контора) Он уедет, а ты останешься и будешь разбираться. А еще такие квартиры арендуют в складчину, потому что красиво жить хочется, а денег нет)

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Anna Nelson

Спасибо что спросили. Очень важно решить все проблемы во время аренды, потому что потом, как говорится пишите письма на деревню дедушке и за свой счет.

 
Тут многие делают из меня изверга, просто потому что я считаю, что должна проверять свою квартиру. По факту я проверяю визуально квартиру, снимаю счетчики, спрашиваю все ли ок и желаю удачи квартиранту. Ничего страшного, простая забота о себе и арендаторе, НО тут есть деятели, которые считают, что если заплатили, то вправе сжечь квартиру, вот именно из-за них, я это делаю. 

Ответить
Развернуть ветку
Иван Иванов

Вам какой какой диагноз ставят?

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev

Просто лень побеждает.

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 391 комментарий
null