{"id":3054,"title":"\u041f\u0440\u0435\u0434\u043f\u0440\u0438\u043d\u0438\u043c\u0430\u0442\u0435\u043b\u0438 \u043f\u0440\u043e\u0432\u0435\u0440\u044f\u044e\u0442 \u043d\u0430 \u043f\u0440\u043e\u0447\u043d\u043e\u0441\u0442\u044c \u0444\u0438\u043d\u0441\u0435\u0440\u0432\u0438\u0441 \u00ab\u042e\u0411\u0438\u0437\u043d\u0435\u0441\u00bb","url":"\/redirect?component=advertising&id=3054&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/230305&hash=e92619a4c6313c5d01568bcc5923b46ce470123d9483a34315aa3e6a0ffaab47","isPaidAndBannersEnabled":false}

Когда прекратится рост стоимости квартир?

Прошедший год отметился не только пандемией, которая превратила большую часть жителей в домоседов, но и удивительными событиями на рынке недвижимости.

Если верить официальной статистике Росстата, рост цен на квартиры в новостройках России (в этой статье мы будем говорить только о новых домах) в 2020 году был максимальным за последние 13 лет и составил 23,3%.

Рис. График роста цен новостроек в процентах. Все регионы РФ. Данные Росстат
Рис. График роста цен новостроек. Учтены все регионы РФ. Росстат

Давайте разберемся, с чем связан такой рост, и постараемся дать собственный, скорее всего, неожиданный ответ на вопрос, когда же настанет долгожданная коррекция?

Фактор № 1. Повышение спроса

Подарок со стороны правительства в виде льготной ипотеки явился главной причиной роста спроса.

Нужно понимать, что федеральный бюджет компенсирует банкам недополученные доходы, связанные с введением льготной ипотеки. «Если в 2019 г. затраты федерального бюджета… составляли менее 2 млрд. руб., то по итогам 2020 г. они приблизятся к 40 млрд. руб., а в 2021–2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза», – сообщается в аналитической записке ЦБ РФ.

Давайте оценим, насколько льготная ипотека облегчила бремя заемщикам?

Рассмотрим потенциального покупателя квартиры в Москве, который решился на этот шаг в начале 2020 года и сравним его условия сделки по ипотеке с условиям сделки уже конца 2020 года, когда ставка снизилась, а стоимость квартир выросла.

По данным ЦБ РФ средний уровень ипотечной ставки в России в 2020 году составил 7,62%.

Рис. Средний уровень ставки ипотечного кредита по данным ЦБ РФ

Возьмем среднестатистическую сделку по данным сайта ДОМ.РФ в Москве и Новой Москве – покупка квартиры 56,6 и 54,2 кв.м. соответственно и получим следующую таблицу при условии срока кредита в 20 лет и первоначальном взносе 15%.

Рис. Платежи за квартиру в начале и конце года в сравнении с тем, сколько они составили, если бы при пониженной ставке цена на квартиры остались на уровне начала года

Как мы видим, в результате введения льготной ипотеки ежемесячные платежи и итоговые расходы на покупку квартиры не только не снизились, но и выросли на 8%.

Как такое могло произойти?

На цену на любом рынке влияют только два игрока – покупатели и продавцы, и никто другой.

Какие бы катаклизмы не происходили на фондовом рынке, всегда будет достигнута справедливая цена, по которой покупатели будут готовы покупать, а продавцы – продавать. Tesla выросла за последний год в четыре раза по единственной причине – потому что все больше покупателей хотели иметь в своем портфеле эту бумагу, а не потому что фундаментальные показатели компании были безупречными.

Рынок недвижимости ничем не отличается. Если цена на квартиры растет, и они при этом продаются, значит достаточное количество покупателей считают эту цену справедливой, или, по крайней мере, допустимой.

В этом случае ни один девелопер или продавец не сможет удержаться от повышения цены. Как говорят трейдеры, рынком владеет лишь два чувства – жадность (желание заработать) и страх (опасение потерять или упустить прибыль).

На рынке недвижимости сошлись все звезды: жадность предприимчивость продавцов соединилась с опасениями покупателей, что цена пойдет еще выше, и нужно брать квартиру сейчас.

Количество выданных ипотечных кредитов в целом по России увеличилось за год на 34,5%, а в Москве и того больше – на 43,4%.

Рис. Объем выданных ипотечных кредитов. ЦБ РФ

Очевидно, спрос на квартиры вырос, ведь благодаря ипотеке количество покупателей за один год увеличилось на 440 000 человек/семей, что означает рост спроса на 20 млн. квадратных метров!

Здесь необходимо сделать важную оговорку – около 75% всех покупок происходят на вторичном рынке, поэтому, рост реального спроса на новостройки составил около 5 млн. кв.м.

Можно наблюдать удивительный закон сохранения объема денег. Возьмем из нашего расчета среднестатистическую сделку января 2020 года, где сумма квартиры и процентов составила 19,3 млн. руб. при ставке 9,01%.

А теперь посчитаем, сколько должна была бы стоить квартира, чтобы при ставке 6,5% общая сумма осталась той же – 19,3 млн. руб.

Получается, что при снижении ставки квартира должна стоить 12,7 млн. руб. – ровно столько, сколько она и стоила в декабре 2020 года, подтверждая рост стоимости квадратного метра более чем на 20%.

Рис. Разделение цены квартиры и процентов при общей выплате 19,3 млн. при разных процентных ставках

Квартиры действительно разлетаются. На одном из популярных сайтов по продаже недвижимости я случайно увидел объявление о продаже крайне малопривлекательной (как с эстетической стороны, так и с точки зрения удобства жизни) однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м. на первом этаже в Чертаново. Она продавалась немного дешевле других однокомнатных квартир – за 7 млн. руб. – и через два дня была уже продана.

Тогда я решил ознакомиться с новым жилым комплексом бизнес-класса, который только вышел в продажу. Дозвониться до девелопера было сложно, а встретиться – еще сложнее, ведь ближайшее свободное время у менеджера было только через две недели.

Причина № 2. Снижение объема предложения

На второй стороне весов – уровень предложения, т.е. количество введенного в эксплуатацию жилья.

Рис. Объем введенного в строй жилья в 2020 году

Как видим, в 2020 году в стране этот показатель снизился на 2%.

Количество жилья, находящегося в процессе строительства, в течение года также постоянно снижалось – на 12,5%.

Рис. Объем жилья, находящегося на этапе строительства, падал весь год

Вполне наглядная картина.

Можно задаться вопросом, когда закончатся покупатели, ведь не может спрос быть бесконечным? Давайте попробуем оценить, где будет потолок?

В России на одного человека приходится всего 26 кв.м. общей площади жилья, что значительно ниже показателей США, Канады и Западной Европы, в которых это значение выше в 1,5-3 раза.

По данным ДОМ.РФ, 44% семей нуждаются в увеличении площади жилья, что означает дополнительное строительство 1,2 млрд. кв.м. Около 14 млн. семей с доходом выше среднего планируют купить новое жилье, и на удовлетворение этого спроса уйдет еще 10-15 лет.

Похоже, что ждать снижения спроса нам еще долго.

Единственное, что может подорвать спрос – это снижение доходов населения. Тьфу-тьфу-тьфу.

Фактор № 3. Повышение расходов на строительство

Если вызвать на откровенный разговор эксперта рынка недвижимости, то основным обоснованием роста цены будет повышение расходов на строительство из-за роста курса доллара. Давайте посчитаем, является ли это правдой.

Сразу скажу, что нет.

Вопреки распространенному мнению, объем валютной составляющей в строительстве современных жилых комплексов вовсе не велик и постоянно снижается. Этому есть несколько объяснений.

Сначала посмотрим на структуру затрат на строительство. Как видно из графика, 40% сметы уходит на возведение монолитных конструкций, которые производятся исключительно из российского бетона и арматуры.

Еще 37% сметы – это фасады, внутренние перегородки и отделочные материалы. Большинство из них также выполняется на российских заводах и из российского сырья, поэтому две трети сметы на материалы и оборудование мало зависят от курса доллара.

Рис. Распределение затрат на основные разделы при строительстве. Проценты даны средние и могут значительно меняться от объекта к объекту

В инженерных системах – примерно 23% сметы – зависимость от иностранных позиций выше, но все равно не так велика, как кажется, ведь около половины сметы на материалы и оборудование составляют трубы, воздуховоды, кабели и т.п., которые также редко ввозятся из-за границы.

Идем дальше. Даже в жилых комплексах бизнес-класса с ценой за квадратный метр более 300 000 руб. очень часто повсеместно применяется оборудование российского производства: вентиляционное установки, все оборудование для дымоудаления, радиаторы и конвекторы, сантехника, светильники, видеокамеры, датчики и приборы управления. Иностранного оборудования – ничтожное количество.

Исключение составляют только объекты премиум-класса с ценой за квадратный метр от 1 млн. руб.

В итоге доля иностранных изделий от всего оборудования и материалов на объекте, в зависимости от класса жилья, находится в пределах 7%… 37%. Поэтому, рост курса доллара на 20% может повысить цену на квартиру эконом или комфорт класса на самом деле лишь на 1,4%.

Рис. Доля валютных изделий в цене всего оборудования и материалов при строительстве

В росте стоимости недвижимости также обвиняют увеличение цены на строительные материалы российского производства, но это тоже не выглядит пугающим, ведь по данным Росстата в 2020 году цены на строительную продукцию в стране выросли всего на 2,8%.

Посчитав, как в действительности рост стоимости материалов и курса доллара в 2020 году повлиял на затраты на возведение зданий, мы видим, что эти цифры не впечатляют и составляют всего 4,1-9,5%, что никак не объясняет реальный рост цены квадратных метров.

Рис. Рост расходов только на материалы и оборудование в 2020 году не слишком велик

Но и это еще не все, ведь если учесть, что стоимость всех материалов и оборудования составляет не более 60% сметы (а остальное – затраты на монтаж), то рост расходов будет вообще смехотворным – 3-5%. Напомню, что квартиры подорожали на 23%.

Получается, девелоперы бессовестно повысили цены на 20%, получая сверхприбыль, прикрываясь ростом доллара и стоимости металла?

Подождите минуту.

Внимательный читатель заметил, что мы сейчас говорили о стоимости материалов и оборудования, но не затронули вторую часть сметы – монтажные работы, которые составляют около 40% от общей стоимости строительства.

И вот здесь произошли мистические изменения.

Можно с точностью до нескольких недель (если не до дней) назвать период, когда на рынке труда строительной отрасли все изменилось. В один момент весной 2020 года зарплаты специалистов на самом популярном сайте по поиску работы вдруг выросли как минимум на 20%, и этот тренд подхватили и все остальные сайты.

Очень трудно объяснить простой случайностью такой одномоментный рост запросов зарплат в период пандемии, когда стройки остановились, строительные и проектные компании начали сокращать персонал, девелоперы стали оттягивать платежи, а многие подрядчики столкнулись с финансовыми проблемами.

Трудно избавиться от мысли, что сайт очень помог этому.

С учетом такого роста зарплат, можно уже говорить об увеличении затрат на строительство на 12-15%, что уже соразмерно увеличению стоимости квартир.

Рис. С учетом роста зарплат в строительной отрасли в 2020 году, общие расходы на строительство действительно заметно выросли

Можно возразить, что генподрядчики не могли поднять свои цены на 15% в уже подписанных контрактах и это не могло повлиять на стоимость строящихся или сдаваемых объектов настолько сильно. Соглашусь.

Но рост реальных затрат на строительство на 15% может пролить для нас свет на перспективу стоимости квартир. Даже если вдруг спрос радикально упадет, и девелоперы в попытках найти хоть одного покупателя будут давать беспрецедентные скидки, они чисто математически не смогут сделать их большими.

Если добавить к этому дополнительные расходы в связи с эскроу-счетами, рост стоимости дефицитной земли, растущие платежи городским монополистам за подведение коммуникаций, ожидать снижения цен не приходится.

С большой грустью можно констатировать факт, что текущие цены на квартиры, несмотря на их запредельные значения, близки к реальным.

Отмена льготной ипотеки снизит спрос, и тогда может произойти локальная коррекция стоимости квартир на несколько процентов. Но к этому времени может подоспеть очередная напасть, как например, рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%.

Рис. Рост стоимости арматуры на 30% за последние полгода. Данные сайта mcena.ru

Возможно у кого-то все же есть ощущение, что цены вот-вот рухнут, но пока даже в Москве шансы такого исхода не велики. По данным швейцарского банка UBS, индекс пузыря недвижимости в Москве составляет скромное значение 0,66, тогда как риск схлопывания рынка возникает при значении более 1,5.

Судя по всему, мы вошли в новую ценовую реальность. С этим придется согласиться, и на это можно ответить только взлетом собственной компетентности и эффективности, которая опередит рост цен.

Хотя… Не так давно мелкие частные инвесторы из одной социальной сети, как Робин Гуды, объединили усилия против нескольких финансовых фондов, которые, по их мнению, вели себя непорядочно, и за считанные недели принесли тем убытки в несколько миллиардов долларов.

Поэтому, в мире современных технологий ничего загадывать нельзя. Что ж, будем наблюдать?

При подготовке статьи использованы данные с сайтов: ЦБ РФ, ДОМ.РФ, Росстата, mcena.ru

{ "author_name": "Траст Инжиниринг", "author_type": "self", "tags": ["\u0446\u0435\u043d\u0430\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b","\u0441\u0442\u043e\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440","\u0440\u044b\u043d\u043e\u043a\u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438","\u043d\u043e\u0432\u043e\u0441\u0442\u0440\u043e\u0439\u043a\u0430","\u043d\u043e\u0432\u0430\u044f\u043c\u043e\u0441\u043a\u0432\u0430","\u043a\u0432\u0430\u0434\u0440\u0430\u0442\u043d\u044b\u0439\u043c\u0435\u0442\u0440","\u0438\u043f\u043e\u0442\u0435\u043a\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0441\u0442\u0440\u043e\u0439\u043a\u0430\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u0430","\u0438\u043f\u043e\u0442\u0435\u043a\u0430"], "comments": 566, "likes": 186, "favorites": 202, "is_advertisement": false, "subsite_label": "offline", "id": 215942, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Wed, 03 Mar 2021 11:14:14 +0300", "is_special": false }
0
566 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
65

В текущем росте стоимости виноваты ипотечники. Они не смотрят на итоговую стоимость жилья. Им важен размер месячного платежа. Ну, и паника с девальвацией рубля.

 рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%

Это ошибочные выводы о связи стоимости стали со стоимостью квартиры. Стоимость жилья в регионах и Москве сильно отличается, а цены на сталь одни.

И всё-таки спрос был взят из будущего. Плюс этот рост никак не связан с реальной экономической ситуацией. А вот инвесторы в бетон в будущем могут пострадать. Спрос на аренду в Москве падает (срок предложения сдачи квартиры увеличился). Те цены которые мы сейчас видим - это хотелки продавцов.

Ответить
9

Купил квартиру в мск в 2015-м. За это время она подорожала более чем на 60%. Даже с учётом выплат по ипотеке оказался в плюсе. Инвестиция в бетон - самая надёжная в России. Даже если в ближайшее время произойдет коррекция бурного роста цен 2020-го года, стоимость квадрата продолжит расти в долгосрочном плане.

Ответить
40

Купил квартиру в мск в 2015-м. За это время она подорожала более чем на 60%.

Ты купил не на текущих уровнях. С ценой в USD не так всё гладко. Ну, и плюс совокупные расходы на содержание не все считают. То есть чистая прибыль не такая.

Ответить
–41

А при чем тут USD, если все мои доходы и расходы - в рублях?

Ответить
109

Все твои расходы в USD, ты просто рассчитываешься рублями

Ответить
7

Все расходы давно в битках, а расчитываемся фиатом )

Ответить
–3

Ну что за псевдо-экономика?) Фейспалм)

Ответить
2

Ты не шаришь, что падение рубля провоцирует рост цен на большинство товаров (т.к. они либо полностью импортируются, либо сильно зависят от импортируемой техники, компонентов, оборудования и т.п.). За ростом цен на товары, растут и цены на услуги, т.к. если какой-нибудь там продавец или автослесарь не могут уже прокормить семью, они вынуждены повышать цены на услуги

Ответить
5

Еще раз. Мною был приведен пример подорожания квартиры на 60% за 5 лет в качестве контр-аргумента на комментарий о том, что инвестиция в бетон невыгодна.

Данная точка зрения очень популярна у молодежи, которая обожает жить на съемном жилье, кататься на каршеринге и замораживать грошики в доллары и акции, слепо копируя бизнесменов, не понимая, что бизнесмены закатывают в акции те деньги, которые физически не в состоянии потратить. В итоге, смузи инвестор рискует, в любой момент оказаться с голой сракой на улице, с кучей фантиков, которые еще неделю назад были активами. И не суть, что это были за фантики: рубли, доллары, акции, биткойны или еще что-либо модное и хайповое.

Понабежавшие горе-аналитики с заученными мантрами про доллар как всегда влезли не по адресу. Речь в топике, шла про рост цен на недвижимость, который вызван, в основном, с жадностью застройщиков, задравших цены в ответ на льготную ипотеку и, возможно рядом других факторов, таких как подорожание стали на внутреннем рынке, после того, как сталь резко подорожала в долларах на внешнем рынке, в результате чего, производителям металлопроката стало выгоднее гнать продукцию на экспорт. Еще раз сделаю акцент: сталь пошла на экспорт не потому, что рубль подешевел к доллару, а потому что сталь в долларах подорожала на внешнем рынке:
https://www.vbr.ru/banki/kurs-valut/cbrf/usd/god/#:~:text=Курс%20доллара%20США%20за%20год%20по%20данным%20ЦБ%20РФ&text=68%2C31%20руб.&text=80%2C88%20руб.
Твой комментарий про сферического коня в вакууме (большинство товаров на рынке) в кассу?

Ответить
1

Инвестиция невыгодна если она не принесла деньги, а просто помогла их как-то там сохранить. То же самое бы ты имел просто положив деньги на долларовый депозит.

Ответить
–1

ещё раз, айфон, бмв, отдых на багамах да и всё остальное завязано на доллар. Если вы считаете, что 100 рублей при курсе в 30 и 120р при курсе в 70 это плюс 20%, то я бы с удовольствием занял у вас денег в рублях на 10 лет)))

Ответить
–1

ну вот мудрости чтобы не хранить сбережения в рублях тебе хватает, но почему-то в качестве более надёжного актива ты рассматриваешь только квартиры, но не доллары, акции и т.п.

Ответить
4

Вот было у меня N млн рублей. Приобрел жилье. Есть крыша над головой и это закрытие базовой потребности, но никак не инвестиция. 

Замораживать следующие N млн рублей в акции ради 50к дивидендов в месяц и трястись в ожидании очередного фондового кризиса? Нет, спасибо.

Заморозить в доллары? Зачем? Что, с того, что в чемодане лежит/пылится пачка долларов?

Уж лучше пустить их в развитие собственного дела. А вопрос о том, в какие активы вкладываться лучше оставить до тех времён, когда закрыл все базовые потребности и все равно осталась гора бабла, которую нужно как-то заставить работать.

Попытки играть в инвестора, когда и инвестировать то собственно нечего, когда живёшь на съемной квартире и ездишь на общественном транспорте, - не более, чем карго-культ, - копирование модели поведения состоятельных людей, перед которыми действительно остро стоит проблема "в чем хранить сбережения"?

Ответить
–1

Даже при написании этого глупого комментария, ты потратил в долларах (ит инфраструктура, трафик, устройство).

Ответить
5

затем что ты мог 1) перевести рубли в доллары по курсу 48р и заработать те же 60% считая в рублях, 2) положить деньги на 3-летний вклад под 20% годовых и заработать те же 60%

Ответить
4

Это что за вклады такие под 20% годовых?

Ответить
6

было в 14-15 годах когда рубль ухнул

Ответить
1

Мамкины инвесторы на полном серьезе предлагают вместо решения базовых задач (приобретение жилья) вложить все деньги в доллары/акции/биткойны, чтобы в случае чего остаться с голой попой на льдине.

Ответить
0

если твоих доходов впритык хватает для покупки жилья, то да - ипотека представляет собой низкорисковое вложение средств, и не так важно если оно неоптимальное

ну а представь, что ты на аренду тратишь 10% дохода. что ты всегда можешь пожить у родителей. что ты ещё не определился, где хочешь жить (и даже в какой стране)

Ответить
–1

мамкины инвесторы покупают жильё как инвестицию, серьёзные же покупают жильё только если собираются в нём жить. мы живём не в том регионе где можно надёжно вкладываться в бетон (сами то застройщики почему-то так не делают, они только строят и сбагривают хаты как можно скорее, арендой у нас занимаются ИП по сути, а не крупные фирмы), но деньги твои, нам то без разницы просрёшь ты их в итоге или нет))

Ответить
0

купили бы за рубли и продали бы за рубли. Было рубль, стало 1,35. 

Ответить

Комментарии

null