Когда прекратится рост стоимости квартир?

Прошедший год отметился не только пандемией, которая превратила большую часть жителей в домоседов, но и удивительными событиями на рынке недвижимости.

Если верить официальной статистике Росстата, рост цен на квартиры в новостройках России (в этой статье мы будем говорить только о новых домах) в 2020 году был максимальным за последние 13 лет и составил 23,3%.

Рис. График роста цен новостроек в процентах. Все регионы РФ. Данные Росстат
Рис. График роста цен новостроек. Учтены все регионы РФ. Росстат

Давайте разберемся, с чем связан такой рост, и постараемся дать собственный, скорее всего, неожиданный ответ на вопрос, когда же настанет долгожданная коррекция?

Фактор № 1. Повышение спроса

Подарок со стороны правительства в виде льготной ипотеки явился главной причиной роста спроса.

Нужно понимать, что федеральный бюджет компенсирует банкам недополученные доходы, связанные с введением льготной ипотеки. «Если в 2019 г. затраты федерального бюджета… составляли менее 2 млрд. руб., то по итогам 2020 г. они приблизятся к 40 млрд. руб., а в 2021–2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза», – сообщается в аналитической записке ЦБ РФ.

Давайте оценим, насколько льготная ипотека облегчила бремя заемщикам?

Рассмотрим потенциального покупателя квартиры в Москве, который решился на этот шаг в начале 2020 года и сравним его условия сделки по ипотеке с условиям сделки уже конца 2020 года, когда ставка снизилась, а стоимость квартир выросла.

По данным ЦБ РФ средний уровень ипотечной ставки в России в 2020 году составил 7,62%.

Рис. Средний уровень ставки ипотечного кредита по данным ЦБ РФ

Возьмем среднестатистическую сделку по данным сайта ДОМ.РФ в Москве и Новой Москве – покупка квартиры 56,6 и 54,2 кв.м. соответственно и получим следующую таблицу при условии срока кредита в 20 лет и первоначальном взносе 15%.

Рис. Платежи за квартиру в начале и конце года в сравнении с тем, сколько они составили, если бы при пониженной ставке цена на квартиры остались на уровне начала года

Как мы видим, в результате введения льготной ипотеки ежемесячные платежи и итоговые расходы на покупку квартиры не только не снизились, но и выросли на 8%.

Как такое могло произойти?

На цену на любом рынке влияют только два игрока – покупатели и продавцы, и никто другой.

Какие бы катаклизмы не происходили на фондовом рынке, всегда будет достигнута справедливая цена, по которой покупатели будут готовы покупать, а продавцы – продавать. Tesla выросла за последний год в четыре раза по единственной причине – потому что все больше покупателей хотели иметь в своем портфеле эту бумагу, а не потому что фундаментальные показатели компании были безупречными.

Рынок недвижимости ничем не отличается. Если цена на квартиры растет, и они при этом продаются, значит достаточное количество покупателей считают эту цену справедливой, или, по крайней мере, допустимой.

В этом случае ни один девелопер или продавец не сможет удержаться от повышения цены. Как говорят трейдеры, рынком владеет лишь два чувства – жадность (желание заработать) и страх (опасение потерять или упустить прибыль).

На рынке недвижимости сошлись все звезды: жадность предприимчивость продавцов соединилась с опасениями покупателей, что цена пойдет еще выше, и нужно брать квартиру сейчас.

Количество выданных ипотечных кредитов в целом по России увеличилось за год на 34,5%, а в Москве и того больше – на 43,4%.

Рис. Объем выданных ипотечных кредитов. ЦБ РФ

Очевидно, спрос на квартиры вырос, ведь благодаря ипотеке количество покупателей за один год увеличилось на 440 000 человек/семей, что означает рост спроса на 20 млн. квадратных метров!

Здесь необходимо сделать важную оговорку – около 75% всех покупок происходят на вторичном рынке, поэтому, рост реального спроса на новостройки составил около 5 млн. кв.м.

Можно наблюдать удивительный закон сохранения объема денег. Возьмем из нашего расчета среднестатистическую сделку января 2020 года, где сумма квартиры и процентов составила 19,3 млн. руб. при ставке 9,01%.

А теперь посчитаем, сколько должна была бы стоить квартира, чтобы при ставке 6,5% общая сумма осталась той же – 19,3 млн. руб.

Получается, что при снижении ставки квартира должна стоить 12,7 млн. руб. – ровно столько, сколько она и стоила в декабре 2020 года, подтверждая рост стоимости квадратного метра более чем на 20%.

Рис. Разделение цены квартиры и процентов при общей выплате 19,3 млн. при разных процентных ставках

Квартиры действительно разлетаются. На одном из популярных сайтов по продаже недвижимости я случайно увидел объявление о продаже крайне малопривлекательной (как с эстетической стороны, так и с точки зрения удобства жизни) однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м. на первом этаже в Чертаново. Она продавалась немного дешевле других однокомнатных квартир – за 7 млн. руб. – и через два дня была уже продана.

Тогда я решил ознакомиться с новым жилым комплексом бизнес-класса, который только вышел в продажу. Дозвониться до девелопера было сложно, а встретиться – еще сложнее, ведь ближайшее свободное время у менеджера было только через две недели.

Причина № 2. Снижение объема предложения

На второй стороне весов – уровень предложения, т.е. количество введенного в эксплуатацию жилья.

Рис. Объем введенного в строй жилья в 2020 году

Как видим, в 2020 году в стране этот показатель снизился на 2%.

Количество жилья, находящегося в процессе строительства, в течение года также постоянно снижалось – на 12,5%.

Рис. Объем жилья, находящегося на этапе строительства, падал весь год

Вполне наглядная картина.

Можно задаться вопросом, когда закончатся покупатели, ведь не может спрос быть бесконечным? Давайте попробуем оценить, где будет потолок?

В России на одного человека приходится всего 26 кв.м. общей площади жилья, что значительно ниже показателей США, Канады и Западной Европы, в которых это значение выше в 1,5-3 раза.

По данным ДОМ.РФ, 44% семей нуждаются в увеличении площади жилья, что означает дополнительное строительство 1,2 млрд. кв.м. Около 14 млн. семей с доходом выше среднего планируют купить новое жилье, и на удовлетворение этого спроса уйдет еще 10-15 лет.

Похоже, что ждать снижения спроса нам еще долго.

Единственное, что может подорвать спрос – это снижение доходов населения. Тьфу-тьфу-тьфу.

Фактор № 3. Повышение расходов на строительство

Если вызвать на откровенный разговор эксперта рынка недвижимости, то основным обоснованием роста цены будет повышение расходов на строительство из-за роста курса доллара. Давайте посчитаем, является ли это правдой.

Сразу скажу, что нет.

Вопреки распространенному мнению, объем валютной составляющей в строительстве современных жилых комплексов вовсе не велик и постоянно снижается. Этому есть несколько объяснений.

Сначала посмотрим на структуру затрат на строительство. Как видно из графика, 40% сметы уходит на возведение монолитных конструкций, которые производятся исключительно из российского бетона и арматуры.

Еще 37% сметы – это фасады, внутренние перегородки и отделочные материалы. Большинство из них также выполняется на российских заводах и из российского сырья, поэтому две трети сметы на материалы и оборудование мало зависят от курса доллара.

Рис. Распределение затрат на основные разделы при строительстве. Проценты даны средние и могут значительно меняться от объекта к объекту

В инженерных системах – примерно 23% сметы – зависимость от иностранных позиций выше, но все равно не так велика, как кажется, ведь около половины сметы на материалы и оборудование составляют трубы, воздуховоды, кабели и т.п., которые также редко ввозятся из-за границы.

Идем дальше. Даже в жилых комплексах бизнес-класса с ценой за квадратный метр более 300 000 руб. очень часто повсеместно применяется оборудование российского производства: вентиляционное установки, все оборудование для дымоудаления, радиаторы и конвекторы, сантехника, светильники, видеокамеры, датчики и приборы управления. Иностранного оборудования – ничтожное количество.

Исключение составляют только объекты премиум-класса с ценой за квадратный метр от 1 млн. руб.

В итоге доля иностранных изделий от всего оборудования и материалов на объекте, в зависимости от класса жилья, находится в пределах 7%… 37%. Поэтому, рост курса доллара на 20% может повысить цену на квартиру эконом или комфорт класса на самом деле лишь на 1,4%.

Рис. Доля валютных изделий в цене всего оборудования и материалов при строительстве

В росте стоимости недвижимости также обвиняют увеличение цены на строительные материалы российского производства, но это тоже не выглядит пугающим, ведь по данным Росстата в 2020 году цены на строительную продукцию в стране выросли всего на 2,8%.

Посчитав, как в действительности рост стоимости материалов и курса доллара в 2020 году повлиял на затраты на возведение зданий, мы видим, что эти цифры не впечатляют и составляют всего 4,1-9,5%, что никак не объясняет реальный рост цены квадратных метров.

Рис. Рост расходов только на материалы и оборудование в 2020 году не слишком велик

Но и это еще не все, ведь если учесть, что стоимость всех материалов и оборудования составляет не более 60% сметы (а остальное – затраты на монтаж), то рост расходов будет вообще смехотворным – 3-5%. Напомню, что квартиры подорожали на 23%.

Получается, девелоперы бессовестно повысили цены на 20%, получая сверхприбыль, прикрываясь ростом доллара и стоимости металла?

Подождите минуту.

Внимательный читатель заметил, что мы сейчас говорили о стоимости материалов и оборудования, но не затронули вторую часть сметы – монтажные работы, которые составляют около 40% от общей стоимости строительства.

И вот здесь произошли мистические изменения.

Можно с точностью до нескольких недель (если не до дней) назвать период, когда на рынке труда строительной отрасли все изменилось. В один момент весной 2020 года зарплаты специалистов на самом популярном сайте по поиску работы вдруг выросли как минимум на 20%, и этот тренд подхватили и все остальные сайты.

Очень трудно объяснить простой случайностью такой одномоментный рост запросов зарплат в период пандемии, когда стройки остановились, строительные и проектные компании начали сокращать персонал, девелоперы стали оттягивать платежи, а многие подрядчики столкнулись с финансовыми проблемами.

Трудно избавиться от мысли, что сайт очень помог этому.

С учетом такого роста зарплат, можно уже говорить об увеличении затрат на строительство на 12-15%, что уже соразмерно увеличению стоимости квартир.

Рис. С учетом роста зарплат в строительной отрасли в 2020 году, общие расходы на строительство действительно заметно выросли

Можно возразить, что генподрядчики не могли поднять свои цены на 15% в уже подписанных контрактах и это не могло повлиять на стоимость строящихся или сдаваемых объектов настолько сильно. Соглашусь.

Но рост реальных затрат на строительство на 15% может пролить для нас свет на перспективу стоимости квартир. Даже если вдруг спрос радикально упадет, и девелоперы в попытках найти хоть одного покупателя будут давать беспрецедентные скидки, они чисто математически не смогут сделать их большими.

Если добавить к этому дополнительные расходы в связи с эскроу-счетами, рост стоимости дефицитной земли, растущие платежи городским монополистам за подведение коммуникаций, ожидать снижения цен не приходится.

С большой грустью можно констатировать факт, что текущие цены на квартиры, несмотря на их запредельные значения, близки к реальным.

Отмена льготной ипотеки снизит спрос, и тогда может произойти локальная коррекция стоимости квартир на несколько процентов. Но к этому времени может подоспеть очередная напасть, как например, рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%.

Рис. Рост стоимости арматуры на 30% за последние полгода. Данные сайта mcena.ru

Возможно у кого-то все же есть ощущение, что цены вот-вот рухнут, но пока даже в Москве шансы такого исхода не велики. По данным швейцарского банка UBS, индекс пузыря недвижимости в Москве составляет скромное значение 0,66, тогда как риск схлопывания рынка возникает при значении более 1,5.

Судя по всему, мы вошли в новую ценовую реальность. С этим придется согласиться, и на это можно ответить только взлетом собственной компетентности и эффективности, которая опередит рост цен.

Хотя… Не так давно мелкие частные инвесторы из одной социальной сети, как Робин Гуды, объединили усилия против нескольких финансовых фондов, которые, по их мнению, вели себя непорядочно, и за считанные недели принесли тем убытки в несколько миллиардов долларов.

Поэтому, в мире современных технологий ничего загадывать нельзя. Что ж, будем наблюдать?

При подготовке статьи использованы данные с сайтов: ЦБ РФ, ДОМ.РФ, Росстата, mcena.ru

{ "author_name": "Траст Инжиниринг", "author_type": "self", "tags": ["\u0446\u0435\u043d\u0430\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b","\u0441\u0442\u043e\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440","\u0440\u044b\u043d\u043e\u043a\u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438","\u043d\u043e\u0432\u043e\u0441\u0442\u0440\u043e\u0439\u043a\u0430","\u043d\u043e\u0432\u0430\u044f\u043c\u043e\u0441\u043a\u0432\u0430","\u043a\u0432\u0430\u0434\u0440\u0430\u0442\u043d\u044b\u0439\u043c\u0435\u0442\u0440","\u0438\u043f\u043e\u0442\u0435\u043a\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0441\u0442\u0440\u043e\u0439\u043a\u0430\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u0430","\u0438\u043f\u043e\u0442\u0435\u043a\u0430"], "comments": 566, "likes": 186, "favorites": 202, "is_advertisement": false, "subsite_label": "offline", "id": 215942, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Wed, 03 Mar 2021 11:14:14 +0300", "is_special": false }
0
566 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...

Комментарий удален

24

причем раком поставили и тех, кто не покупает квартиры. Ведь все эти льготы - за счет налогоплательщика...

Ответить
1

Так типа государство для людей старается, а че не так то? Откуда еще брать эти деньги?

Ответить
20

автор статьи показал на цифрах что ценник итоговый не стал лучше. Т.е. забота о людях конечно имеет место быть, но круг этих людей сильно ограничен: банковская сфера и застройщики :) конечно, строительство - важная сфера экономики, мультипликатор большой и всё такое. Но меня жаба душит :)

Ответить
2

автор статьи показал на цифрах что ценник итоговый не стал лучше

Тут что то одно - или ипотека доступнее и дольше, или цены дешевле, но с "дорогой" ипотекой. 

Понятно что лучше бы дали все сразу и желательно бесплатно, но так ведь не бывает. 

Ответить
3

Так а разве она стала доступнее с учетом роста стоимости квадратного метра? Не ну правда, подсадить кучу народа на ипотеку в условиях кризиса, вроде не очень нормальное решение, не? 

Ответить
1

Вот-вот. Людей просто заставили больше и охотнее тратить, а то у нас тут рынок поскучнел, пока все рассовали скудные накопления по матрасам, непорядок!

Ответить
0

Так а разве она стала доступнее с учетом роста стоимости квадратного метра?

Ее стало проще получить на некоторые категории жилья и некоторым категориям граждан. То, что метр стал дороже в результате - так работает рыночная экономика и спрос/предложение. 

Не ну правда, подсадить кучу народа на ипотеку в условиях кризиса

Напомните, про какой именно кризис вы сейчас говорите? И еще хотелось бы понять, что в вашем понимании "подсадить". Раньше было - ох ебать ипотеку даже не взять, нет денег на первый взнос, 11% слишком много. Сейчас - пиздец! нас подсаживают на дешевую ипотеку! А в результате еще больше людей будут иметь свое жилье, а не скитаться по сьемным. 

, вроде не очень нормальное решение, не?

А у вас какое нормальное решение есть? и какого вопроса/проблемы?

Ответить
1

 Ее стало проще получить на некоторые категории жилья и некоторым категориям граждан. То, что метр стал дороже в результате - так работает рыночная экономика и спрос/предложение.

Во-во, так и сработала, всем на радость и тем, кто ринулся за льготой с теми же потерями.

 Напомните, про какой именно кризис вы сейчас говорите?

Текущий связанный с пандемией. 

 И еще хотелось бы понять, что в вашем понимании "подсадить". Раньше было - ох ебать ипотеку даже не взять, нет денег на первый взнос, 11% слишком много. Сейчас - пиздец! нас подсаживают на дешевую ипотеку! 

Ну себе то на хрена противочить то? 
 Ее стало проще получить на некоторые категории жилья и некоторым категориям граждан.

Кто говорил, какие это категории граждан? Я так понимаю обеспеченные стабильным достатком и финансовой подушкой? 

 А в результате еще больше людей будут иметь свое жилье, а не скитаться по сьемным.

И что же в этом хорошего? Что за фетиш СССРовский?

 А у вас какое нормальное решение есть? 

Критикуешь предлагай? Ок, повышение налогов на квадратные метры сверх 1 квартиры. Правовая нормализация рынка съемной недвижимости. 

 и какого вопроса/проблемы?

Одно из значений  слова "решение" - "Сделанный выбор"
https://ru.wiktionary.org/wiki/решение

Ответить
0

Во-во, так и сработала, всем на радость и тем, кто ринулся за льготой с теми же потерями.

Для кого то возможность взять ипотеку - это все еще возможность. Не для всех она равна "потерям", как, например вам. В итоге человек спустя n лет получает в собственность то, за что платил эти n лет. А те, кто снимал - получают убыток в размере арендной платы за все эти годы. Это то надеюсь понятно?

Текущий связанный с пандемией. 

Возможность взять ипотеку упростили, но это не означает что квартиры будут раздавать налево и направо. Банки тоже не дурачки, кроме того что кредитов стало выдаваться больше, наверняка и отказов стало в разы больше. Кто может себе позволить ипотеку или планирует ее - те берут. Тем у кого и раньше не складывалось - и сейчас ловить нечего.

И что же в этом хорошего? Что за фетиш СССРовский?

Еще разок
"В итоге человек спустя n лет получает в собственность то, за что платил эти n лет. А те, кто снимал - получают убыток в размере арендной платы за все эти годы". Получить в собственность то, за что платил много лет - плохо? Иметь что то свое - это теперь плохо? 

Ок, повышение налогов на квадратные метры сверх 1 квартиры. Правовая нормализация рынка съемной недвижимости. 

И как это поможет обеспечить жильем граждан? Снять квартиру можно и сейчас. Но как это поможет в дальнейшем? Или вы предлагаете за один день взять и построить институт социальной аренды в стране на примерно 145 миллионов граждан? Или может простихоспади еще и с регулированием цен на аренду? Чем налоговая ставка поможет, тоже не очень понятно, обьясните.

Одно из значений слова "решение" - "Сделанный выбор" 

Я не понял к чему этот пассаж.

Ответить
2

А те, кто снимал - получают убыток в размере арендной платы за все эти годы.

а проценты по ипотеке вы считаете убытком? так вот - одни эти проценты выше стоимости аренды

поэтому главный вопрос - будет ли недвига расти в цене быстрее, чем другие подходящие для вложения активы. ну и дальше всякие мелочи, типа её малой ликвидности

Ответить
0

а проценты по ипотеке вы считаете убытком? так вот - одни эти проценты выше стоимости аренды

Ок. Считаем за десять лет условно

Аренда квартиры 30.000 + 5000 к/у - ровным счетом получаем минус 4.200.000 за все эти годы. 

Вот расчет райфа на квартиру за 4.7 млн на картинке. Проценты 1,4 млн. В итоге получаешь через 10 лет квартиру, которая стоит не меньше чем, те же 5-5,5 ( в самом худшем случае). То есть актив на 4,5-5 млн. Окей, вычтем проценты, ведь мы считаем, что за использование чужих денег платить некомильфо и в мире никто так не делает.  Получается порядка тех же 4 млн в грубом округлении. 

Еще раз сравниваем:
- 4,2 и + 4 

И кто тут в убытке?

Ответить
5

в Москве квартира с арендной ставкой в 30к не будет стоить 4,7
Скорее от 7+ и это уже не 10 лет если подогнать ежемесячный платеж под арендную ставку. С другой стороны есть возврат НДФЛ, если оба с белой ЗП, то -1,3млн.

Ответить
1

В Монако тем более таких цен нет. Мы не говорили о конкретно Москве в данном случае.

Ответить
2

1. Квартира ценой в 4,2к не стоит в аренде 30, 12-15 максимум, т.е. за 10 лет от 1 440 000 до 1 800 000 
2. Ремонт учитывается? Как и его амортизация. Пусть по 10к с квадрата, - 600 000к, и один раз за 10 лет. 
3. Раз уж все считаем то на стартовый взнос надо бы проценты посчитать, по итогу пусть по 4% на 10 лет с 1,5кк т.е. 600к. И это я еще грубо посчитал. 
По итогу за съем + 1 500 000(первоначальный взнос) + 600 000(процент по депозиту) - 1 440 000(10 лет по 12к в год) = +660 000
с ипотекой - квартира в 10 летнем доме с ушатаным ремонтом которую надо продать и -600к(первоначальный ремонт) -1 500 000 проценты по ипотеки - 1 500 000(первоначальный взнос). 
Уже не так однозначно? 
 

Ответить
1

1. Квартира ценой в 4,2к не стоит в аренде 30, 12-15 максимум, т.е. за 10 лет от 1 440 000 до 1 800 000 

Может 30 и не стоит. Ну ок 15-20 зависимости от состояния + к/у - может стоить. В итоге те же 25. Получается 3 млн. в минус за 10 лет.

2. Ремонт учитывается? Пусть по 10к с квадрата, - 600 000к

60 метров за 12-15к в месяц? Максимум 35 за эти деньги. Так что не 600, а 350.   

3. Раз уж все считаем то на стартовый взнос надо бы проценты посчитать, по итогу пусть по 4% на 10 лет с 1,5кк т.е. 600к. И это я еще грубо посчитал.

Вот это вобще не понял откуда. Что за процент на первый взнос? 

По итогу за съем + 1 500 000(первоначальный взнос) + 600 000(процент по депозиту) - 1 440 000(10 лет по 12к в год) = +660 000

с ипотекой - квартира в 10 летнем доме с ушатаным ремонтом которую надо продать и -600к(первоначальный ремонт) -1 500 000 проценты по ипотеки - 1 500 000(первоначальный взнос). 

Я если честно не понял суть этой калькуляции. Вы меня пытаетесь убедить, что остаться через 10 лет аренды с голой жопой и с гордостью всем говорить "зато я сэкономил, потому что я умный, а вы все переплатили дурачки вот и живите в своих личных квартирах, а я сниму себе что нибудь другое" - это ок. Я к сожалению не могу поддержать это мнение и считаю что надо что то иметь в этой жизни. Может быть мои расчеты довольно грубы, но и ваши тоже недалеки по точности. 

Ответить
2

Вот это вобще не понял откуда. Что за процент на первый взнос?

Если лежащие у вас в кармане полтора миллиона вы не потратите на первый взнос, а положите на депозит или инвестируете, то они будут все эти десять лет генерировать доход.
Так же к этому нужно прибавить процент на ежемесячную разницу между арендой и платежом по ипотеке и, конечно, саму разницу. Если ежемесячный платеж как на вашем скриншоте 39000, а аренда без к/у стоит 15, то там ещё на этом 3-4 миллиона наберется. Упс, оказывается, не все так однозначно.

Ответить
0

Если лежащие у вас в кармане полтора миллиона вы не потратите на первый взнос, а положите на депозит или инвестируете, то они будут все эти десять лет генерировать доход.

А если я буду аккуратно обращаться с квартирой и мыть посуду и стирать у соседей только ночью, чтобы сэкономить на дневном тарифе и воде по счетчикам - я смогу по итогу выйти в плюс с арендой? Может еще и накоплю такую же сумму?

Ответить
0

если вы их потратите на первый взнос - то возьмёте в долг меньше и соответственно не будете платить проценты с этой суммы

тут сравнение скорее того, что выгодней - копить деньги, вкладывая их самому, и заплатить за квартиру полную цену через 10 лет, либо купить квартиру по нынешней цене, но расплачиваться по кредиту платя 5-10% годовых

зависит от динамики цен на жильё и цен на остальные активы. фиг угадаешь :))

Ответить
1

 60 метров за 12-15к в месяц? Максимум 35 за эти деньги. Так что не 600, а 350

50-60 квадратов это «евродвушка» как раз в районе 15 в аренду +- 4200000 покупка, если речь не про Москву. Так что 600 и 600 это самый минимум, те пол, стены, проводка, потолок, освещение и максимально дешёвая мебель, в реальности 15-20к за квадрат выйдет. А в съемной это оплачивает арендодатель + он же несёт большинство рисков.  
 Я если честно не понял суть этой калькуляции. Вы меня пытаетесь убедить, что остаться через 10 лет аренды с голой жопой и с гордостью всем говорить "зато я сэкономил, потому что я умный, а вы все переплатили дурачки вот и живите в своих личных квартирах, а я сниму себе что нибудь другое" - это ок.

Нет, я говорю что ипотека или съемное жилье - не однозначно лидирует ипотека. У съемного жилья есть свои плюсы и минусы, но, как минимум, съемное жилье позволяет быть более мобильным, особенно на этапе становления карьеры. 

Ответить
0

 50-60 квадратов это «евродвушка»

46,2 м2 - не евро, но двушка. 

Ответить
0

остаться через 10 лет аренды с голой жопой

это логика тех, кто еле-еле может вытянуть покупку своего жилья. для них своя квартира - это не рациональное, а эмоциональное приобретение, да и что делать ещё с лишними деньгами, кроме как платить ипотеку - они не знают

представьте, что к примеру вместо ипотеки в 100 тыщ вы снимаете такое же жильё за 30 и на 70 покупаете акций, так что через 10 лет у вас не будет своего жилья, НО - будет пакет акций, приносящий доход больше, чем аренда. как вы думаете - будет это лучше? (пока отвлечёмся от вторичных факторов типа ремонта, волатильности и ликвидности)

Ответить
2

Лучше, но более рисково. Квартиру у вас же не отберут уже,  а доходность портфеля в любой момент может упасть на неопределенный срок.

Ответить
1

я же говорил - давайте оставим это за сценой, тут бесконечно можно дискутировать

Ответить
0

Уже не так однозначно? 

Через десять лет своя квартира. После десяти лет аренды - нет своей квартиры, а деньги потрачены примерно те же, не в два или три раза меньше. Это более однозначно?

Ответить
1

После десяти лет аренды, если правильно откладывать ту же сумму денег, вы сможете купить эту квартиру за кэш. Или квартиру в два раза дороже, потому что у вас все эти десять лет были ликвидные деньги, которые вы могли инвестировать в что-то надежнее и интереснее бетонной коробки в политически и экономически нестабильном уголке планеты.

Ответить
0

После десяти лет аренды, если правильно откладывать ту же сумму денег, вы сможете купить эту квартиру за кэш

В доме, в котором я живу, метр подорожал за 5 лет примерно на 15% (20% слишком оптимистично). Санкт-Петербург, наши дни. В соседнем районе, который считается уже ебенями новострои подорожали за 5 лет с минимальных 3,2 до 4,2 (Парнас).

Может я зря вобще плачу ипотеку (не льготную), можно было подождать всего лишь 20 лет и купить по итогу все за кэш?

Ответить
0

по моим расчётам - чтобы купить за 10 лет квартиру, надо платить раз в 5 больше. сейчас. через 10 лет разница будет раза в 3 может (т.е. аренда поднимется, а платёж по ипотеке зафиксирован)

но к этому ещё не забудьте добавить ремонт/мебель, и то что вы пришпилены к одному месту

Ответить
0

Главное, чтобы всё было в рублях.

Ответить
0

пришпилены к одному месту

Я тщательно выбирал это место, чего и другим советую. Не в погоне за дешевизной, а в погоне за будущим состоянием спокойствия.

Ответить
0

Своя квартира это максимально возможное для вас достижение за 10 лет? Тогда ипотека ваш выбор, я же первые 5 лет карьеры даже не представлял останусь в стране или нет. 

Ответить
0

У меня было все более определенно, но не на протяжении 10 лет, а чуть поменьше.

Ответить
0

Да не, например 4,2КК стоила однушка в СПб года назад, сдать ее  можно было тогда за 20-22К. Сейчас дешевле - можно за 18К варианты найти в несезон.

Ответить
1

вы примерно всё считаете неправильно

1. коммуналка в москве обычно раскладывается так - постоянная часть на владельце, а переменная на жильце. т.е. при 30 тыщах объявленной цены жилец будет платить 31-32к, а владелец получать 28к. в своём жилье вы платите эти деньги полностью

2. ремонт и мебель, первоначально на них уйдёт ещё 10-20% цены, и в ипотеку вы эти деньги не включите, ибо ремонт от застройщика страшен. затем регулярно их надо подновлять, при аренде это всё включено в цену

3. время на дорогу. если нужная вам работа далеко от дома, то с арендой вы просто меняете жильё. думаю, не будет преувеличением сказать, что в арендном жилье люди тратят на дорогу в один конец в среднем на полчаса меньше. это 22 часа в месяц, если вы получаете 150 тыщ/месяц - это почти 20 тыщ потерь

4. ну и наконец конкретные соотношения стоимости аренды и покупки. я могу привести два примера - жильё где я раньше жил продаётся за 12.5 ляма, а сдаётся за 50 тыщ минус полное ЖКУ, т.е. тыщ 46. это получается, что доход - примерно 4.5% стоимости квартиры в год

второй пример - жильё ценой где-то 24 ляма сдаётся за 65 минус ЖКУ, т.е. остаётся 60 где-то. это 3% от цены в год. цена низкая потому, что тут давно не делали ремонт

т.е. можно грубо сказать, что 3% от цены ты получаешь за саму квартиру, а всё сверху - деньги, которые ты берёшь у жильцов на ремонт после них же :))

Ответить
0

 кто сказал что я про Москву? 

В Москве какие то совсем нереальные цены на недвижимость внутри мкада, как и расходы и расстояния. Я бы не стал говорить при этом, что если в Москве так, то и в Спб и в регионах милионниках это тоже так. Это не так.

Ответить
1

 Для кого то возможность взять ипотеку - это все еще возможность. 

Т.е. до этого возможности не было, а сейчас с льготным процентом, но на большую сумму и с большим первоначальным взносом появилась? Для большинства проблема - первоначальный взнос и одобрение, а не то, как с этим потом жить. 

  Не для всех она равна "потерям", как, например вам.

Да, не всем - застройщикам бальзам на душу, прошлым ипотечникам - возможность рефинансировать, для остальных скачек цен в 20%+. 

А те, кто снимал - получают убыток в размере арендной платы за все эти годы. Это то надеюсь понятно?

А еще, те кто взял ипотеку, прибиты гвоздями к этой квартире на ближайшие 15-20 лет, не имеют возможности нормально сменить работу, пережить кризис и еще кучу всякого геморроя. Это надеюсь понятно?) 

 Получить в собственность то, за что платил много лет - плохо? Иметь что то свое - это теперь плохо?

Это не плохо, но всему свое время и возможности. 

 > И как это поможет обеспечить жильем граждан? Снять квартиру можно и сейчас. Но как это поможет в дальнейшем? 

В дальнейшем дальше жить в съемной квартире до появления возможности выйти на ипотеку либо приобрести жилье. Либо менять съемное жилье в соотвествии с изменением финансовых возможностей, местом работы и прочим. По своему опыту съема жилья основная проблема серость этой сферы, в остальном это очень удобно. 
 
 Или вы предлагаете за один день взять и построить институт социальной аренды в стране на примерно 145 миллионов граждан?

А на это действие срок один день? Может стоит выделить побольше времени на решение проблемы жилья? 

 Чем налоговая ставка поможет, тоже не очень понятно, обьясните.

Сократит спрос сделав невыгодным закатывание денег в бетон. К примеру, у меня с супругой в собственности 2 квартиры, в текущих условиях, после переезда, продавать старую особого смысла нет, при повышении налогов - появится. 

 > Я не понял к чему этот пассаж.
Вот к этому:
 А у вас какое нормальное решение есть? и какого вопроса/проблемы?

Ответить
–1

Т.е. до этого возможности не было, а сейчас с льготным процентом, но на большую сумму и с большим первоначальным взносом появилась

Для тех, кто берет по льготному проценту - может быть и появилась.

Сократит спрос сделав невыгодным закатывание денег в бетон.

Предлагаете сделать собственное жилье предметом роскоши? Звучит так себе. Представьте себе - на рынке будут гектары из нераспроданных метров. Застройщики эконом класса перестанут существовать в большинстве, потому что никто не будет покупать лишние метры из за налогов, при этом квартиры с минимальным количеством метров станут еще дороже, чем сейчас, потому что за них будет маленький налог. Выходит, что это приведет к еще большей недоступности метра. Разве нет?

после переезда, продавать старую особого смысла нет

Интересно, какой должен быть налог, чтобы появился повод продать вторую квартиру. И какое целевое использование будет у такого налога, если не секрет? Потом можно будет признать рокошью  количество машин больше одной на семью из пяти человек, количество детей на пару, а потом еще и количество помидор в одни руки в пятерочке. Неплохая идея.

А еще, те кто взял ипотеку, прибиты гвоздями к этой квартире на ближайшие 15-20 лет, не имеют возможности нормально сменить работу, пережить кризис

А те, кто снимают - они как то защищены от потери жилья в кризис? Если в ипотечной истории есть реструктуризация, каникулы, в банке можно договориться, на худой конец перезанять и перекредитоваться и по итогу получить свое жилье пережив кризис, то со сьемки вылететь можно и без кризиса, просто потому, что хозяин перевез тещу из краснодара и не хочет ее селить в одну квартиру вместе с собой. 

Ответить
1

 Для тех, кто берет по льготному проценту - может быть и появилась.

Как и для тех, кто в 14 расхватывал технику с целью сохранить капитал. 

 Предлагаете сделать собственное жилье предметом роскоши? Звучит так себе. Представьте себе - на рынке будут гектары из нераспроданных метров. Застройщики эконом класса перестанут существовать в большинстве, потому что никто не будет покупать лишние метры из за налогов, при этом квартиры с минимальным количеством метров станут еще дороже, чем сейчас, потому что за них будет маленький налог. Выходит, что это приведет к еще большей недоступности метра. Разве нет?

Сделает дополнительное не используемое с целью сдачи жилье - предметом роскоши. Как это повлияет на застройщиков эконом класса? Вы в курсе, что в городах поменьше Москвы и Питера - национальное соревнование покупка квартиры "для сохранения денег", к примеру, я сейчас живу в доме постройки 2010 года и до сих пор процентов 10-15 квартир в черновухе. 

 Интересно, какой должен быть налог, чтобы появился повод продать вторую квартиру. 

1-3% от кадастровой стоимости, если квартира не используется для каких-то видов деятельности. Возможно с 2-3 года владения.  

 И какое целевое использование будет у такого налога, если не секрет?

"Лечение детей с редкими заболеваниями"

 Потом можно будет признать рокошью количество машин больше одной на семью из пяти человек, количество детей на пару, а потом еще и количество помидор в одни руки в пятерочке. Неплохая идея.

Машины дороже 3кк - предмет роскоши и имеют повышенный коэффициент при расчете налога. Хотя дома на 1000 кв - нет. Так же как и владение 5-10-20 квартирами. 

 > А те, кто снимают - они как то защищены от потери жилья в кризис?

Переездом на более дешевую. Подушкой, которую они копят на "свою квартиру". С хозяином тоже можно договориться. Со съемной потери ниже чем в случае с ипотекой. Да и цена ошибки выбора. 

 что хозяин перевез тещу из краснодара и не хочет ее селить в одну квартиру вместе с собой.

А вот для исключения подобных ситуаций требуется изменение законодательства. Это, в общем-то, ключевая и единственная серьезная проблема съемного жилья. 

Ответить
0

про "социальную аренду" власти принимали решения сколько лет назад - и ничего в общем-то. Не интересно видимо каким-то заинтересованным лицам :( а идея ничего так.

Ответить
1

+440 000 покупателей квартир за год - это цифра.

Ответить
0

это количество купивших, да. Но если для них ценник итоговой не изменился бы и при отсутствии ипотеки льготной, то в чью пользу была эта акция?

Ответить
2

Ну я к тому, что если люди в деньгах не выиграли, но при этом новоселов стало больше, то манёвр того стоил.

Ответить
0

может быть, но осознание того факта что этот маневр и слегка за наш с вами счет (плательщиков налогов) - он несколько омрачает радость за новоселов :) но в целом чего уж теперь переживать, пущай дальше продляют программу.

Ответить
0

за 2020 год - да, а в 2021 интересно на сколько рост будет? или падение? на длинной дистанции этот всплеск не так заметен будет.

Ответить

Комментарии

null