70 млн рублей инвестиций и запрет на строительство: история отельного комплекса в Тульской области «Болотов.Дача» Статьи редакции
Предприниматели Александр Гончаров и Иван Митин пытаются возродить сельскую атмосферу 20 века, но столкнулись с бюрократическими проблемами в 21 веке.
В деревне Дворяниново уже два года работает «Болотов.Дача» — гостиничный комплекс, построенный по подобию деревень 20 века. На «Даче» 15 номеров — четыре комнаты в одном доме, хостел и отдельные домики у пруда.
Гостиница расположена рядом с фермерским кооперативом «Марк и Лев», поэтому все продукты на даче домашнего производства. На территории пасут коров и гусей, готовят сыр и выращивают овощи. Однако сейчас фермеры вынуждены покидать деревню — оказалось, что согласно приказу Минкультуры СССР от 1986 года, строительство новых зданий на территории «Дачи» запрещено и это мешает развивать сельское хозяйство.
Администрация Тульской области пытается решить проблему, но уже почти год «Болотов.Дача» не может расширяться — руководителям приходится сокращать сотрудников и терять потенциальных клиентов.
Редакция vc.ru поговорила с основателями «Болотов.Дачи» Александром Гончаровым и Иваном Митиным. Партнёры рассказали, сколько денег вложили в проект, как планировали построить целую деревню и что помогает справляться с финансовыми трудностями.
«Болотов.Дача»: начало
Александр Гончаров жил в деревне и занимался загородным строительством. Он наблюдал за бытом жителей и заметил, что возникший в 1990-е годы формат коттеджных посёлков постепенно устаревает и теряет популярность.
По словам Гончарова, ещё в 20 веке люди выращивали на дачах овощи и заводили хозяйства, но сейчас деревенские жители, как и городские, покупают продукты в магазинах. А дачи превратились в повинность — ведь каждые выходные нужно ездить за город и следить за домом, что вызывает недовольство у молодого поколения.
Тогда Гончаров решил построить деревню с дачами, которые можно купить или арендовать. Его идея была в том, чтобы превратить для гостей посещение дачи в праздник. А также возродить атмосферу деревни старого формата — сформировать дружественную соседскую атмосферу, убрать высокие заборы, пасти коров и выращивать овощи.
Предпринимателю нравилась атмосфера тайм-кафе «Циферблат». Он познакомился в основателем антикафе Иваном Митиным, рассказал ему о своей идее и предложил стать партнёром нового проекта.
Для строительства выбрали деревню Дворяниново в Тульской области — в этом месте Гончаров владел землёй. Гостиницу решили назвать «Болотов.Дача», в честь расположенного неподалёку музея учёного Андрея Тимофеевича Болотова.
В 2016 году Митин переехал в деревню с командой из трёх человек — Светланой Самойло, Артёмом Лапиным и Виталием Крювченковым.
В деревне уже стоял один дом, в котором партнёры запустили загородный вариант тайм-кафе «Циферблат». Затем принялись за строительство «Большого дома», который должен был вместить четыре гостевых номера и просторную гостиную.
Параллельно Митин с командой занимались продвижением проекта — знакомились с соседями, организовывали развлекательные и образовательные мероприятия — колядовали, устраивали концерты классической музыки и дни просмотра кино.
Митин также рассказывал о новом проекте в социальных сетях «Циферблата».
Создать дизайн проекта и построить гостиницу было недостаточно — в деревню пришлось провести газ, а также построить дорогу. Без дороги к домам не могли проехать машины, и людям приходилось идти пешком по полю.
Первых гостей «Болотов.Дача» встретила 30 декабря 2016 года. Пространство вмещало четыре гостевых номера, гостиную, молочную ферму, «Утиную Венецию» — пространство для разведения уток, тайм-кафе «Циферблат», деревянный остров на болотистом берегу реки Скниги и четыре отдельных дома на побережье. Гончаров вложил в проект 70 млн рублей.
Аренда одного номера обходится от 5000 рублей до 13 тысяч рублей в сутки. Цена зависит от дней недели, сезона и праздников. Питание не входит в стоимость жилья и оплачивается по системе пожертвований — трижды в день для гостей «Болотов.Дачи» накрывают стол в общей гостиной, и каждый кладёт в коробку ту сумму, которую считает нужной.
Продукты для «Дачи» поставляют из кооператива «Марк и Лев», который объединяет фермеров в районе 30 км. Кроме того, на территории гостинице есть магазин фермерских товаров.
Атмосфера в деревне Дворяниново привлекла фермеров — так из города переехал Алексей Андреев, который научился делать сыр, получил признание во Франции и основал собственный «сырный домик» в 200 метрах от «Болотов.Дачи». Молоко для сыра Андреев приобретал у молочной фермы «Дачи».
«Болотов.Деревня»
Возвращаясь домой, гости «Дачи» делились отзывами и порой говорили: «Вот бы отсюда и не уезжать». Тогда партнёры решили трансформировать свою идею построить деревню для фермеров и создать пространство для людей, которые хотят жить в атмосфере «Болотов.Дачи».
Любой желающий мог приобрести землю рядом с «Дачей» вместе с подрядом на строительство дома. Купить можно любое количество соток — цена варьируется в зависимости от пожеланий покупателя.
Всего в «Болотов.Деревне» планируют построить примерно 70 домов.
Для создания деревни Гончаров нанял команду из десяти человек — строителей, инженеров и архитекторов. За проект «Болотов.Дачи» архитектор Елена Макарова получила две премии «Архивуд».
Летом 2017 года партнёры рассказали о проекте в социальных сетях, а также провели несколько презентаций в Москве.
Гончаров и Митин сразу же получили предложения от первых клиентов и продали больше двух десятков подрядов на строительство домов. Гончаров решил строить дома из дерева по каркасной технологии — это снижало их стоимость и упрощало строительные работы. По его словам, дома нужно строить по простой технологии, чтобы все необходимые детали можно было купить на любом рынке.
Дома в деревне двухэтажные — с гостиной и ванной комнатой на первом этаже и спальней на втором. Площадь домов — от 44 м² до 165 м² и высота потолка — 6 м.
Главное в концепции «Болотов.Деревни» — это ценность общественного пространства.
Приобрести дом в «Болотов.Деревне» может любой желающий, но основатели могут отказать в покупке, если ценности и образ жизни потенциального покупателя покажется им неподходящим для комьюнити. Впрочем, по словам Гончарова, таких случаев ещё не возникало.
Покупатели участков в «Болотов.Деревне» — это креативный средний класс, владельцы небольших компаний, топ-менеджеры в сфере медиа или ИТ от 25 до 40 лет, которые хотят переехать за город или иметь возможно часто отдыхать.
Проблемы с законодательством
Для строительства каждого дома нужно получить разрешение у районной администрации Тульской области — прилегающая земля охраняется государством. В нескольких километрах от «Деревни» расположен музей писателя и учёного Андрея Тимофеевича Болотова.
Чтобы построить новый дом в районе 5500 гектар от музея, нужно согласовать проект дома с администрацией музея, а затем получить одобрение у районного архитектора Тульской области.
Однако когда Гончаров обратился за очередным разрешением в феврале 2018 года, то получил отказ. Оказалось, что в 1986 году был принят приказ Минкультуры СССР, который ввёл понятие «Зона охраняемого ландшафта». Согласно закону, хозяйственная деятельность в подобных зонах разрешалась, только если она не наносит ущерба ландшафту и не предполагает строительства новых зданий.
В 1995 году территория вокруг музея-усадьбы Болотова получила статус такой зоны. До 2018 года законопроект игнорировали, и Гончаров вместе с другими владельцами земли свободно получал разрешение на постройку домов.
Но год назад в администрации Тульской области сменилось руководство. Чиновники заметили пробел, решили создать единый документ и определить, как именно можно использовать землю с особым статусом. На время разработки проекта строительство на всей территории заморожено.
По данным «Медузы» со ссылкой на главу администрации Заокского района Николая Тимакова, ситуация может быть связана с судом вокруг другого музея неподалёку от Дворяниново — в начале 2018 года Тульский областной суд, рассматривая дело, связанное с территориальным планированием вокруг усадьбы Поленово, «совершенно чётко сослался на приказ Минкульта СССР и всем пояснил, что в зоне охраняемого ландшафта строить запрещено».
Кроме клиентов, деревню покидают и фермеры. Сыродел Алексей Андреев был вынужден переехать, так как молочная ферма «Болотов.Дачи» не справлялась с объёмами поставок для предпринимателя. Построить более крупную молочную ферму и сырную мастерскую мешает приказ Минкульта СССР от 1986 года.
На территории «Болотов. Деревни» находятся и поля, которые планировали засеять зерновыми культурами, но из-за особого статуса земли планы пришлось отложить.
По словам Митина, то, как выглядит проект сейчас, — только первый этап масштабного строительства. В 2018 году общая выручка «Болотов.Дачи» составила от 2 млн до 2,5 млн рублей в месяц, а чистая прибыль — от 100 тысяч до 200 тысяч рублей в месяц. Митин уверен, что это «совсем не деньги, учитывая размер инвестиций».
Однако партнёры настроены позитивно и уверены, что нужно лишь переждать трудные времена. По словам Александра Гончарова, абсурдность ситуации с законодательством — залог того, что она разрешится.
Терпения и сил организаторам. Отличное место с душевной атмосферой. Уверен, у них все получится.
Отменять приказ минкульта, чтобы проект пошел в гору? Тогда никто не против снимать с отдельных сооружений ярлык "объект культурного наследия“, сносить их и строить клубные дома на 7 квартир с атмосферой начала 20 века?
Чем думали, когда изначально локацию выбирали?
Отдельные объекты культурного наследия представляют собой полуразвалившиеся сараи, за пределами столиц особенно.
И что?
Комментарий удален модератором
Почему-то людям часто кажется, что остальным должно казаться также как им
По разному бывает. Вообще, спрос есть и будет, многие через это проходят после 40.
Я вот абсолютно не понимал сельской жизни, жалел родителей, которые гробили выходные на дачу.
А потом торкнуло — завёл землю, понаделал грядок, вырыл пруд, поставил дом и теплицу, купил пару телескопов (небо шикарное). Казалось, это навсегда, до пенсии.
Несколько лет поигрался, всё вернулось обратно — программирую в Москве, а 2 га во Владимирской области живут своей жизнью.
Комментарий удален модератором
У нас была как раз аналогичная идея — гостевой комплекс с большим основным и 3–4 маленькими домами. Пруд был её частью, для этого и брали 2 гектара. Просто этим «бизнесом» заниматься можно, только если есть постоянный, хотя бы миллионов на 5 в год, доход от чего-то ещё.
Комментарий удален модератором
туда едут те кому нравится такой отдых
я люблю сам тишину покой и природу, но не люблю колхоз и пионерлагерь. поэтому не поеду, но вообще организаторы молодцы.
Комментарий удален модератором
Может проще признать эти каркасные дома движимым имуществом, что не требует разрешения на строительство. А продавать части участка.
И строить сразу с колёсами
Комментарий удален модератором
Можно даже встраивать в систему отопления паровой двигатель
Странно это. Кадастр говорит о том, что с деревней всё в порядке. Обычные земли. На постройку домов на данной земле не требуется разрешения. От слова вообще.
https://pkk5.rosreestr.ru/#x=4175692.043255625&y=7299588.8482389515&z=16&text=54%2C679784%2037%2C513197&type=1&app=search&opened=1
зашел поставить лайк за внешность домика на первой картинке
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
возможно я слабо верю в Россию, но чет мне кажется у нас это не прокатит и сложно масштабируемо.
У меня дача буквально через дорогу от "Марка и Льва". Должен с сожалением констатировать тот факт, что проблема с этими несчастными музеями затянется на годы (мы ей занимаемся уже давно).
Тоже дом в заокском районе. Шикарные места. Но похоже под поленово они перестарались с застройками и остальным тоже сбили бизнес.
Объясните пожалуйста, может я один чего-то не понимаю, но как законы СССР могут продолжать действовать на территории нового государства?
VC это не твоя персональная армия, секретарь-референт или справочная.
Спасибо за справку. Пойду гуглить.