Юристы в недвижимости

Как разобраться в сложной долевой собственности и стоит ли вообще

Преамбула

К нам обратился покупатель. Алексей хотел приобрести часть жилого дома с земельным участком в Московской области, который находится, так скажем, в сложной долевой собственности (как и сам дом, так и приобретаемый участок земли под ним).

Причина обращения - долевые продавцы не могли окончательно оформить право собственности, чтобы "выйти на сделку".

Необходимо обозначить, что первично Жилой дом стоял на Большом земельном участке (далее - Большой ЗУ).

Исторически у Целого жилого дома имелось три разных входа. Поэтому исходя из сложившегося порядка пользования оба были разделены и оформлены в долевую собственность и в натуре.

Суть дела

Целый жилой дом был разделен: размеры долей в Целом жилом доме составили 27/100 (Доля 1), 35/100 (Доля 2 - интересующая Покупателя) и 38/100 (Доля 3).

Большой ЗУ под Целым жилым домом разделили на 3 малых земельных участка.

Покупателя интересовала Доля 2 (далее - Исходная часть) и малый земельный участок под той частью дома, которая соответствовала Доле 2 (далее - Исходный ЗУ).

Раздел, "доли в доле" и 5 собственников

Доля 2 была в распоряжении двух собственников.

  • В 2007 году один из собственников умирает, его доля в Доле 2 переходит в наследство 2 наследникам.
  • В 2008 году умирает второй, его доля в Доле 2 переходит в наследство еще 3 наследникам.

Таким образом Доля 2 попала в распоряжении 5 долевых собственников, которые стали владеть Исходным ЗУ в следующих пропорциях: две доли по 1/6, три доли по 2/9,

а размеры долей в Исходной части: 2 доли по 58/1000 и 3 доли по 78/1000 (совокупно 5 долей составляют как раз 350/10000 или 35/100).

Это еще не все.

Наследство после наследства

Трое из пяти наследников были правнуки, а вот двое других были дочерьми умерших и далеко не молоды.

  • В 2018 году умирает одна из указанных пожилых собственниц, у которой была одна из двух долей: 58/1000 в Исходной части и 1/6 в Исходном ЗУ.

    Нотариус в 2020 году оформляет наследство на ее единственную дочь (назовем ее - Дочь 1) на указанные доли. Все вроде бы в порядке - доли перешли к другому собственнику на основании наследства по закону.
  • В начале 2021 умирает вторая из двух собственниц с таким же размером долей. Ее дочь также идет к нотариусу (пусть будет - Дочь 2).

И тут самое интересное...

Нотариус, к которому пришла Дочь 2, заказывает выписки из ЕГРН на Целый жилой дом и на Исходный ЗУ.

Выписка на Исходный ЗУ приходит в надлежащем виде, нотариуса устраивает, он готов оформить наследство на 1/6 долю в Исходном зу.

Но выписка из ЕГРН на Целый жилой дом приходит без указания правообладателей.

То есть нотариус заказал выписку из ЕГРН не на тот объект, но и на другой он заказать не мог, так как предъявленные Дочерью 2 документы свидетельствуют о принадлежности ей доли в доле Целого жилого дома.

В чем же дело? Вишенка на торте.

Решение суда и реальный раздел

В 2016 году собственники Доли 1 и Доли 3 подают в суд на реальный раздел Целого жилого дома.

Резолютивная часть решения суда удовлетворяет требования и выделяет доли в конкретные части Целого жилого дома, но как это обязывает закон там же прописывается о прекращении долевой собственности.

То есть с момента вступления решения суда в законную силу долевых прав быть не может. При этом собственники Доли 2, которую хочет купить Алексей, на суд не являлись.

Ни у кого из долевых собственников права не зарегистрированы.

Что мы имеем в этой связи?

Исходный ЗУ уже в расчет не берем - с ним все хорошо.

У трех собственников, которые моложе, имеются на руках свидетельства о праве собственности на их 78/1000 в Исходной части от 2008 года. То есть их права были в ЕГРПрав, но привязаны вдруг стали не к кадастровому номеру, а к условному, то есть их права в ЕГРНедвижимости отсутствуют. Веселее некуда.

Четвертая наследница - Дочь 1 - имеет на руках Свидетельство о праве на наследство по закону, заверенное Московским нотариусом, который ни сном, ни духом про реальный раздел дома.

Пятая дочь в принципе не может оформить свое долевое право на наследство на Исходную часть, потому что прав на Целый жилом доме в ЕГРН отсутствуют.

Что на само деле?

С начала времен до 2016 года Целый жилой дом имеет в ЕГРП (на тот момент не было ЕГРН) долевых собственников. Тоже самое в государственном кадастре недвижимости - имеется один кадастровый номер.

2016 год - прекращение долевой собственности, реальный раздел, в результате которого образуются новые объекты. В нашем случае три новых объекта - три части Целого жилого дома (об этом, конечно же, никто из собственников Доли 2 не знает в 2016 году, точнее знают, но полностью бездействуют).

Собственники Доли 1 и Доли 3 по Решению суда оформляют права уже на части (не на доли), то есть уже на новые кадастровые номера, присвоенные этим частям. Части образовались путем подготовки кадастровым инженером технического плана на основании решения суда. То есть с момента реального раздела Целого жилого дома (с 2016 года) существовало 3 кадастровых номера на 3 части, включая кадастровый номер Доли 2, как самостоятельного объекта недвижимости.

Регистратор по решению суда в буквальном смысле "сносит" все права на родительском объекте (Целом жилом доме), дословно исполняя резолютивную часть о прекращении долевой собственности, включая права собственников Доли 2.

Обращались за регистрацией прав только 2ое из 3х долевых собственников - в этом моменте и возникла ситуация, при которой получилась описываемая чехарда.

Стоит особо обратить внимание, что в сведениях ЕГРН на Целый жилой дом фигурируют в качестве дочерних только части Доли 1 и Доли 3, кадастровый номер Доли 2 по неведомым причинам не прописан (отсутствует привязка к материнскому объекту).

Аналогичная ситуация в сведениях ЕГРН на третий кадастровый номер - связь с родительским объектом (Целым жилым домом) не обозначена.

2017 год и вступление в силу ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - объединение кадастра и реестра прав для обывателей (ИМХО).

Теряется привязка условного номера Целого жилого дома с его же кадастровым. Равно как и связь третьего кадастрового номера Доли 2 с кадастровым номером Целого жилого дома.

2020 год знаменуется выдачей наследства Московским нотариусом на долю в объекте, право долевой собственности в котором прекращено. Браво.

Наследница в силу не знания закона право собственности на свои доли оформлять не идет. Может быть и ходила, ей отказали, не стала ничего предпринимать дальше (история умалчивает).

2021 году последний из пяти наследников не может оформить свою долю в Доле 2.

Тем самым оформить отчуждение, казалось бы выделенной части, не представляется возможным, так как доли всех долевых собственников не оформлены в надлежащем законом порядке.

Как вам закрученный сюжет?

На стадии ознакомления с тезисными выкладками по делу нам уже было понятно о существовании кадастрового номера Доли 2.

Нашли кадастровый номер по диапазону цифр после кадастрового квартала и сопоставили показатели Исходной части с результатами поиска.

Дальнейшие действия - корректное оформление прав всех наследников на имеющийся кадастровый номер Доли 2, привязка кадастровых и условных номеров всех долевых собственников.

Оригинал статьи. Благодарим за внимание. Будем очень признательны за подъем рейтинга материала и блога.

Подписываемся - будет много интересного.

Еще мы писали про долгосрочную аренду в прямом и переносном смысле слова "долгосрочный".

0
2 комментария
Сидор

Проще было найти другой дом и участок.
Такой геморрой с документами и переходами права собственности никакая недвижимость не нужна

Ответить
Развернуть ветку
Илья Мо-кадастр

Видимо, договорились разделить расходы на "разгребание".

Недвижимость с хорошими показателями: в пределах города с центральными коммуникациями.

Закрепились пред. договором - нормальная практика.

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Читать все 2 комментария
null