Особые отметки Росреестра - пересечение границ. Пример из практики
Правовая основа особых отметок Росреестра
04 сентября 2020 вступил в силу Приказ Росреестра, который своим обновлением в очередной раз утверждает формы и виды выписок из ЕГРН, порядок отражения сведений в них, формат документов и прочее связанное с предоставлением данных из ЕГРН. То есть в приказе отражены конкретные формы разных выписок из ЕГРН, какие графы, разделы в каждой из них должны содержаться (соответственно действующие до этого Приказы Минэкономразвития, касающиеся порядка в ЕГРН, подлежат отмене).
Указанный Приказ также содержит Приложение №12 - ПОРЯДОК заполнения форм выписок. Порядок про то, что выписка из ЕГРН делается на бумажном и в электронном виде, что есть дата, номер запроса, орган, который выдал, а также иная техническая информация, которая для рядового пользователя не имеет практического смысла.
П. 57 Порядка повествует о реквизите "Особые отметки" и порядке его заполнения. Переведем на человеческий язык основные положения данного пункта.
Особые отметки в ЕГРН согласно Порядку заполняются так
- если координаты отсутствуют или определены с точностью ниже норматива, указывается "Границы ЗУ не установлены в соответствии с требованиями закона";
- при многоконтурном ЗУ может прописываться "Граница ЗУ состоит из Х контуров". Список учетных номеров контуров может быть отражен на отдельном листе выписки из ЕГРН;
- ранее учтенные (до марта 2008) ЗУ, которые являются единым землепользованием, указываются кадастровые номера обособленных (условных) ЗУ;
- при пересечении границ ЗУ, указывается "Граница ЗУ пересекает границы ЗУ с кадастровыми номерами Х";
- проходной ЗУ должен содержать кадастровые номера ЗУ, к которому обеспечивается доступ и наоборот (сервитут);
- учтенный объект недвижимости до 01 января 2017, из которого образованы временные объекты вносится соответствующая запись о временных объектах;
- отражаются сведения о собственниках (ФИО, наименование юрлица), учтенные в ГКН до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которые не отражены в ЕГРН;
- отражаются сведения об ограничениях по принципу, как в предыдущем пункте;
- вносится запись о временном характере земельного участка, что такой участок будет снят с учета, если в течение 5 лет не будут оформлены права;
- дальневосточные ЗУ (и аналогичные) содержат запись об их формировании на основании схемы из ПКК (публичной кадастровой карты), а также на ограничение их в обороте;
- ЗУ как общее имущество собственников многоквартирного дома должно содержать такую запись в ЕГРН;
- особенности "актуальных незасвидетельствованных прав" и характерным им отметках;
- если в сведения о квартире заявлено невозможность передачи в залог, аренду, невозможность отчуждения, - делается соответствующая пометка.
Таким образом Росреестром раскрыты основные фактические обстоятельства, при которых заполняется раздел "особых отметок", а также каким образом надо заполнять указанную графу.
История нашего клиента, как особые отметки мешали нотариусу и сделке
Принято решение о продаже земельного участка. Принципиальная позиция сторон по сделке - оформлять сделку у нотариуса. Передают все документы на обозрение, нотариус заказывает выписку из ЕГРН. Приходит ответ, где в особых отметках содержится запись:
Граница земельного участка пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 50:25:0060403:192.
Нотариус отказывается оформлять сделку с такой записью. Отправляет собственника исправлять ошибку.
Стоит обратить особое внимание, что ЗУ собственника находится в Одинцовском кадастровом районе Московской области и кадастровый номер земельного участка начинается на 50:20, а кадастровый номер ЗУ, с которым происходит якобы пересечение, начинается на 50:23 - Раменский кадастровый район Московской области. Фактически диаметрально расположенные районы Московской области, не смежные
В начале октября 2021 собственник направляет обращение, чтобы неладную запись убрали.
14 октября 2021, можно сказать, мгновенно реагирует ФКП Кадастровая палата Росреестра, но в ответе лишь указывает:
Полномочия по учету объектов в ГКН (государственном кадастре недвижимости) у Управления Росреестра по Московской области.
11 ноября 2021 года проснулось Управление и отвечает:
Полномочиями проведения пространственного анализа местоположения объекта недвижимости наделена Кадастровая палата, мы направили туда запрос.
"Поиграли в футбол". Далее, спустя еще 5 дней - 16 ноября 2021 года Управление добавляет по существу:
Ваш земельный участок по сведениям ЕГРН пересечений с границами иных земельных участком не имеет на дату подготовки настоящего письма. (Глухой занавес)
Собственник не сдается и 30 ноября 2021 года направляет заявление в территориальный отдел Росреестра, где расположен тот ЗУ, с которым происходит мифическое пересечение.
13 декабря 2021 года отдел отвечает:
В настоящее время заведено заявление на исправление реестровой ошибки. Указанное заявление не представляется возможным закрыть положительно, так как постоянно блокируется другими заявлениями. По данному заявлению создан инцидент (Что это?).
Одновременно с запросом в территориальное управление собственник обратился в МФЦ с заявлением об исправлении технической ошибки, ответом на которое 09 декабря 2021 года приходит уведомление об отказе в исправлении технической ошибки
Исправление заявленных характеристик невозможно квалифицировать как техническую ошибку, поэтому оснований для исправлений не имеется.
22 декабря 2021 года собственник снова заказывает выписку из ЕГРН, в которой присутствует запись о пересечении в особых отметках.
Резюмируем. Сначала Кадастровая палата указывала на Росреестр, потом наоборот Росреестр на кадастровую палату, после чего оказывается никаких пересечений не имеется, одновременно с указанным создан запрос на исправление реестровой ошибки, который нельзя исполнить положительно, но при этом "пересечение с другим районом Московской области" - не техническая ошибка, которую можно исправить заявлением на исправление технической ошибки. Как вам такое, Илон Маск?
Заявителем потрачено 2,5 месяца на взаимодействие с Росреестром и кадастровой палатой, включая обращение в МФЦ. Запись из ЕГРН не исключена
Единственным быстрым решением исключения указанной записи о пересечении в особых отметках являлась подготовка межевого плана на исправление реестровой ошибки.
Нам удалось положительно закрыть вопрос в течение 3 недель.
При необходимости можно было подать заявление в суд на возмещение расходов, связанных с исправлением ошибки, но как правило собственники не обращаются за судебной защитой.
Оригинал статьи. Благодарим за внимание. Будем очень признательны за подъем рейтинга материала и блога.
Подписываемся - будет много интересного.
Еще мы писали про долгосрочную аренду в прямом и переносном смысле слова "долгосрочный".
Такие проблемы сплошь и рядом... Складывается впечатление, что это делается специально, по разным соображением. Тем более, как всегда почему-то Одинцовский и Раменский районы. Всегда...
У нас тоже в практике не единичный случай таких пересечений. И это еще хорошо, когда пересечение с другим районом Мос области и явная ошибка.
.
Есть пример, когда у собственника на его месте кадастровый номер соседей, а у соседей его кадастровый номер, то есть перепутаны кадастры. Вдобавок еще сверху на всем этом лежит еще один участок, который из другого района. Когда-нибудь выложим и его.
.
Есть случаи, когда границы просто заваливаются и угол одного ЗУ пересекает другой.
.
Историй много =)