Как проверить продавца недвижимости бесплатно, без регистрации и СМС?

Всем привет! На днях я писал пост на тему "Как проверить контрагента бесплатно, без регистрации и СМС?". В нём я рассказал об общедоступных сервисах проверки контрагентов, а также добавил краткие комментарии о том, на что обращать внимание.

Сегодняшний пост будет тесно связан с предыдущем. Он про проверку продавца недвижимости и самого объекта. Тут не будет исчерпывающего перечня сервисов и способов проверки, цель показать способы проверки на личном примере.

Всё написаное актуально и для проверки квартиры перед покупкой.

На мой взгляд, две основные причины.

1. Потому что Верховный Суд в своем Определении установил, на мой взгляд, чрезмерно высокий стандарт добровосовестности покупателя;
2. Риски связанные с банкротством продавца или одного из прошлых собственников.
   

По первому пункту

Вот позиция суда:

По второму пункту

Оспаривание сделок при банкротстве - это одна из моих любимых категорий судебных споров. Причём отмечу, что в российской практике формируется уже подход, что оспариваются не сделки, а юридические действия. Вот тут на VC я немного об этом рассказывал, на примере оспаривания пивоварения в Германии.

Возвращаясь к недвижимости. Представим, что квартира покупается у лица, которое получило её в наследство. При этом продавец являлся наследником не первой очереди, а в его пользу был заявлен отказ от наследства наследником первой очереди. Если наследник первой очереди окажется в процедуре банкротства, то его отказ могут пытаться оспорить. Подробнее об этом также писал на VC, пост тут.

Несколько месяцев назад ко мне обратились по вопросу проведения проверки сделки с недвижимостью. В качестве продавца выступал ИП. Расскажу о своих действиях, надеюсь будет полезно.

В посте приведены кликабельные ссылки на необходимые ресурсы для проверки.

Вот какие действия я предпринял:

• Проверил продавца на предмет наличия/отсутствия судебных дел с его участием. Сделать это можно с помощью Банка решений арбитражных судов, сервиса ГАС «Правосудие». Также рекомендую использовать сайт Судебные и нормативные акты РФ. В Банке решений арбитражных судов в строку "Текст документа" вносим Ф.И.О продавца и выполняем поисковой запрос. Аналогично можно сделать на сайте судебные и нормативные акты РФ;
• Проверил продавца на предмет наличия/отсутствия исполнительных производств и в реестре розыска по исполнительным производствам;
  
• Проверил паспорт продавца на предмет действительности;
  
• Проверил в каких компаниях продавец являлся/является участником или директором. Найдя такие компании, проверил их. Лучше всего в этом поможет любая справочно-информационная система (например, СПАРК или Контур. Фокус), но это платно. Запросом по Ф.И.О. в любом поисковике и через сервис «Прозрачный бизнес» можно узнать организации, в которых упоминается гражданин.

• Попросил покупателя узнать семейное положение продавца. Продавец не состоял в браке. Несмотря на это, мой совет: хотите максимально себя обезопасить - направьте самостоятельный запрос в ЗАГС. Будет предоставлен отказ, но это важно с точки зрения проявления должной осмотрительности и добросовестности. Если вдруг продавец в браке, лучше просить согласие супруга на сделку, но тут никого не удивлю;
• Зная имя ребенка продавца, я проверил его по тому же принципу, что и продавца.
  

В отношении продавца я не установил подозрительных обстоятельств, но надо было еще проверить объект недвижимости.

Вот что я сделал:

• Попросил покупателя заказать расширенную выписку ЕГРН (прим. в ней перечислены все собственники объекта). К сожалению, с 1 марта 2023 г. реестр скрыт от посторонних глаз. Самостоятельно уже не узнать сведения о лицах, указанных в качестве собственников. Выписку из ЕГРН может заказать собственник, также можно запросить информацию через нотариуса (прим.скорее всего при наличии договора купли-продажи). Я рекомендую получать расширенную выписку ЕГРН;
• Проверил информацию об объекте на публичной кадастровой карте, проверил на сайте Росреестра сведения о наличии/отсутствии обременений. Все действия выполняются путем запроса по кадастровому номеру;
  

• Проверил не фигурирует ли приобретаемый объект недвижимости в судебных спорах. Для этого вбил кадастровый номер, а затем и адрес в поиске по Банку решений арбитражных судов и по судам общей юрисдикции. Всё по примеру выше (прим. обратите внимание, что на сайте судебные и нормативные акты РФ, можно выбирать раздел по каким судам вести поиск. Ищите по всем)

• Вбил кадастровый номер в поисковиках. Результат поиска показал, что объект куплен с торгов в рамках банкротства. Также можно вбить кадастровый номер на сайте ЕФРСБ в разделе торги;
• Проверил ход торгов, не оспаривались ли они в суде. Это можно сделать на сайте арбитражного дела в карточке дела о банкротстве соответствующего должника.
  

А ещё:
От продавца сделка подписывалась на основании доверенности, я проверил её действительность на сайте нотариальной палаты.

Опишу несколько маркеров, на которые надо обращать внимание, если они будут выявлены:

1. Частая смена собственников недвижимого имущества – Проверяйте бывших собственников также как продавца;
2. Если недвижимое имущество было в собственности у организации – Проверяйте компанию на предмет банкротства и её платежеспособность;
   
3. Наличие погашенной ипотеки в отношении недвижимого имущества – Просите доказательства выплаты кредита, удостоверьтесь, что ипотека была не в банке-банкроте. Почему не в банке банкроте? Перед крахом банка и отзывом у него лицензии, часто внутри совершаются формальные внутрибанковские проводки. В этот момент у банка уже недостаток денежных средств на кор. счетах. Выдать деньги наличными или перевести в другой банк он уже не может, но менять цировые значения по счетам может. Классическая история тут такая: компания, у которой открыт счёт в таком банке переводит их физическому лицу на счёт в том же банке - физическое лицо погашает этими "денежными средствами" свой ипотечный кредит - банк снимает обременение. В реальности банк лишь меняет цифровые показатели по счетам, движения настоящих денег быть не может, так как самих денег в банке уже нет. Начинается процедура банкротства и погашение таким способом начинают оспаривать, а ипотеку просить восстановить;
   
4. Попросите у продавца документ-основание приобретения имущества. Если это договор купли-продажи, убедитесь, что стоимость покупки не была существенно занижена. Узнайте как продавец оплачивал покупку недвижимого имущества, постарайтесь убедиться, что не наличным расчетом.
   

Напомню, что пост - это пример проверки. В каждом случае условия и обстоятельства разные. Самостоятельно получить все необходимые сведения о продавце невозможно. Я ранее упомянул о наследниках. В реестре наследственных дел указан нотариус, который открыл дело. Можно направить запрос относительно наличия или отсутствия других наследников. Уверен, что информацию нотариус не даст, но этот запрос будет в пользу того, что покупатель предпринимал действия для получения информации.

Прошу не считать пост пугалкой, так как много написано о банкротстве и оспаривании сделок. Просто я регулярно сталкиваюсь с такими делами, поэтому и мысли сразу о них. Далеко не обязательно, что вы окажетесь в похожей ситуации или, что продавец намерен совершить обман.

Также у меня есть tg-канал в котором я пишу о праве, привожу теорию и практику, а также опыт зарубежных стран.