Как строители загородных домов наживаются на покупателях? 5 распространенных способов «незаметного» обмана
На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем как недобросовестные строители загородных домов зарабатывают на доверчивых покупателях. Поехали.
До изучения рынка загородного строительства мы думали, что есть всего два глобальных способа обмануть покупателя. Первый: застройщик берет аванс и уходит в закат. Второй: застройщик на старте озвучивает низкую цену, которая к концу срока возведения дома превышает среднерыночную.
Все оказалось сложнее. Далее мы приведем пять способов «незаметного» обмана будущих новоселов, которые используются на практике.
Указание несуществующих работ
Недобросовестный застройщик может заработать на работах, которые никак не нужны для конкретного дома. Все строится на незнании покупателя.
Например, в проекте дома используется свайный фундамент, а в соответствующем разделе сметы указано что-то вроде «замес сырья для бетонной плиты».
То есть, покупатель платит за работу, которая в принципе не подразумевается. Такие манипуляции могут встречаться на всех этапах строительства.
Оплата за неполную рабочую силу
Есть простая формула: Ч = X*T, где Ч — человеко-часы, X — количество работников, T — затраченное время. Расходы покупателя зависят от количества человеко-часов и стоимости за единицу. Вот тут-то все и зарыто.
Например, в смете может быть заложена оплата на бригаду из 10-ти человек, а фактически посменно трудятся двое работяг. Разницу застройщик сохраняет себе, ну и зарабатывает на наценке.
Другой пример: отделка дома указана в 20 дней, а выполняется за 14. Застройщик рассчитывается с бригадой, а «пустые» 6 дней сохраняет у себя на счету.
Манипуляция с материалами
Тут снова расхождение сметы и реальности. Застройщик подменяет материал из сметы на более дешевый аналог, хотя внешне все выглядит без особых отличий. Клинический случай: сознательная закупка контрафакта или брака.
Например, в строительстве каркасных домов можно использовать доски естественной влажности и доски камерной сушки. Они отличаются содержанием влаги. Первый тип стоит гораздо дешевле второго, но и больше подвержен деформациям. При этом опытные застройщики знают как правильно обрабатывать влажные доски для снижения рисков. Покупатель этого не видит, а фактическая стоимость относится к сухим доскам.
Откаты от поставщиков
Застройщик прописывает в смете оптовую цену на материалы. Все сходится с информацией на сайте или каталоге поставщика. В реальности же строительные компании могут получать сверху дополнительную скидку из-за повышенного объема заказов. Разница оседает на расчетном счету строительной компании.
Например, застройщик одновременно работает сразу с тремя проектами. Суммарно требуется ~ 10 км арматуры разного типа. Поставщик в знак признания делает цену чуть ниже оптовой. Будущий владелец дома про это так и не узнает.
Неучтенные услуги
В этом случае застройщик формально не выходит из сметы, но фактические затраты покупателя повышаются. Потому что оплата пойдет за неуказанные услуги.
Распространенные примеры — погрузка и разгрузка материалов, вывоз строительного мусора. При заключении договора застройщик может уверять, что все уже заложено в стоимость. В реальности гораздо надежнее выносить работы отдельной строкой.
Как защитить себя от обмана
Необходимо 5-6 лет непрерывной практики, чтобы разбираться в стройке загородного дома от фундамента до гвоздя. Тогда точно никто обмануть не сможет. Только это утопия.
Поэтому дам два совета, которые помогут избежать попадания в капкан на входе:
- Найдите владельцев построенных домов от выбранного застройщика и пообщайтесь с ними. Сроки, качество строительства, были ли подводные камни.
- Уместен ли предварительный торг. Если застройщик охотно идет на существенную скидку ради получения контракта, то это явно не к добру. На практике смета может раздуться или дом в первый год начнет разваливаться из-за плохих материалов.
В любом случае, строительство загородного дома начинается с подбора земельного участка. Посмотрите генпланы наших поселков: они камерные, в окружении леса и чистых водоемов, ~45 минут от МКАД.
Был ли у вас опыт загородного строительства? Пишите в комментариях!
Все хотят кого то обмануть, очень мало в нашем мире справедливых людей
Да всех под одну гребенку не стоит скидывать
В РФ большинство домов, что я видела в эконом сегменте, никаким нормам в принципе не соответствуют, новых домов очень мало и они очень плохо построены. Причем, дорогой не значит хороший дом, в плане, материалов, дизайна, энергоэффективности и так далее. Есть сегмент домов построенных в начале 200х, из европейских материалов, шведскими, польскими или финскими строителями - вот они в цене, хотя они уже нуждаются в реконструкции. Строить сейчас конечно, рискованное дело) Удачи тем кто строит)
в любой стройке есть риск, да
В договоре гарантия прописывается... хотя это не помешает конторе уйти в закат и переродится, аки феникс)
У любой компании есть главный бенефициар. Он то останется.
зависит от формулировки и формы. Может быть просто пункт "Компания X гарантирует выполить работы", а может быть гарантийное письмо со сроками.
простая истина
хорошо, что это не Конфуций
Для минимизации таких рисков существует третья сторона - надзор. Сторонняя строительная компания, отдельный специалист найденный на том же Юду или Яндекс услугах и это относится не только к строительству, но и к дизайну сайта, да и вообще к чему угодно, в чем вы не разбираетесь :)
так и есть, есть также и другая сторона. Специалист по надзору может быть аффилирован с застройщиком.
По-моему. очевидно, что заказ строительства у крупной компании невозможен без оплаты ее руководства, сайта, бюрократических моментов и т.д. Так что тут надо выбирать - или самостоятельно все организовывать и сэкономить, или отдать кому-то и оплатить этот сервис
да, может быть еще сложнее
Обмануть вас легко, но как именно, мы не расскажем. Потому что нужно 5 лет работать. Вместо этого вы лучше посмотрите наши товары, потому что платить за рекламу мы не хотим (не заработали еще)
у вас отлично получается переиначивать
обычное явление - навариться на обмане... время идет, а ничего не меняется, к сожалению
видимо, такие игроки рынка всегда будут
А что плохого в откате от поставщика? Есть фирмы, официально дающие кэшбэк. Если я закупаю материал, а не заказчик, вполне себе имею право на этот кэшбэк
одно дело кэшбек, а у откатов другой ракурс
По первому способу вспомнился анекдот.
Мужик в автосервисе смотрит в заказ-наряд:
- Так, а строчка "прокатило - 5000 р." - это что?
- Хм, не прокатило... Вычёркиваем
А касательно сухой доски в каркасниках - так и есть. Да и на ютубе есть видео про быстро сгнившие дома. Где при разборе пирога обнаруживается всякая дичь. Например, вместо ветрозащиты - строительные зелёные мешки для мусора...
вот бы о таких проблемах узнавать до Ютуба)
В сети мало открытой информации для сравнения.
Выложите пожалуйста примеры смет, графика работ разных этапов - вот и будет точка отсчёта.
Бесполезно примерно абсолютно, если не выкладывать реально штук 20-30 ТИПОВ смет. У всех же разные типы участков и рельефа, разный фундамент, разные материалы и внутри, и снаружи, этажность, метраж и еще десятки основных параметров...
Это примерно как сравнивать смету на сборку Мерседеса и какой-нибудь Таты родом из Индии.
в планах такое опубликовать, чтобы прям вот по деталям разобрать.
В нашей стране нет госконтроля за строительством загородного жилья, вот и строят кто как может. Мы, например, занимаемся отоплением в загородных домах и сделали онлайн-сервис, где владелец дома может проверить советы чудо строителей и монтажников сантехников, чтобы было все по правилам и без перерасхода материалов.
Поделитесь ссылкой? У меня уже все сделано, но тоже интересно проверить.
Чтот вроде в законодательстве было прописано, по умолчанию.
есть и реальность)
Знакомая тема , способов много , жаль что вы указали так мало ! Когда стоил свой дом пришлось испытать многое. Сейчас за вознаграждение занимаюсь отсечением таких схем на разных этапах.
на практике их, понятное дело, больше. Взяли самое основное. Когда вроде и работа идет, но и финансы покупателя уплывают быстрее. Поделитесь своей историей про строительство
У меня знакомые занимаются стройкой. Они говорили, что можно из чего угодно придумать причину для увеличения чека. Но так же говорили, если так делать, то лучше чтобы дом был идеальным
к сожалению, не все покупатели разбираются в стройке
думаю, в случае выявления явных косяков в собственном доме, покупатель в любом случае спросить со строившей этот дом бригады
Здравствуйте, группа MDI! Как строили первый коттеджный посёлок? Сами сразу все дома или отдельно с подрядом? Или может краудфандинг использовали?
Это хорошо, если дом вообще построят и если будет он приемлемого качества. У меня фирма по строительству домов просто украла деньги: внёс 100% ппредоплат за работу, домокомплект, материал, а фирма просто пропала (Смартдом, они же смарт строй, смарт производство, смарт технология и тд). Теперь вот вместо того, чтоб стать дачником, стал потерпевшим по уголовному делу
Комментарий удален модератором