Недвижимость растет даже в долларах
В дискуссиях про цены на недвижимость часто можно встретить мнение, что надо считать в долларах. Сторонники других взглядов парируют, что мы живем в рублевой зоне и доллар теперь абстрактный ориентир. Разбираем оба
❗Спонсор статьи - ⭐ MadeTask — сервис для выплат и работы с внештатными исполнителями по всему миру
--------------------------------------------
Мы взяли еженедельный индекс Дом.Клик, который публикуем в канале
И пересчитали его с актуальным курсом доллара на каждую дату и получили совсем не динамичный (кроме 2022 года) индекс цен на недвижимость в долларах.
Внимательный взгляд заметит, что за последние 7 лет (2017-2023) индекс толком никуда не сдвинулся: как был около 3000 долларов, так и остался. Но давайте вспомним, что есть 2 типа расчетов:
- номинальный индекс
- индекс полной доходности
Когда считают доходность рынка акций – добавляют выплаченные компаниями дивиденды, не так ли?
Стоимость рентной доходности в Москве находится в диапазоне от 4% до 7%: чем ликвиднее актив – тем быстрее и дороже его можно сдать в аренду. Если мы пересчитываем не бабушкину трешки в хрущевке в спальном районе, а исследуем инвестиционную привлекательность, то и инвестировать надо в ликвидный актив: 1ккв близко к метро, в сравнительно новом доме. Такая квартира будет давать доход 5-7% годовых.
Получается, что помимо того, что московский бетон сохраняет свою ценность в долларах, он даст сверху 35-50% сверх своей стоимости в виде дохода от аренды.
В целом, мы очень скептично смотрим на рынок недвижимости, главным образом из-за:
🔻перегретости рынка: за последние 5 лет цены выросли в среднем в 2 раза, отдельные локации в отдельных городах – в 3
🔻снижения реальной покупательной способности населения: кто мог уже купил в ипотеку и ближайшие 30 лет заняты, да и доходы не сильно растут
🔻ужесточение льготной ипотеки снизит цены на первичном рынке, что по инерции зацепит вторичный
🔻ключевая ставка 16% совсем не мотивирует к дорогим покупкам
Но недвижимость как средство сохранения показывает себя почти идеально.
К сожалению, у нас нет индекса Дом.Клик за более длинный отрезок времени. Зато, у нас есть цифры компании АТОН, которые посчитали среднегодовую доходность за 20 лет по классам активов и недвижимость здесь показывает очень впечатляющий результат:
Обратите внимание, что индекс московской биржи представлен как просто индекс, так и индекс полной доходности. Аналогичного индекса полной доходности в недвижимости нет. Если прибавить сюда ренту, недвижимость покажет лучший результат среди активов всех классов.
Так почему не добавили?
Как мы уже говорили, доходность бабушкиной трешки в спальнике и однушки у метро – принципиально разная. Поэтому, будет честно считать в каждом отдельном случае – отдельно. Ведь и покосившаяся послереволюционная двухэтажная постройка, и новостройка в чистом после (экологически чистый район 😂), и новый дом у метро с инфраструктурой – это все недвижимость.
Нужно ли сейчас покупать?
Мы считаем, что лучшую доходность дает диверсифицированный портфель, где есть и недвижимость (в виде объекта, или фонда недвижимости), и акции, и облигации. Но если вопрос ставить: покупать ли недвижимость сейчас? – мы считаем, что облигации дадут доходность выше (16-17% годовых).
----
Спасибо, что читаете нас❤! Подписывайтесь на канал Кот.Финанс
-------------------------------------------
❗Спонсор статьи - ⭐ MadeTask — сервис для выплат и работы с внештатными исполнителями по всему миру
В турецких лирах недвижка летит вверх
В зимбабвийских долларах тоже !
Коробки с ними чтоб хранить, ещё две квартиры нужно
Говорят, уже бумага на которой их печатают дороже стоит
пусть не печатают
Там мобильных приложений нет, чтобы видеть увеличение ноликов без банкнот
Говорят они на доллар сша перешли.