Число объявлений о сдаче в аренду резко сократилось, а цены выросли на 18-40%, значительно опережая рост на саму недвижимость. Сдать даже неликвидные квартиры стало легче, но покупать квартиры для сдачи все так же не выгодно
❗Спонсор статьи - ⭐ MadeTask — сервис для выплат и работы с внештатными исполнителями по всему миру
--------------------------------------------
Всем привет, на связи Кот.Финанс! Недвижимость, акции, облигации - всё к нам 🤘👍
Как всегда, в аренде нас интересуют:
- число объявлений
- цены (как финальный индикатор спроса, а также измеритель цены и доходности)
- срок экспозиции (вторичный индикатор спроса)
Что из себя представляет рынок аренды?
80% рынка это ликвидные студии и 1-2 ккв. Двушки тоже считаем ликвидными, т.к. их арендуют семьи с детьми, или студенты на двоих.
Сразу поражает сокращение числа объявлений вдвое, но об этом ниже.
Предложение и спрос
Количество активных объявлений снизилось год к году больше, чем в 2 раза.
Если говорить о столицах, то число объявлений аренды сократилось в Москве и Питере почти на 70%, но драмы быть не должно: так уже было в IV 2021
Цены
Рост цен на аренду значительно опередил рост на саму недвижимость: +40% в Москве и +24% в Санкт-Петербурге. Мы не любим сводную по регионам, т.к. каждый регион отличается и усреднять неверно.
При этом, традиционно вызывают вопросы сроки экспозиции: разве сдать квартиру в Санкт-Петербурге и Москве действительно занимает месяц? По нашему опыту, 3х дней вполне достаточно для студии-1ккв, а объявление висит максимум неделю. А как по другим городам?
Динамика средних цен показывает значительный рост по квартирам любой комнатности. Так, студии выросли на 21%, 1ккв на 11%, двушки на 16%, трешки на 16%
Доходность и окупаемость
Доходность аренды вернулась в диапазон 5-7%, хотя за счет роста цен на недвижимость в последние 3 года отставала. Альтернативные инвестиции:
- акции через дивиденды
- облигации через купоны
Дают доходность выше, но недвижимость обладает рядом преимуществ:
- стабильность динамики цен в сравнении с акциями
- более высокая историческая доходность в сравнении с облигациями (недвижимость – скорее очень длинная облигация, обеспеченная материальным объектом, который долгосрочно защищен от инфляции)
Цифры по ценам, сроку экспозиции в разрезе крупнейших городов – по ссылке
❗Осторожно! Переход в телеграмм-канал
Мы всегда с улыбкой смотрим на расчеты окупаемости недвижимости в 15-20 лет, т.к. они
(1) Считают только рентный доход, даже без инфляционного роста самой недвижимости (почему с дивидендами так не делают?)
(2) Никогда не учитывают рост аренды на промежутке 10-15-20 лет. Разве такое было?
(3) В обратную сторону: не учитывают эксплуатационные затраты: риск простоя, амортизация, страхование
Подписывайте на Кот.Финанс! У нас вы найдете статистику рынков, здоровый скепсис, и инвестиционные идеи от 1 рубля до миллиарда
Снимал квартиры с 2009 по 2020 года. Последние несколько лет съема - параллельно сдавал уже свое приобретенное жилье, но не суть.
Так вот, первые годы съема я просто ОХУЕВАЛ от цен на аренду жилья. Стоимость аренды однушки в Москве колебалась от 20 до 35к (+ счетчики), в зависимости от района и убитости квартиры.
Были еще ультра-нищеброд-стайл варианты за 15к, и мега-лакшери варианты, которые начинались от 40к, но их в расчет не беру.
И было в те годы распространенное мнение, что сдача в аренду однушки в Мск может прокормить семью из 3 человек. Или уехать в Тай одному, и жить там, ни в чем себе не отказывая. Так оно и было.
И вот в 2018 году я стал сдавать в аренду свою первую студию в Дмд. За 19к + счетчики.
Да, однушка в Москве в те годы ушла бы подороже - тысяч от 30 до 40.
Но в 2018 году это уже была не та сумма, на которую можно прокормить семью из 3 человек. Или уехать в Тай одному, и жить там, ни в чем себе не отказывая.
Я уже было поверил, что моя нищая молодость пришлась на крайне неудачный для аренды жилья период, и больше такого периода не будет.
Но в декабре 2023 я выложил свою студию (Уже другую, но в том же доме, где была первая, и такого же метража. За эти годы я продал первую студию и приобрел несколько других объектов, но не буду углубляться в детали в рамках этого текста) за 28к + ВСЯ КВИТАНЦИЯ (а это от 4 до 6к).
От желающих не было отбоя.
От них не было отбоя весь мой период сдачи квартир, начиная с 2018 года, т.к. сдаю без риэлтора и делаю хорошие информативные объявления.
Но в этот раз все было еще ярче - люди звонили и предлагали ПЕРЕВЕСТИ МНЕ ДЕНЬГИ БЕЗ ОСМОТРА КВАРТИРЫ, чтобы забронировать эту квартиру за собой. С таким предложением выступили трое кандидатов. Всего звонили и писали примерно 10 кандидатов, за полчаса.
Может, то безвозвратно ушедшее время, когда я отдавал за аренду жилья 60-80% своей ЗП, все же возвращается?
Нет ли на рынке какой-нибудь схемы развода, когда предлагают забронировать и таки переводят бабки, а потом начинаются всякие приколы. Цигане там какие-нибудь или еще какие-нибудь нехорошие последствия
Не знаю, не сталкивался.
Но вообще, если мне переводят бабки в ответ на мое лишь устное: "ок, объявление деактивирую, завтра жду вас по адресу .... на заключение договора", то мне сложно представить, что меня могут как-то развести.
Максимум - заявить на необоснованное обогащение и с большими сложностями отсудить деньги. В особо удачном для них раскладе - отсудить еще 5-10к сверху за моральный ущерб.
Но это если я окажусь мошенником - не приеду на встречу в назначенное время, или подсуну убитый бомжатник вместо чистенькой квартиры из объявления.
Так что рискуют тут только они, но не я.
Ну так ьы попробуй и узнаешь, рантье ты наш успешный. Предложат скинуть цифры из смс,тн развод с военным.
Что за развод с военным, расскажите пожалуйста
У меня не справочное, сами гуглите
У меня статья не для комментов, пишите свою
Ну если для вас "принять перевод по номеру телефона" и "скинуть цифры из смс" - примерно одинаковые манипуляции, то вам я не рекомендую иметь вообще никаких финансовых дел. Ни с кем.
Я ваших рекомендаций не просил. Давать советы, о которых вас не просили - признак дурного пролетарского воспитания.
То есть вы ответили на мое сообщение, в быдло-манере, с присказками типа "рантье ты наш успешный", но на ответную критику вашей позиции не можете выдавить из себя ничего дельного?
Пффф. А Все говорят в подъездах Обама и байден мочатся.
Неосновательное обогащение в суде доказать легко. И деньги тоже получить с того, кто его получил. Те, кто переводят - ничем не рискуют. Вы не докажете за что они переводили, если на руках не будет договора аренды с ними и пункт с данной суммой.
Доказать да, а получить деньги взад?)
Развод с бронью бывает и очень часто. Без всяких цыган :)
Выкладывают максимально крутую квартиру, по заниженной стоимости, красивые фото, часто без номера телефона. Диалог с автором объявления выглядит, примерно, так:
— Сдаете?
— Сдаю, но живу за городом, могу показать только в выходные.
— Мне срочно! Все устраивает.
— Мы обсудили, приедет в выходные, но вы можете забронировать жилье, оставьте задаток в 3000 руб. (сумма от 400 до 9000 руб.) и квартира будет за вами
— Ок. Перевел.
* Пользователь внес вас в черный список*
И таких случаев — море.
Вы отвечаете на сообщение, где написано:
>когда предлагают забронировать и таки переводят бабки, а потом начинаются всякие приколыНо приводите пример мошенничества с другой стороны баррикад.
Да, но пользуясь случаем, предупреждаю людей. Хотя, опыт показывает, что сколько не предупреждай, видимо, «выгодное» предложение затуманивает разум.
Мне кажется, люди теряют способность рационально мыслить, когда находятся в отчаянии.
Когда две недели ищешь подходящий вариант, а все они либо оказываются фейком, либо разлетаются через 5 минут после публикации на авито - люди уже готовы в любую чушь поверить, и любую предоплату перевести.
Много кто оставляет задаток без просмотра?
Поток дураков не то чтобы обилен, но стабилен. Короче пасущимся на этой теме хватает и лохито кормить платным размещением, и самим бутерброд кушать с маслицем и икоркой
Ну это же жесть ….?
Да. И что? Понимаете, даже если вы попытаетесь обложить дурака подушками, со всех сторон это сделать не выйдет. Дурак всегда найдет, кому подарить свои деньги :) Не за "шикарную квартиру в 2 раза ниже рынка", так за "порш кайен за миллион, не бит, не крашен, дедушка в церковь ездил"
Грубо, но так и есть, к сожалению. Регулярно пишем посты про подобный обман, указали в описании сообществ, что не стоит переводить деньги ДО просмотра жилья — толку мало, каждую неделю находятся пострадавшие. Видимо, сами хотят быть обманутыми.
Конечно, есть и те, кто сделали правильные выводы и сразу пресекают общение, если просят залог на карту.
Веду сообщества в ВК по аренде жилья без посредников в Казани и Нижнем Новгороде. Есть отдельные «персонажи», которые работают по такой схеме по всей стране. И, к сожалению, тех кто переводят деньги, не смотря на все предупреждения, очень много. Люди переводят от 400 руб. до 9000 руб. без всякой мысли, что это обман, а когда понимают, уже поздно.
Можете скинуть ссылку на ваш проект?
Конечно, если не посчитают спамом :)
https://vk.com/dommoy и https://vk.com/kazanhome
Нет, дело в том, что цены на аренду растут, так как растет ежемесячный платёж по ипотеке. Если арендатор сдаёт сегодня по адекватной цене (соответствует району, ремонту), то квартира улетает мгновенно. Я не шучу, не в Москве сдаю однушку. Первый раз разместили объявление, устали от звонков. Организовали просмотр на одно время, снял тот, кто приехал первый. Перед остальными извинялись по телефону, потому что они подъезжали. Второй (арендатор съехал, нашёл работу в Москве), сдали по предоплате, арендатор квартиру видел только на фото. И два раза все это день в день