Число объявлений о сдаче в аренду резко сократилось, а цены выросли на 18-40%, значительно опережая рост на саму недвижимость. Сдать даже неликвидные квартиры стало легче, но покупать квартиры для сдачи все так же не выгодно
❗Спонсор статьи - ⭐ MadeTask — сервис для выплат и работы с внештатными исполнителями по всему миру
--------------------------------------------
Всем привет, на связи Кот.Финанс! Недвижимость, акции, облигации - всё к нам 🤘👍
Как всегда, в аренде нас интересуют:
- число объявлений
- цены (как финальный индикатор спроса, а также измеритель цены и доходности)
- срок экспозиции (вторичный индикатор спроса)
Что из себя представляет рынок аренды?
80% рынка это ликвидные студии и 1-2 ккв. Двушки тоже считаем ликвидными, т.к. их арендуют семьи с детьми, или студенты на двоих.
Сразу поражает сокращение числа объявлений вдвое, но об этом ниже.
Предложение и спрос
Количество активных объявлений снизилось год к году больше, чем в 2 раза.
Если говорить о столицах, то число объявлений аренды сократилось в Москве и Питере почти на 70%, но драмы быть не должно: так уже было в IV 2021
Цены
Рост цен на аренду значительно опередил рост на саму недвижимость: +40% в Москве и +24% в Санкт-Петербурге. Мы не любим сводную по регионам, т.к. каждый регион отличается и усреднять неверно.
При этом, традиционно вызывают вопросы сроки экспозиции: разве сдать квартиру в Санкт-Петербурге и Москве действительно занимает месяц? По нашему опыту, 3х дней вполне достаточно для студии-1ккв, а объявление висит максимум неделю. А как по другим городам?
Динамика средних цен показывает значительный рост по квартирам любой комнатности. Так, студии выросли на 21%, 1ккв на 11%, двушки на 16%, трешки на 16%
Доходность и окупаемость
Доходность аренды вернулась в диапазон 5-7%, хотя за счет роста цен на недвижимость в последние 3 года отставала. Альтернативные инвестиции:
- акции через дивиденды
- облигации через купоны
Дают доходность выше, но недвижимость обладает рядом преимуществ:
- стабильность динамики цен в сравнении с акциями
- более высокая историческая доходность в сравнении с облигациями (недвижимость – скорее очень длинная облигация, обеспеченная материальным объектом, который долгосрочно защищен от инфляции)
Цифры по ценам, сроку экспозиции в разрезе крупнейших городов – по ссылке
❗Осторожно! Переход в телеграмм-канал
Мы всегда с улыбкой смотрим на расчеты окупаемости недвижимости в 15-20 лет, т.к. они
(1) Считают только рентный доход, даже без инфляционного роста самой недвижимости (почему с дивидендами так не делают?)
(2) Никогда не учитывают рост аренды на промежутке 10-15-20 лет. Разве такое было?
(3) В обратную сторону: не учитывают эксплуатационные затраты: риск простоя, амортизация, страхование
Подписывайте на Кот.Финанс! У нас вы найдете статистику рынков, здоровый скепсис, и инвестиционные идеи от 1 рубля до миллиарда
Снимал квартиры с 2009 по 2020 года. Последние несколько лет съема - параллельно сдавал уже свое приобретенное жилье, но не суть.
Так вот, первые годы съема я просто ОХУЕВАЛ от цен на аренду жилья. Стоимость аренды однушки в Москве колебалась от 20 до 35к (+ счетчики), в зависимости от района и убитости квартиры.
Были еще ультра-нищеброд-стайл варианты за 15к, и мега-лакшери варианты, которые начинались от 40к, но их в расчет не беру.
И было в те годы распространенное мнение, что сдача в аренду однушки в Мск может прокормить семью из 3 человек. Или уехать в Тай одному, и жить там, ни в чем себе не отказывая. Так оно и было.
И вот в 2018 году я стал сдавать в аренду свою первую студию в Дмд. За 19к + счетчики.
Да, однушка в Москве в те годы ушла бы подороже - тысяч от 30 до 40.
Но в 2018 году это уже была не та сумма, на которую можно прокормить семью из 3 человек. Или уехать в Тай одному, и жить там, ни в чем себе не отказывая.
Я уже было поверил, что моя нищая молодость пришлась на крайне неудачный для аренды жилья период, и больше такого периода не будет.
Но в декабре 2023 я выложил свою студию (Уже другую, но в том же доме, где была первая, и такого же метража. За эти годы я продал первую студию и приобрел несколько других объектов, но не буду углубляться в детали в рамках этого текста) за 28к + ВСЯ КВИТАНЦИЯ (а это от 4 до 6к).
От желающих не было отбоя.
От них не было отбоя весь мой период сдачи квартир, начиная с 2018 года, т.к. сдаю без риэлтора и делаю хорошие информативные объявления.
Но в этот раз все было еще ярче - люди звонили и предлагали ПЕРЕВЕСТИ МНЕ ДЕНЬГИ БЕЗ ОСМОТРА КВАРТИРЫ, чтобы забронировать эту квартиру за собой. С таким предложением выступили трое кандидатов. Всего звонили и писали примерно 10 кандидатов, за полчаса.
Может, то безвозвратно ушедшее время, когда я отдавал за аренду жилья 60-80% своей ЗП, все же возвращается?
Нет ли на рынке какой-нибудь схемы развода, когда предлагают забронировать и таки переводят бабки, а потом начинаются всякие приколы. Цигане там какие-нибудь или еще какие-нибудь нехорошие последствия
Развод с бронью бывает и очень часто. Без всяких цыган :)
Выкладывают максимально крутую квартиру, по заниженной стоимости, красивые фото, часто без номера телефона. Диалог с автором объявления выглядит, примерно, так:
— Сдаете?
— Сдаю, но живу за городом, могу показать только в выходные.
— Мне срочно! Все устраивает.
— Мы обсудили, приедет в выходные, но вы можете забронировать жилье, оставьте задаток в 3000 руб. (сумма от 400 до 9000 руб.) и квартира будет за вами
— Ок. Перевел.
* Пользователь внес вас в черный список*
И таких случаев — море.
Много кто оставляет задаток без просмотра?
Поток дураков не то чтобы обилен, но стабилен. Короче пасущимся на этой теме хватает и лохито кормить платным размещением, и самим бутерброд кушать с маслицем и икоркой
Ну это же жесть ….?
Да. И что? Понимаете, даже если вы попытаетесь обложить дурака подушками, со всех сторон это сделать не выйдет. Дурак всегда найдет, кому подарить свои деньги :) Не за "шикарную квартиру в 2 раза ниже рынка", так за "порш кайен за миллион, не бит, не крашен, дедушка в церковь ездил"
Грубо, но так и есть, к сожалению. Регулярно пишем посты про подобный обман, указали в описании сообществ, что не стоит переводить деньги ДО просмотра жилья — толку мало, каждую неделю находятся пострадавшие. Видимо, сами хотят быть обманутыми.
Конечно, есть и те, кто сделали правильные выводы и сразу пресекают общение, если просят залог на карту.