Заметки о недвижимости. Выжимка
Публиковал на днях перспективы первичной и вторичной недвижимости в двух статьях. Зафиксирую здесь краткие выводы, поскольку они не в полной мере были отражены в самих статьях. Тут кратко и без картинок. Самая выжимка
Первичный рынок:
— доля ипотеки в продажах 2021-2022 годов 75%;
— цены под допингом льготной ипотеки стали значительно отличаться от вторичного рынка. Т.е. можно купить квартиру за 10 млн. у застройщика в кредит под 7%, но продать на вторичном рынке ее будет некому – у покупателя ипотечная ставка будет 14%, а это платеж в 2 раза больше;
— в 2021 году впервые строящаяся недвижимость стала дороже уже построенной; в 2022 году разрыв увеличивается из-за гос.поддержки;
— первичный рынок полностью в магии платежа: не важно сколько стоит квартира; важно какой ежемесячный платеж;
— если удалось купить по льготной ставке (7% и ниже)– не гасите ипотеку досрочно. Сейчас ставки в первоклассных банках и в надежных облигациях – выше 10%. Сформируйте «подушку ликвидности» на эти деньги.
Вторичный рынок:
— еще не все продавцы поняли, что пора свои пожелания по цене отвязывать от первичного рынка. Скоро поймут. 3 месяца назад разница в ставках между первичкой и вторичкой была 2-3 процентных пункта, сейчас 6-8;
— в марте еще действовали одобрения Сбербанка по старым ставкам, был ажиотаж на рынке. Покупатели знали, что не купив сегодня по одобренному кредиту под 8-9%, завтра придется одобряться заново уже под 20% (такая ставка действительно была в апреле);
— в апреле рынок вторичной недвижимости встал;
— сейчас происходит оживление из-за снижения ставок (хотя они все еще в полтора-два раза выше, чем 3 месяца назад), уступок по цене продавцов, сделок обмена;
— себестоимость строительства хорошей бетонной коробки и проведения коммуникаций от 50 тысяч рублей за метр для эконом сегмента, и от 70 для комфорта. Добавляем сюда стоимость земельного участка. Все, что между себестоимостью и рыночной ценой – то, куда недвижимость может падать. Упадет ли она вдвое? – нет. Может быть на 30% — вряд ли. 20%? – местами. По широкому рынку будет скорее стагнация: падение 7-12% и отсутствие роста в следующие годы. Выбирайте грамотную локацию, близость к транспортной инфраструктуре. У удаленных и неликвидных объектов будут проблемы со спросом как при продаже, так и при сдаче в аренду;
— рентная доходность на экстремально низком уровне (3-4%). Так могло быть, когда ставки в банках 5-6%. Но при стоимости денег 10%+ это невероятно. Поэтому цена недвижимости будет снижаться, а стоимости аренды, как минимум, не будет падать. Доходность будет выравниваться до средних исторических значений (5-6%).
----------
Мой Телеграм - кратко и емко.
Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся
Риелторы сейчас в один голос кричат о том, чтобы продавцы недвижимости снижали цены. Почему? Потому что покупатели к нынешним ценам не привыкли, ипотека на вторичку выше (кстати, она всегда была высокой!!!). А риелторам надо жить хорошо, они так привыкли. Поэтому идёт активная проработка населения по снижению цен на вторичку. Никогда не слушайте никого! Думайте своей головой. Первичка может и дешевле, но ее надо ждать 2-3 года. Кто знает - достроят ли вообще??? Так что вторичка была и остаётся самой надёжной
И вторичка в обустроенной районе - не кот в мешке. Сразу видишь, какой район, какой контингент, соседи, как работает управляшка и прочее.
Вы видите текущее состояние.
У современных городов, оставшихся после СССР, которые по сути своей являлись кластером рабочих слободок, окружавших промпредприятия, еще не сформировались национальные деления с преобладанием национальности.
Как пример, в городе "Парижу" по большей степени уже африканском, парижане живут лишь в дорогих районах. И "квартира в Париже" уже не является мечтой "францгвардейца" и иже с ними.
Недавно посещала свой "родной" район в городе еще недавно бывшем миллионником и была удивлена количеству людей из средней Азии проживающих там. Я ничего не имею против них, просто описываю свои ощущения. 80% людей на улице вызвали ощущение локального Ашхабада. Предсказать это на горизонте 25лет выплаты ипотеки труднорешимая задача.
Да, дешевую квартиру в новом необустроенном квартале на окраине города лучше не брать - такой район имеет больше рисков стать гетто, и не по национальному даже признаку, а вообще. Дешевое жилье и необустроенность района говорят о бедности и непривередливости его обитателей, для которых парковка на весь двор сразу на выходе из подъезда - норм. Давайте не забывать, что наши соотечественники, к сожалению, не сплошь воспитанные интеллектуалы со стремлением к хорошей жизни.
Вы видимо из мск. В среднем городе типа моего Нижний Новгород, чуть отойди от центральной дороги и столкнешься с нашим родным 19веком. В 100метрах от центрального жд вокзала вообще конец 18ого. Покосившиеся деревянные избушки с проваленными крышами и давно рухнувшими сараями. Ул. Литвинова, Пешкова и рядом. Сормово от центра на выезд в 300 метрах стоят дома постороенные до николаши с цифрой 2. Вдоль комсомольского шоссе вообще деревня с отсутствием дорог сплошь заросших непролазным кустарником. Так это недавно еще "миллионник"! Самая вымирающая в мире нижегородская область. Чуть подальше вообще пятиэтажки вымершие стоят. Товарищ живет в г. Гаврилов Ям. Один в подьезде. Все квартиры пустые, открытые,нет никого. Была просто в шоке от увиденного.
Так что воркутинская двушка в панельке за 7 тыс рублей дорого выглядит.