Вторичная недвижимость: пациент скорее жив, чем мертв?

Спойлер: мёртв.

Как и статью про первичку – начинаю с результатов опроса в Телеграм и на VC

Ситуация с первичной недвижимостью – драматичная, цены поддерживаются только за счет субсидирования ставок по кредитам. Покупателя научили смотреть не на цену, а на платеж. В этом мы разбирались тут.

Продавцов вторичной жилой недвижимости можно понять: они смотрят на динамику цен первички, принимая ее за общую динамику. И корректируют свою цену под первичный рынок, что в корне неверно.

Находясь под допингом дешевой ипотеки, первичный рынок стал торговаться с премией. Хотя всегда был с дисконтом. Все потому, что 12 млн. по ставке 7% годовых – это дешевле чем 10 млн. по ставке 10%. Цена перестала быть важной. Важен платеж.

Это как с лизингом или арендой: какая разница сколько это стоит? скажи сколько платить в месяц!

Это Питер. В Москве ситуация другая по графику, но та же по сути:

Москва теперь больше, и ее значительная часть – новая Москва, которая отстраивается новостройками; они и размывают общий рынок. Если взять тот же район, соседние дома, ситуация будет 1:1, как в Питере. Проверено. Первичка дороже.

Пытливый читатель возразит: «а как же те, кто с наличкой?»

Хороший вопрос.

Люди, обладающие полной суммой, планирующие приобретать недвижимость без кредитов – отлично разбираются в финансах. В Питере и Москве средний чек от 10 млн. рублей. Зачастую покупатели за наличку – люди из бизнеса. Они точно не будут покупать за нал то, что можно купить за ту же цену в кредит под 7%.

И если первичная недвижимость – это «фьючерс» на вторичную недвижимость, где уже есть ремонт и где можно прямо сейчас жить. То сама по себе вторичка обладает внутренней ценностью.

Для оценки вспоминаем классику оценочного бизнеса:

- сравнительный метод

- затратный метод

- доходный метод

В условиях, когда весь рынок переоценивается, от сравнительного метода уйдем. По затратному методу: стоимость залития фундамента, строительства бетонной коробки, подведения коммуникаций и согласование многоквартирного дома в государственных инстанциях совокупно стоит от 60 до 80 тыс. руб. в расчете на 1 квадратный метр полной площади.

Учитывая парадные, общие коридоры, и прочие помещения (15%), себестоимость строительства квадратного метра квартиры составит 70-90 тысяч. Это цифры по нормальному 8-этажному дому с хорошим фасадом, нормальными лифтами, и прочим необходимым в Санкт-Петербурге. То есть не пригородный трехэтажный эконом. Эконом – 40.

Такие квартиры сейчас продаются за 200 за квадрат. Но к себестоимости стоит добавить еще стоимость земельного участка. Тут разница может быть значительной. При этом, куда опускаться цене – более менее понятно

Доходный метод проще в расчетах. Давайте посмотрим на недвижимость не глазами покупателя для семьи, а глазами инвестора. Это просто бетонная коробка, которая будет приносить доход от ренты, и от роста цены (но это не точно). При этом, будут расходы на содержание.

Смотрим на динамику доходности сдачи:

Рентная доходность самой ликвидной 1-комнатной квартиры, или студии, которая еще в 2016 году давала 6-7% - сейчас снизилась до 3,5-4,3%.

Это нормально в мире со снижающимися процентными ставками. Снижение рентной доходности вполне адекватно вот в таких финансовых условиях: дешевеют кредиты, снижается норма доходности, снижается доход с аренды.

То есть до середины 2021 года

А если так?

И я согласен, что двузначная ключевая ставка не будет вечна: об этом прямо заявляет глава ЦБ. Но и 5% нам не видать. Если в течение года ставка придет к отметке 9-9,5%, то и недвижимость должна вернуться в 2016-2017 год? – безусловно с корректировкой на строительную инфляцию.

Может быть я ошибаюсь? – давайте смотреть рынок. Сейчас покажу примеры двух объектов, которые находятся близко к центру города. Это то, что я подбираю для своих клиентов, оказывая услугу сопровождения сделки, переговоров, проверки документов, и пр. «под ключ»

Таких примеров много, я выбрал два, они самые показательные.

Первый находится на Набережной обводного канала, до центра 10 минут на машине. Близко к метро. Расположение отличное

Здесь продавец пытается найти равновесную цену, каждый день снижая ее на 100 тысяч рублей. При этом, цена не выглядела бы завышенной еще в начале февраля. Район завален аналогичными вариантами со схожими ценами.

Расположение второго объекта тоже супер: пешком по центру города. На карте даже Невский виднеется. На велосипеде до него 20 минут через два моста и вдоль канала Грибоедова. Петроградка - в пешей доступности

Второй объект выставили на продажу еще в конце прошлого года, и он отлично показывает как себя чувствовали продавцы за все время нового кризиса – им сложно позавидовать. В конце 2021 года была установлена цена 32-34 млн. В марте, после неразберихи с геополитикой, скачком доллара до 155 – цена была повышена почти до 40. И правильно: не было понятно, сколько рубли будут стоить. И будут ли стоить вообще? Да много чего было непонятно. Но задним умом (а я не знал этого в марте) – это была лучшая возможность продать, потому что еще действовали старые ипотечные ставки и была небывалая покупательская активность. Наверное, продавать за рубли было страшно...

Начиная с апреля, продавец, как и в первом примере, играет с ценой в попытке найти какую-то равновесную цену. Но уже сейчас цена предложения ниже первоначально-выставленной цены в ноябре 2021 на 5%.

Теперь вернемся к импровизации, где я предлагал посмотреть на недвижимость глазами инвестора.

Зачем вам инвестировать в актив с потенциально завышенной ценой, когда его доходность всего 3-4%? Особенно если безрисковые ставки на рынке 12-14%.

Недвижимость перестала быть надежным стабильным активом. Это все такой же важный объект для каждого из нас, для семьи. Но за последние два года он стал оторван он реального мира, впрочем, как и многое. И цена на недвижимость перестала быть адекватной. Эту статью можно было опубликовать и полгода назад – цены тоже были высоки. Но сейчас стали реализовываться предпосылки того, что цены будут падать:

- экономика: падение даже номинальных доходов населения

- процентные ставки: дороговизна ипотеки и большое количество более доходных объектов инвестиций с меньшими рисками. Иными словами, стоимость денег увеличилась.

----------

Буду рад видеть вас в моем Телеграм - там все кратко и емко.

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся