Спойлер: мёртв.
Как и статью про первичку – начинаю с результатов опроса в Телеграм и на VC
Ситуация с первичной недвижимостью – драматичная, цены поддерживаются только за счет субсидирования ставок по кредитам. Покупателя научили смотреть не на цену, а на платеж. В этом мы разбирались тут.
Продавцов вторичной жилой недвижимости можно понять: они смотрят на динамику цен первички, принимая ее за общую динамику. И корректируют свою цену под первичный рынок, что в корне неверно.
Находясь под допингом дешевой ипотеки, первичный рынок стал торговаться с премией. Хотя всегда был с дисконтом. Все потому, что 12 млн. по ставке 7% годовых – это дешевле чем 10 млн. по ставке 10%. Цена перестала быть важной. Важен платеж.
Это как с лизингом или арендой: какая разница сколько это стоит? скажи сколько платить в месяц!
Источник: https://www.bn.ru/analytics/
Это Питер. В Москве ситуация другая по графику, но та же по сути:
Москва теперь больше, и ее значительная часть – новая Москва, которая отстраивается новостройками; они и размывают общий рынок. Если взять тот же район, соседние дома, ситуация будет 1:1, как в Питере. Проверено. Первичка дороже.
Пытливый читатель возразит: «а как же те, кто с наличкой?»
Хороший вопрос.
Люди, обладающие полной суммой, планирующие приобретать недвижимость без кредитов – отлично разбираются в финансах. В Питере и Москве средний чек от 10 млн. рублей. Зачастую покупатели за наличку – люди из бизнеса. Они точно не будут покупать за нал то, что можно купить за ту же цену в кредит под 7%.
И если первичная недвижимость – это «фьючерс» на вторичную недвижимость, где уже есть ремонт и где можно прямо сейчас жить. То сама по себе вторичка обладает внутренней ценностью.
За последние два года сильно выросли стройматериалы, импортные комплектующие, техника. Если квартира хорошо обустроена и готова для проживания, то конечно продать ее можно. Вопрос в другом: сколько она должна стоить.
Для оценки вспоминаем классику оценочного бизнеса:
- сравнительный метод
- затратный метод
- доходный метод
В условиях, когда весь рынок переоценивается, от сравнительного метода уйдем. По затратному методу: стоимость залития фундамента, строительства бетонной коробки, подведения коммуникаций и согласование многоквартирного дома в государственных инстанциях совокупно стоит от 60 до 80 тыс. руб. в расчете на 1 квадратный метр полной площади.
Эта информация от моего знакомого строителя и она не перепроверена мной. Если обладаете иной информацией – пишите в комментарии
Учитывая парадные, общие коридоры, и прочие помещения (15%), себестоимость строительства квадратного метра квартиры составит 70-90 тысяч. Это цифры по нормальному 8-этажному дому с хорошим фасадом, нормальными лифтами, и прочим необходимым в Санкт-Петербурге. То есть не пригородный трехэтажный эконом. Эконом – 40.
Такие квартиры сейчас продаются за 200 за квадрат. Но к себестоимости стоит добавить еще стоимость земельного участка. Тут разница может быть значительной. При этом, куда опускаться цене – более менее понятно
Доходный метод проще в расчетах. Давайте посмотрим на недвижимость не глазами покупателя для семьи, а глазами инвестора. Это просто бетонная коробка, которая будет приносить доход от ренты, и от роста цены (но это не точно). При этом, будут расходы на содержание.
Смотрим на динамику доходности сдачи:
Источник: https://www.bn.ru/analytics/
Рентная доходность самой ликвидной 1-комнатной квартиры, или студии, которая еще в 2016 году давала 6-7% - сейчас снизилась до 3,5-4,3%.
Это нормально в мире со снижающимися процентными ставками. Снижение рентной доходности вполне адекватно вот в таких финансовых условиях: дешевеют кредиты, снижается норма доходности, снижается доход с аренды.
То есть до середины 2021 года
А если так?
И я согласен, что двузначная ключевая ставка не будет вечна: об этом прямо заявляет глава ЦБ. Но и 5% нам не видать. Если в течение года ставка придет к отметке 9-9,5%, то и недвижимость должна вернуться в 2016-2017 год? – безусловно с корректировкой на строительную инфляцию.
Может быть я ошибаюсь? – давайте смотреть рынок. Сейчас покажу примеры двух объектов, которые находятся близко к центру города. Это то, что я подбираю для своих клиентов, оказывая услугу сопровождения сделки, переговоров, проверки документов, и пр. «под ключ»
Таких примеров много, я выбрал два, они самые показательные.
Первый находится на Набережной обводного канала, до центра 10 минут на машине. Близко к метро. Расположение отличное
Здесь продавец пытается найти равновесную цену, каждый день снижая ее на 100 тысяч рублей. При этом, цена не выглядела бы завышенной еще в начале февраля. Район завален аналогичными вариантами со схожими ценами.
Расположение второго объекта тоже супер: пешком по центру города. На карте даже Невский виднеется. На велосипеде до него 20 минут через два моста и вдоль канала Грибоедова. Петроградка - в пешей доступности
Второй объект выставили на продажу еще в конце прошлого года, и он отлично показывает как себя чувствовали продавцы за все время нового кризиса – им сложно позавидовать. В конце 2021 года была установлена цена 32-34 млн. В марте, после неразберихи с геополитикой, скачком доллара до 155 – цена была повышена почти до 40. И правильно: не было понятно, сколько рубли будут стоить. И будут ли стоить вообще? Да много чего было непонятно. Но задним умом (а я не знал этого в марте) – это была лучшая возможность продать, потому что еще действовали старые ипотечные ставки и была небывалая покупательская активность. Наверное, продавать за рубли было страшно...
Начиная с апреля, продавец, как и в первом примере, играет с ценой в попытке найти какую-то равновесную цену. Но уже сейчас цена предложения ниже первоначально-выставленной цены в ноябре 2021 на 5%.
Теперь вернемся к импровизации, где я предлагал посмотреть на недвижимость глазами инвестора.
Зачем вам инвестировать в актив с потенциально завышенной ценой, когда его доходность всего 3-4%? Особенно если безрисковые ставки на рынке 12-14%.
Недвижимость перестала быть надежным стабильным активом. Это все такой же важный объект для каждого из нас, для семьи. Но за последние два года он стал оторван он реального мира, впрочем, как и многое. И цена на недвижимость перестала быть адекватной. Эту статью можно было опубликовать и полгода назад – цены тоже были высоки. Но сейчас стали реализовываться предпосылки того, что цены будут падать:
- экономика: падение даже номинальных доходов населения
- процентные ставки: дороговизна ипотеки и большое количество более доходных объектов инвестиций с меньшими рисками. Иными словами, стоимость денег увеличилась.
----------
Буду рад видеть вас в моем Телеграм - там все кратко и емко.
Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся
Являюсь диванным аналитиком недвижимости в шестом поколении. Моё экспертное мнение: недвижимость всегда растёт.
Спасибо за внимание.
Ух как растет. Особенно впечатляет нулевой рост с 2008 года до предпандемийного периода даже в рубле.
Жители Мариуполя врятли с вами согласятся
В РФ даже при ядерной войне будет рост цен на недвижимость 🤷
Какой-то слегка придурковатый аналитик получился. ;)
Согласен со статьей. Цены падают и будут падать ещё больше.
1) излишки денег люди вложили в квартиры покупая на «хаях»
2) рынок квартир взорвала низкая ипотека
3) низкая ипотека и низкий фильтр банков позволяла многим брать первичку. Рост продаж первички тащил за собой рост цен вторичка
4) многие взяли и вторую и третью квартиру
5) начались проблемы с работой и зарплатой. Если ранее платёж в 70тыс был нормой, то сейчас у многих доходы начали падать
6) те которые понимают что доходы не вырастут, начинают заранее продавать «вторые» квартиры
7) снизилась аренда жилья, что снизило окупаемость квартир, теперь квартиры окупаются в среднем за 25-30 лет
8) выросли ставки по депозитам. ВТБ до сих пор даёт 17%. Выгодно продать квартиру (страх что цена еще упадет плюс платежи ипотеки) и деньги закинуть на депозиты
9) у тех у кого сложности с выплатами (потеря работы или бизнес лопнул) - банки заберут квартиры. Примерно Через год появятся банкнотные квартиры на торгах, где традиционно квартиры продаются дешевле
10) квартиры в черновой Отделке упадёт в цене больше всех, так как цена ремонта огромная а ставки на Аренду наоборот упали, попробуй ещё найди арендатора. Стройматериалы и дешевая мебель будут в дефиците
11) разъезжаются экспаты, банки и крупные сырьевые компании снижают расходы на командировочные и топ менеджеров, это сильно повлияет на Аренду дорогих квартир. Премиум квартиры будут падать сильно во всех городах (по Москве непонятно, так как все стекается в Москву и это может поддержать спрос).
Раз вы говорите, что платеж в 70.000р - это норма, значит речь о Москве. Тогда дайте, пожалуйста, ссылку на график, подтверждающий, что "цены падали и падают". А то, сдаётся мне, что падение цен обусловлено тем, что во всяких Норильсках и Воркутах люди квартиры едва ли не бесплатно отдают, лишь бы уехать оттуда.
Всё так, кроме ставки в банке. Это сейчас она 17%, а два месяца назад была 23%, а сколько будет ещё через 2 месяца не ясно.
Что-то не заметил падения стоимости аренды. Как сдавал посуточно однушку за 3500 в сутки (Красноярск), так и сдаю. Спрос не упал. Может в Москве и есть откат безумной цены на аренду, но в регионе все спокойно.
На самом деле, не надо ничего сложного придумывать. Есть ипотечная ставка, которая контрибьютит на 90% в стоимость недвижимости. Все остальные факторы второстепенны, и можно их даже не обсуждать. Статью можно переименовать - что будет со ставкой на вторичку.
Именно в первой локации, почти, только ближе к Московским воротам - Парку Победы, я считаю там лучше, меньше гранита, но больше зелени, я смотрел квартиру последние четыре месяца. Почему именно там? Пять - шесть лет назад купил там две квартиры детям в новостройке. Поэтому и хотел ещё пару рядом для подрастающих отпрысков. Так как мне не к спеху, то и не спеша, с Нового года, стал смотреть. И что я вижу. Сразу купить как начался пи...ц я не мог, уехал в горы. Были три квартиры по 280-330 тр.мк., именно где я покупал раньше, с хорошим ремонтом и мебелью. Их купили. Больше таких за эти деньги нет. Рядом были четыре хорошие квартиры с приличной планировкой по 240тр мк без ремонта на вторичке. Их купили. Осталось одна, с ванной на кухне. Переделать ее невозможно. В первый день "спецоперации" маклер предложил по 300тр мк в ещё непостроенном доме. Я ей говорю, вы что? Есть с ремонтом по 280. Она говорит. - Будет дороже. Вчера, срок сдачи позже, местоположение хуже, предлагают по 340 тр. Это все моя локация. Закончу, в данной локации, продано почти все, что не продано - цены выросли значительно. Мое мнение. В нашей стране недвижимость - это кубышка для сохранения денежных средств для чиновников и силовиков, а именно они основные покупатели дорогой недвижимости. Количество чиновников и силовиков растет. И также они рассматривают эту недвижимость как инвестиции, цена не будет падать, у них откатов не меньше, а больше, все подминают под себя. , Цена владения или доходность их мало волнует, это лишь сохранение, а по возможности инвестиция. У нас другой рынок, другие законы, поэтому свои графики роста цен. Всегда только дороже.
Что за единицы тр мк?
Спасибо за емкий комментарий. Полагаю, ваш последний абзац и обьясняет почему много недвижимости без ремонта в домах, построенных 10-15 лет назад
Понимаю о чем вы говорите. Я в прошлом году покупал квартиру в треугольнике Маяковская - Арбатская - Смоленская + Цветной бульвар и вот за 1.5 года мониторинга очень похожие наблюдения.
Январь - Август 2021: очень много предложения на рынке, цены растут, но вместе с этим постоянно появляется большое количество хороших квартир.
Август - Декабрь 2021: предложение начинает падать (вероятно все кто хотели уже продали), оставшиеся качественные квартиры начинают активно выкупаться. Если в первой половине года хороший вариант мог висеть несколько месяцев, то сейчас если что-то появляется, то исчезает очень быстро.
Январь 2022: рынок полумертвый. Остались квартиры либо с явными недостатками, либо по неадекватно дорогой цене, где продавцы готовы ждать долго и не настроены на активную продажу. Если год назад я по своим критериям мог выбирать из 10-20 вариантов одновременно, то сейчас с натяжкой набирается несколько штук.
В общем, вывод такой, что нельзя оценивать рынок исключительно со стороны спроса. Да, спрос реально упал и упадет еще сильнее из-за ситуации с ипотекой и общего положения дел в стране, но и предложение значительно снизилось за 2 года рекордных оборотов. Особенно в популярных районах.
Парни, я не очень люблю полотна читать, что там в двух словах? Продавать мне бабкину хату или нет?
Если бабка еще жива, то не продавай пока
Спойлер в заголовке
Комментарий недоступен
В декабре надо было продавать
А сейчас уже не продашь🤷♀️🤷♀️🤷♀️
честно говоря, я смотрю на все это со стороны, и кажется, что впереди такой большой кризис, как в штатах в 2007
За пять лет у нас столько никому не нужного панельного жилья построили
И все это в пригородах, без инфраструктуры, за нереальные деньги
Есть такие опасения, но перегретость рынка сша была сильнее нашего сейчас.
У нас будет не так драматично
Все аналитики - инвесторы давно сидят и ждут открытия буржуйской биржи, и с каждым днем смотрят на падения курса, чтобы закупиться на падении, а дальше вложиться в новостройки, далее однушку разделят на 3 комнаты и будут сдавать как 3 штуки однокомнатных квартир, а с полученной прибыли, начнут заниматься малоэтажным строительством и в итоге.. станут коучами - предпринимателями которые будут рассказывать как зарабатывать :)
Интересная версия, в ряде случаев похожа на правду
Так СПБ открыта же? После ВТБ/альфы очень стрёмно.
Опыт "кризисов" говорит, что цена будет падать, заметнее всего в валюте. Как то купил недвижку "на хаях", в 2012 в ипотеку 13,5%, больше не хотелось бы опыт повторять. Хотя, в течение года после покупки цены скакали еще на 10-15% выше. Однако, все еще у кучи народа есть большие кубышки на руках, высокооплачиваемые специалисты пока не уехали окончательно. Если деньги не тратятся на отпуска и авто, то куда-то их народ будет еще пристраивать. И это даст всплеск покупок за наличку. Тут народ жалуется, в провинции в городе с 300k населения дом уже не купить, от 5 млн. самые простые варианты (ну кроме разве что саманных мазанок), хотя когда-то можно было вдвое дешевле уложиться.
В городе 100 тысяч с₽аная хрущевская двушка без ремонта 2.8-3 млн...
Спасибо за содержательный комментарий
Сейчас набегут аналитики с рассказами о том, что недвижимость всегда растёт.
Вы так не считаете?
В современных условиях я слышал версию что -20% по Недвиге за два года лучше, чем -50% по акциям за день
Причем растет как в рублях так и в баксах. Потому что деньги дешевеют.
1) у вас весь рынок недвиомтси - инвесторов. А их от силы процентов 30% как на первичном, так и на вторичном. Делать выводы по настроению продавцов и покупателей инвеесторов обо всем рынке - ну, такое себе
2) Новостройки держаться не только за счет льготной ипотеки. А за счет многих других плюшек для застройщиков. Которым продавать прямо сейчас во что бы то ни стало нет никакого смысла. Государство им и так помогает нехило.
Плюс сама застройщкики готовы давать от 5 до 2.5% годовых при покупке (правда на год-три).
3) Вторичка напрямую связана с первичной. И по ценам. В чем она остаётся от первичного сейчас – количеству сделок. А вот цены не падают в общей массе. Многие продавцы квартир- неивесторы, просто ждут. Потмоу что многим спешить некуда или незачем.
4) Люди готовы уже покупать вторичку под кредит за 14%. Потмоу что знают - дадут старт льготной по вторичке - цены взлетят. А сейчас продавцы сговорчивые, а если ставки упадут - можно рефинансироваться. Снизят ключевую еще раз - и рынок вторички будет оживать.
5) В новостях всех чаще стали слышаться "просьбы от народа" сделать льготную ипотеку на вторичку. Хуснуллин "активно изучает". Информационный шум неспроста.
6) Инвестировать сейчас в недвижимость - это играть с государством в салки. Главное не остаться ведущим навсегда
Комментарий недоступен
5) Какой смысл Хуснуллину обсуждать субсидии на вторичку, которая не является локомотивом рынка?
Смысл чтобы производство не останавливалось, вторичка к этому, увы не относится
Спасибо за мнение. Интересно
Я бы поставил на то что в следующем году льготные ипотеки и прочие субсидии урежут. Доходы бюджета очевидно упадут из-за эмбарго и падения курса бакса, а также необходимость резко штамповать танки и вертолеты как минимум на замену выбывшим. Можно залить всё инфляцией, и на это тоже бы поставил, но экономить точно начнут. Ну и социалка на выход, как у нас обычно бывает.
Интересная статья. По поводу дома на набережной это зачастую скорее всего вечная пробка под окном. Всегда закрытым окном. Вечная проблема с приехать/уехать. Отсутствие метро в пешей доступности. Необходимость покупки паркинга для авто, тк хрен ты там где поставишь машину. Про 'На велосипеде до него 20 минут через два моста' это сложно будет женщине своей с детьми объяснить😁
Такую фразу скорее использовал чтобы показать близость к центральной части города.
Комментарий недоступен
Какой город?
Я тот самый обладатель ипотечных квартир по ставке
7.7%
4.7%
2.0%
Сильного падения не жду, так как из-за войны будет инфляция (по некоторым сообщениям 60-70%). Она нивелирует падение цен.
"из-за войны"
Здравствуйте. В соответствии с КоАП РФ Статья 20.3.3, процентная ставка ваших (пока ещё) ипотечных квартир увеличится пропорционально сумме штрафа, который вас вскоре ожидает за дискредитацию сами знаете чего. Приятного дня!
С таким раскладом вам, конечно, надо верить в лучшее.
Знакомая риелтор переквалифицировалась в таролога – думаю это всё что нужно знать о перспективах рынка на ближайшее время.
Всё логично и рационально, кроме одного (ИМХО) я вот в конце года купил готовый новострой по семейной (4.8%), купил соотвественно недёшево, но смотрел на платёж, который меня устраивает. Так вот, если гипотетически допустить, что я буду продавать эту квартиру, то дешевле чем я ее купил + ремонт + проценты ( ну это как получится) я бы скидывать ее не стал ( исключаемся случаи, когда форс-мажор). Кто бы стал? Перекупы (инвесторы в модных словарях) и все те же люди, у которых форс-мажор. Перекупы вроде как не могут себе позволить сливать минус. Остаются форс-мажоры. Способны ли они сильно потянуть вторичный рынок вниз, не думаю. ИМХО.
Есть одно но. У вашего покупателя уже не будет льготной ипотеки, и он будет смотреть на совсем другой платёж
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
В себестоимости метра очень большая доля коррупционной составляющей. Без неё не ввести дом в эксплуатацию. Для этого все ведомства должны получить мзду в денежной или натуральной форме, а платит за это покупашка.
Как объект инвестиций недвига уже давно не вариант, было в прошлом году когда резко подскачили цены, но повторения ждать неоткуда.
Окупаемость однушки уходят за 10 лет - не реальные сроки.
Пока спад продаж на 50% у застройщиков, но цены держать будут пока от голода сотрудники не начнут падать.
Покупателей за нал давно уже крайне мало: редкие бизнесмены, продавшие бабкин хрущ, силовики всех мастей и цветов с сертификатами или данью от бизнеса, которую вкладывают в 5-ю квартиру, чтобы туда Натащку водить иногда.
На счёт мзды в натуральной форме-в некоторых небольших городах Поволжья распространена десятина. 10% от квартир в доме на нужды администрации. Часть из них отдавали очередникам
А чё плохого, Наташка в портупеи, в пилотке и в стрингах. Что ещё надо немолодому подполковнику.
бро, ты написал все то же, о чем я всем говорил сам. ну и еще дохрена всего крутого написал.
ипотечные инвесторы-спекулянты - вот еще классный показатель. было бы интересно посмотреть, какая доходность у тех, кто берет ипотеку на разные периоды с целью перепродажи. и еще интересно, какой процент в итоге тех, у кого там х2 за год.
С перепродажами - очень интересный вопрос поднимаешь, может найду что то
Может интервью проведу
А что по Сочи думаешь? Ткущая ситуация за тебя
Вопрос дилетанта :
Хочу купить себе квартиру для жизни в течение ближайших лет 5ти.
По каким параметрам нужно отслуживать рынок, чтобы выбрать самый подходящий выгодный момент?
Главный параметр - чтобы квартира находилась не в РФ
Не будем падения цен, в лучшем случае замедление роста либо небольшая коррекция, может в каких-то регионах будут просадки. Но в целом тренд на рост как был, так и будет, хоть ядерная война, хоть апокалипсис.
Вангую, через 3-4 года недвига упадёт в разы. Если все пойдёт так, как идёт сейчас. Но это, конечно же, не значит, что её будет проще купить )
Спасибо. Четко, ёмко, с цифрами, по делу. Приятно было читать.
Спасибо
сейчас немного не в тему. но я все еще жду третью часть про Геленджик )
:))) завтра опубликую . Все же чтиво выходного дня
Инфляция на конец года 20% один кирпичик в магазине 45 рублей стоит и теперь посчитайте во сколько вам встанет стройка, а ожидание чуда в наличке приведет к обесцениванию ваших денег
А как дела в Сочи обстоят? Так же пузырь или пузырище?
Чуть выше эксперт наблюдающий за Сочи ответил
Почему за 40 лет своей жизни я не помню чтобы цены за квадрат падали? Что я делаю не так? Ближайшее Подмосковье. 99 год 11к рублей за квадрат. Потом 15к, 20к, 25к, 30к, 35к, 50к, 60к, 80к, конец 2021 года 120-140 за квадрат. Где это чёртово падение? Корректировки на 10% макс да были.
Посмотрите комменты выше, выкладывали график 2008-2012
Если в Белорусском рубле или лире пересчитать, то цены будут 30к,90к,120к,280к, 360к, т.е. ты вообще сказочно разбогател.
Во всех развитых странах был ипотечный кризис. У РФ всё впереди.
Надеюсь, развитие у нас тоже впереди. Но перед Кризисом
У нас был МММ Дока хлеб Чара и п...ц чего ещё много. Наелись.
Комментарий недоступен
👍будет интересно развёрнуто прочитать.
В целом, я согласен что ты Никулиным объекты всегда будут в цене. Уникальности прибавляет: вид /терасса/ … что ещё! Помогайте.
Ремонт, думаю, что нет.
Его наличие важно. Но обычно ремонт за 1 млн добавляет к цене 0,5
Все хотели стабильности и все дружно ее проебали)
Удивительный парадокс
Продавать вторичку тоже особого смысла нет. Вложить некуда. Депозиты по 20% - уже прошлое. ЦБ будет и дальше снижать ставку к дофевральскому уровню. Рус фонда - пока смысла нет, зато инфляция есть. Вывод - лучше сидеть в недвиге, чем в постоянно обесценивающимся кэше. И не забываем про тех, кто еще недавно подбрасывал сине-желтые шапки в небо и орал про доллар по 200-300-500, накупив его выше 100-120, а теперь сидят в собственной луже. Это я к тому, что лучше бы квартиру купили, целее были бы деньги.
@Инспектор любопытно узнать, почему меня заблокировали на подсайтах за злоупотребление политическими дискуссиями, если с марта месяца на VC все или почти все ведут политические дискуссии. Причем дискуссии обычно никак не ограничиваются, репрессии проводятся как-то избирательно. Хотя бы разъясните рамки, за которыми политические дискуссии превращаются в злоупотребление.
"Безрисковые ставки" в России? Звучит надежно :)
Внимательно прочитал, но так и не понял. Покупать сейчас или рождать полгода-год?
Сейчас продавцы будут более сговорчивы. Не год: месяца два-три
Подождать
У нас в системе ты даже если один день подержишь имущество, оно уже считается вторичным))
Как слиток золота, только что купленный в банке.
Назад возьму только с большим дисконтом
Вопрос. Я так понимаю бизнесмены с наличкой не будут брать за наличку когда можно взять под 7% из-за того что лучше пустить деньги в оборот или на тот же ремонт квартиры?
Верно. Для бизнеса сейчас ставки космические. Такие люди скорее купят в ипотеку со взносом 50%, где уже не проверяют доход. И остаток пустят в бизнес
Ну да. В то время когда у новостроя возникли РЕАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ с достраиванием обЪектов - вторичка оказывается уже "мертва".
НУ-ну.
То есть скорее жив?
"если безрисковые ставки на рынке 12-14%"
Это что? Депозиты что ли?
Да: вклады, офз, первоклассные корпоративные облигации
Комментарий недоступен
Сложный вопрос. Нужно больше вводных. Если максимально общий ответ, то от инфляции спасёт диверсифицированный портфель.
Если тема интересна, то подписывайтесь на мой канал, я допиливаю автоматизированного «собирателя» портфелей. На следующей неделе должен закончить, и в телеге будет заметка от этом
Не уверен насчёт верности для Мск. Вот я смотрю свои апарты - там застройщик предлагает ипотеку 13.9%, такую и на вторичке предложат.
Так у него цена в бетоне 450 за м2 и все апарты почти раскуплены.
А моя будет 500 с ремонтом и техникой и заберут завтра.
Потому, что доходность получается 6% годовых (по этой цене они сейчас сданы). И это без учёта роста цены бетона.
Надо просто искать выгодные предложения, где потенциально высокая ставка по аренде (желательно чуть меньше ста, чтобы психологически было проще снять).
Странно что такая высокая ставка для первички
Цены на недвижимость то растут, то падают. Сейчас будет падение. Потом возможен подъём. Но что насчёт I-trade в недвижимости? Ведь это тоже актуальный вопрос.
А что такое l-trade?