Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.
Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.
Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:
А теперь сравните с индексом широкого рынка – он в руинах. Значит, строители "на коне"?
Итак, строительные компании ожидают, что снижение ставки вернет интерес к сектору. У меня на руках оказалась свежая презентация ГК Самолет. Буквально вчерашняя. На VC нет возможности прикрепить файл, поэтому разместил его в своей телеге.
В презентации отлично представлено вИдение зависимости рынка от ставок.
Развитие строительного рынка возможно только при ипотечной ставке 6% и ниже. На слайде также представлены сценарии при ставках 3%, 0,5%. Наверняка вы помните в марте-апреле рекламу ПИК с фиксированной ставкой 0,1% на весь срок кредита...
Уже писал здесь, как изменился рынок первичной недвижимости с льготной ставкой. Игра «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту» снова актуальна. Только больше нет поддержки в виде роста цен. Посмотрим, как изменятся цены после стабилизации ставок. По сути, ставки вернулись в норму только неделю назад. То есть ипотечная схема приобретения квартиры только-только заработала с марта.
Как думаете, в этот раз будет отложенный спрос? Или все уже купили в марте по старым одобрениям?
Также интересный слайд про уровень просрочки:
Я не так оптимистичен. Да, в России исторически небольшая просрочка, НО:
1. объем кредитования в 2020-2022 годы в разы выше суммы ипотечных кредитов прошлых лет
2. плохая задолженность еще не вызрела. Когда берут кредит на 30 лет, маловероятно, что дефолт будет в первый год-два
3. особенности учета. Проблемную задолженность считают так:
= сумма проблемных кредитов / сумма всех кредитов
поэтому когда сильно растет объем нового кредитования, знаменатель сильно растет, размывая показатель. А проблемы в новом портфеле еще не вызрели (см. п.2)
4. в условиях "вечного" роста цен на недвижимость, инвесторы в нее могут увеличивать арендную плату, тем самым перекрывая платеж по ипотеке. Но если цены на жилье будут падать + будет введено все то жилье, которое строилось в прошлые 2 года (а это рекордные объемы стройки) - это ударит и по аренде. Просто вырастет объем предложения.
5. средний размер первоначального взноса снизился с 37% (2015 год) до 24% (2021 год). Впервые появились предложения с первым взносом 5%. Значит уже весь платежеспособный спрос купил квартиры. Так кто же их будет покупать в будущем? (инвестиционных инвесторов не берем в расчет - нет смысла вкладывать под рентную доходность 4-5% уже после того, как цены выросли в 2-3 раза).
Представим, что квартира куплена с ПВ 10%. Что будет с желанием продолжать платить по кредиту, если цены снизятся на 15%? И не забываем, что первичка при продаже становится вторичкой и ипотечная ставка у покупателя будет совсем не льготная.
Презентация размещена здесь.
Также хочу показать историю Shiva Perica, который очень активно работает с недвижимостью. Первоисточник – его комментарии к моим записям р недвижке. Кратко: человек занимается покупкой квартир и превращением их в место для жизни (ремонт, расстановка, эргономика) с последующей перепродажей. Цикл 3-5 месяцев. По последней сделке чистый доход был в два раза меньше, чем потенциальный на этапе планирования. Именно из-за остановки рынка. Интересно, что мои представления о рынке (что балом правит ипотека) разбились о его пример, поскольку покупка была за наличку. Добавленная стоимость ремонта сейчас стремится к себестоимости и даже чуть ниже. То есть разница между квартирой с отделкой и без зачастую меньше, чем стоимость произведенных ремонтных работ. Вот такая история.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Рынка недвижимости то никакого уже нет. Поскольку по таким ценам без льготной ипотеки вторичная встала колом. По сути то что есть - это не рынок, а пожизненный договор соцнайма как в СССР, только на кабальных условиях. Взял ипотеку на 30 лет ,живёшь и платишь, а продать не можешь. Я такого бетонного говна 3 студии купил по льготной ставке 6% по цене 2.2 млн за штуку. Теперь они якобы стоят 5.2, но никто не берет даже за 4,9, звонков нет. Плачу как лох 60 тыс ипотеку и не могу продать все это, поменять на доллары и свалить из рф. "Путин опять всех переиграл" (c)
В Европе и США так уже давно. Цены на недвижку адские, особенно в годных местах.
Вы мысль не уловили. Рынок это возможность как купить, так и продать свою собственность по рыночной цене. Сейчас в РФ из-за ряда "мудрых" решений партии и правительства такой возможности по факту нет
Что мешает сейчас купить или продать? Цена будет рыночная, а какая еще - ведь государство не установило фиксированных цен за квадрат или что-то подобное.
продать мешает отсутствие спроса
отсутствие спроса на предлагаемую цену
кроме предлагаемой цены мешает снижающаяся платежеспособность и общая нервозность
Это решается ценой если прям нужно продать. Или временем, если продать нужно но не чтоб прям быстро.
это пока у населения вообще деньги есть
Ну все равно соотношение цены недвижки к остальным товарам будет примерно сохраняться. Никто не отдаст однушку по цене двух саек хлеба, например. А так, ну всегда кто-то что-то будет покупать продавать и так далее.
то есть нулевая сданная квартира в обжитом районе должна стоить в разы дешевле бумажки на право получения в будущем чего-то, что будет возможно построено на месте существующего котлована гдето в ебенях?
А никто не говорил, что эти бумажки тоже покупают.
Какой бумажки? Не понимаю о чем вы. Любой предмет стоит столько, сколько за него готовы заплатить. Если вам не хотят за ваше платить 4,9, то конкретно сейчас оно не стоит 4,9. Хотите получить столько, ждите.
Если не понимаете, то зачем тогда излагаете тут свои соображения по вопросу в котором не разбираетесь? По льготной ипотеке вы покупаете право заключить договор дду на строительство квартиры , в момент заключения договора обычно кроме котлована обнесенного забором ничего нет. А квартира будет. возможно. Года через два. Но это неточно. Некоторые по 10 лет уже ипотеку платят, а квартиры нет.обманутые дольщики называются.
И вот тут, вопрос кто чего не понимает разворачивается в противоположную сторону. Льготная ипотека, это вообще не про ДДУ. Точнее, есть отдельные локальные государственные и коллаборационные программы, но это лишь одно из направлений. Льготные ипотечные программы вообще не всегда подразумевают ДДУ, многие его допускают, но на усмотрение покупателя, и позволяют приобретение площадей в уже сданном доме или вообще вторичку и частное домостроение.
льготная ипотека действует только на строящееся жилье. ипотека на частное домостроение это из области фантастики, массовых кейсов нет. садитесь, два. Подозреваю что недвижимость вы вообще никогда не покупали - типичный диванный эксперт живущий с мамкой.
Ну так то позориться не надо)) У меня сейчас действующее одобрение, включая уже одобрение объекта банком, под 1,5% на покупку участка и строительство. На следующей неделе уже сделка по участку. Программа называется Дальневосточная ипотека. Строительство своими силами без застройщиков и подрядчиков. Среди тех, кого знаю лично, еще две семьи, которые уже в самом разгаре стройки. И по региональным строительным чатов несколько десятков таких ипотечников строятся и уже построились.
Кроме ДВИ под частное домостроение есть: Семейная ипотека 5,3%, Господдержка 6,3%, Сельская ипотека 3%. Территорией ДВФО ограничена только ДВИ, остальные действуют и в других регионах.
Так что, обосрался ты люто))
Ну хорошо, рад за вас, удачи вам там на дальнем востоке.
Да нам бы тут денег. А то цены как в Москве, но зарплаты не как в Москве))
и денег