Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.
Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.
Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:
А теперь сравните с индексом широкого рынка – он в руинах. Значит, строители "на коне"?
Итак, строительные компании ожидают, что снижение ставки вернет интерес к сектору. У меня на руках оказалась свежая презентация ГК Самолет. Буквально вчерашняя. На VC нет возможности прикрепить файл, поэтому разместил его в своей телеге.
В презентации отлично представлено вИдение зависимости рынка от ставок.
Развитие строительного рынка возможно только при ипотечной ставке 6% и ниже. На слайде также представлены сценарии при ставках 3%, 0,5%. Наверняка вы помните в марте-апреле рекламу ПИК с фиксированной ставкой 0,1% на весь срок кредита...
Уже писал здесь, как изменился рынок первичной недвижимости с льготной ставкой. Игра «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту» снова актуальна. Только больше нет поддержки в виде роста цен. Посмотрим, как изменятся цены после стабилизации ставок. По сути, ставки вернулись в норму только неделю назад. То есть ипотечная схема приобретения квартиры только-только заработала с марта.
Как думаете, в этот раз будет отложенный спрос? Или все уже купили в марте по старым одобрениям?
Также интересный слайд про уровень просрочки:
Я не так оптимистичен. Да, в России исторически небольшая просрочка, НО:
1. объем кредитования в 2020-2022 годы в разы выше суммы ипотечных кредитов прошлых лет
2. плохая задолженность еще не вызрела. Когда берут кредит на 30 лет, маловероятно, что дефолт будет в первый год-два
3. особенности учета. Проблемную задолженность считают так:
= сумма проблемных кредитов / сумма всех кредитов
поэтому когда сильно растет объем нового кредитования, знаменатель сильно растет, размывая показатель. А проблемы в новом портфеле еще не вызрели (см. п.2)
4. в условиях "вечного" роста цен на недвижимость, инвесторы в нее могут увеличивать арендную плату, тем самым перекрывая платеж по ипотеке. Но если цены на жилье будут падать + будет введено все то жилье, которое строилось в прошлые 2 года (а это рекордные объемы стройки) - это ударит и по аренде. Просто вырастет объем предложения.
5. средний размер первоначального взноса снизился с 37% (2015 год) до 24% (2021 год). Впервые появились предложения с первым взносом 5%. Значит уже весь платежеспособный спрос купил квартиры. Так кто же их будет покупать в будущем? (инвестиционных инвесторов не берем в расчет - нет смысла вкладывать под рентную доходность 4-5% уже после того, как цены выросли в 2-3 раза).
Представим, что квартира куплена с ПВ 10%. Что будет с желанием продолжать платить по кредиту, если цены снизятся на 15%? И не забываем, что первичка при продаже становится вторичкой и ипотечная ставка у покупателя будет совсем не льготная.
Презентация размещена здесь.
Также хочу показать историю Shiva Perica, который очень активно работает с недвижимостью. Первоисточник – его комментарии к моим записям р недвижке. Кратко: человек занимается покупкой квартир и превращением их в место для жизни (ремонт, расстановка, эргономика) с последующей перепродажей. Цикл 3-5 месяцев. По последней сделке чистый доход был в два раза меньше, чем потенциальный на этапе планирования. Именно из-за остановки рынка. Интересно, что мои представления о рынке (что балом правит ипотека) разбились о его пример, поскольку покупка была за наличку. Добавленная стоимость ремонта сейчас стремится к себестоимости и даже чуть ниже. То есть разница между квартирой с отделкой и без зачастую меньше, чем стоимость произведенных ремонтных работ. Вот такая история.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Рынка недвижимости то никакого уже нет. Поскольку по таким ценам без льготной ипотеки вторичная встала колом. По сути то что есть - это не рынок, а пожизненный договор соцнайма как в СССР, только на кабальных условиях. Взял ипотеку на 30 лет ,живёшь и платишь, а продать не можешь. Я такого бетонного говна 3 студии купил по льготной ставке 6% по цене 2.2 млн за штуку. Теперь они якобы стоят 5.2, но никто не берет даже за 4,9, звонков нет. Плачу как лох 60 тыс ипотеку и не могу продать все это, поменять на доллары и свалить из рф. "Путин опять всех переиграл" (c)
В Европе и США так уже давно. Цены на недвижку адские, особенно в годных местах.
Так там и рынок жилья, преимущественно, арендный. Большинство домохозяйств так или иначе снимают, а владеют, некие аналоги лендлордов или как до революции - доходные дома.
У нас к тому же идет, постепенно. Вопрос где взять столько лендлордов под нужный объем)
Снимают как раз потому, что купить свое очень тяжело. В странах с такой экономикой как в РФ снимать, а не владеть - это вполне себе реальный риск оказаться на улице в любой момент.
Тут зависит от условий снимать. Дом.рф сейчас не просто так активно развивает сеть арендных домов. Это как стратегический проект уже. Плюс обсуждаемая гос площадка для «белой» аренды пол эгидой того же дом.рф и (если память не изменяет) Минстроя. Ну то есть курс на увеличение доли арендного жилья, при этом с «обелением» а, значит - повышением гарантий для арендаторов.
С Дом.РФ другие проблемы. Заключали договор на год, цена 71 тыс. в месяц. Сразу предупредили, что будет переиндексация, но она не больше 5%. На следующий год за ту же квартиру при продлении договора Дом.РФ начал просить уже 101 тыс. в месяц, то есть переиндексация почти на 42%. Ну и зачем это оверпрайснутое говно, с картонными стенам у которых при минимальном воздействии штукатурка откалывается и окна постоянно воющие, за эти деньги? В мае 2022 года было много желающих выселится из этого дома и люди постепенно это делаю, как договор заканчивается.
Если не секрет, у вас была квартира с полной меблировкой и оснащением?
Сейчас же ДОМ.РФ предлагает еще и такой вариант - принцип "заезжай и живи".
С мебелью и освещением. Мебель тоже не лучшего качества, диван у всего дома рвётся в одном месте. Есть даже мастер на Профи. ру , который уже специализируется на этом диване и ходит его чинить у всего дома.
Никому не рекомендовала бы снимать в Дом.РФ. Идея хорошая, исполнение чисто российское.