Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.
Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.
Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:
А теперь сравните с индексом широкого рынка – он в руинах. Значит, строители "на коне"?
Итак, строительные компании ожидают, что снижение ставки вернет интерес к сектору. У меня на руках оказалась свежая презентация ГК Самолет. Буквально вчерашняя. На VC нет возможности прикрепить файл, поэтому разместил его в своей телеге.
В презентации отлично представлено вИдение зависимости рынка от ставок.
Развитие строительного рынка возможно только при ипотечной ставке 6% и ниже. На слайде также представлены сценарии при ставках 3%, 0,5%. Наверняка вы помните в марте-апреле рекламу ПИК с фиксированной ставкой 0,1% на весь срок кредита...
Уже писал здесь, как изменился рынок первичной недвижимости с льготной ставкой. Игра «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту» снова актуальна. Только больше нет поддержки в виде роста цен. Посмотрим, как изменятся цены после стабилизации ставок. По сути, ставки вернулись в норму только неделю назад. То есть ипотечная схема приобретения квартиры только-только заработала с марта.
Как думаете, в этот раз будет отложенный спрос? Или все уже купили в марте по старым одобрениям?
Также интересный слайд про уровень просрочки:
Я не так оптимистичен. Да, в России исторически небольшая просрочка, НО:
1. объем кредитования в 2020-2022 годы в разы выше суммы ипотечных кредитов прошлых лет
2. плохая задолженность еще не вызрела. Когда берут кредит на 30 лет, маловероятно, что дефолт будет в первый год-два
3. особенности учета. Проблемную задолженность считают так:
= сумма проблемных кредитов / сумма всех кредитов
поэтому когда сильно растет объем нового кредитования, знаменатель сильно растет, размывая показатель. А проблемы в новом портфеле еще не вызрели (см. п.2)
4. в условиях "вечного" роста цен на недвижимость, инвесторы в нее могут увеличивать арендную плату, тем самым перекрывая платеж по ипотеке. Но если цены на жилье будут падать + будет введено все то жилье, которое строилось в прошлые 2 года (а это рекордные объемы стройки) - это ударит и по аренде. Просто вырастет объем предложения.
5. средний размер первоначального взноса снизился с 37% (2015 год) до 24% (2021 год). Впервые появились предложения с первым взносом 5%. Значит уже весь платежеспособный спрос купил квартиры. Так кто же их будет покупать в будущем? (инвестиционных инвесторов не берем в расчет - нет смысла вкладывать под рентную доходность 4-5% уже после того, как цены выросли в 2-3 раза).
Представим, что квартира куплена с ПВ 10%. Что будет с желанием продолжать платить по кредиту, если цены снизятся на 15%? И не забываем, что первичка при продаже становится вторичкой и ипотечная ставка у покупателя будет совсем не льготная.
Презентация размещена здесь.
Также хочу показать историю Shiva Perica, который очень активно работает с недвижимостью. Первоисточник – его комментарии к моим записям р недвижке. Кратко: человек занимается покупкой квартир и превращением их в место для жизни (ремонт, расстановка, эргономика) с последующей перепродажей. Цикл 3-5 месяцев. По последней сделке чистый доход был в два раза меньше, чем потенциальный на этапе планирования. Именно из-за остановки рынка. Интересно, что мои представления о рынке (что балом правит ипотека) разбились о его пример, поскольку покупка была за наличку. Добавленная стоимость ремонта сейчас стремится к себестоимости и даже чуть ниже. То есть разница между квартирой с отделкой и без зачастую меньше, чем стоимость произведенных ремонтных работ. Вот такая история.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Программа ипотеки под 0,1% делается за счет конечного покупателя и лишь стимулирует… рост цен на первичку. По условиям с банками, которые они предлагают для таких программ, «потери» застройщика (а проще говоря, агентская комиссия которую застройщик платит банку) за продажу по ипотеке под 0,1% составляет не менее 30% - в основном больше - 50%.
То есть при сумме сделки за квартиру, ну допустим 5 млн, которую конечный потребитель покупает по схеме 0,1%, застройщику надо отдать банку 2,5 млн. за такую сделку. Внимание вопрос откуда будут браться эти 2,5 млн и из кого, в конечном итоге.
Теперь за всей этой историей конечные покупатели ждут еще снижения ключевой - она все равно два месяца падала, ну вот можно и подождать - упадет еще. Ожидания роста спроса на июнь - не оправдались - отложенный спрос переехал на август-сентябрь.
Вы совершенно не правы. Нулевые ставки делаются за счет банка, но никак ни за счет покупателя. Говорю как обладатель ставки 2% и знающий как любой может взять под 0%.
Они не делаются за счет банка. Это утопия думать, что банк предлагает вам кредит под 0,1% просто потому что он великодушный. Это коммерческая структура. Даже если это госбанк.
В условиях между застройщиком и банком прописан размер «потерь» от цены при заключении клиентом сделки по подобной программе и этот размер потерь банк еще и пересматривает на свое усмотрение.
Таким образом эти программы делаются за счет застройщика и дальше застройщик решает как ему поступать - либо вычитать это из собственной прибыли (а сейчас не у всех она позволяет это делать), либо вычитать из собственной прибыли (как-бы), но переложив на конечного покупателя или покупателей. Ведь этот процент потерь можно размазать не только по конкретному юниту, но и по всем вместевзятым. Так и так это толкает цену вверх.
Кроме того отдельная песня как это считается, когда стройка идет по проектному финансированию с эскроу-счетами.
P.S. Это если мы говорим про программы с 0,1% на весь срок. Когда это программы сниженной ставки на первый год или на время стройки, то там это выруливается процентом со «следующего» (после окончания первого года или после окончания стройки) года.
Банк, конечно же, не благотворитель, чтобы давать кому-то деньги на годы значительно дешевле ключевой ставки. Однако он тесно работает с застройщиком, чтобы и тот, и другой извлекали прибыль. В этом не сложно разобраться.