Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.
Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:
Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).
2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма
2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости
По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры
Фактически, тут две группы показателей:
1. Финансовые. Для расчета показателей рентабельности
2. Объем недвижимости в запасе
Показатели рентабельности рассчитываются классическими способами.
Для оценки недвижимости в запасе я брал незавершенное строительство из запасов. Это не стройматериалы на продажу, и не что-то другое. Именно уже построенное для продажи. И из этой величины убираю то, что оплачено (средства на эскроу), но не передано застройщику и лежит на счете в банке.
То есть это то, что построено свыше оплаченных квадратных метров. То, что уже имеет стены, но еще не имеет собственника и только выйдет на рынок.
У меня получилась сумма показателей из компаний, которые в 2021 году построили почти на 0,9 трлн. рублей, что эквивалентно доле рынка около 7% по всему российскому рынку, и более 20% рынка Москвы и Санкт-Петербурга
0,9 трлн. рублей
Валовая рентабельность всех компаний моей подборки: 27-29%. Это значит, что в стоимости квадратного метра реальных затрат на земельный участок, бетон, цемент, отделку, крышу – чуть больше 70%. Еще около 8-10% идет на рекламу, маркетинг, и заработную плату управленческого персонала – об этом говорит разница между показателем операционной и валовой рентабельности.
А вот чистая прибыль строительных компаний крайне высокая – в последние 2 года это 17-18%. Скажу честно, это фантастически высокий показатель.
Что касается построенной, но не проданной недвижимость, то ее размер в деньгах почти не изменился за последние три года и составляет около 400 млрд. руб. Это эквивалентно половине годовой выручки, но ощущения сильного перепроизводства не вызывает.
Как я интерпретирую данные?
1. Запас маржи строительных компаний колоссален. Почти пятая часть стоимости квадратного метра – чистая прибыль застройщика. За вычетом всех расходов, кредитов, налогов. Сейчас это слишком рентабельный бизнес. Если бы не влияние банков на строительную сферу через эскроу счета и ипотечную поддержку – на рынок бы уже вышли сотни компаний, которые поборолись бы эту прибыль.
2. Сильного перепроизводства (вернее, перестроительства) я не вижу. И тем не менее, компании строят про запас. Почти половина уже построенной недвижимости или еще не вышла на рынок, или еще не нашла своего покупателя.
3. Ипотека: ждем отчеты. Свежих отчетов компаний пока нет, а использовать данные до февраля нецелесообразно. Надо ждать долю ипотечных сделок в продажах новостроек.
Сильного влияния роста стройматериалов на себестоимость нет. Как минимум за последние три года прибыль застройщиков оставалась на фантастически высоком уровне и не снижалась из-за изменения цен на стройматериалы. За все платил покупатель.
Как мы видим, запас для снижения цен есть и он колоссален. Снизив цены даже на 10% - строительные компании все равно будут в огромной прибыли.
"А почему маржа строителей должна снижаться?" - спросите вы
Потому что недвижимость - это цикличный рынок, и чтобы сохранить бизнес в нестабильное время придется класть кирпичи по себестоимости. Так было с металлургическими копаниями, угольщиками, производителями алюминия, и даже нефти - со всеми циклическими рынками.
И очень важный disclamer: все что здесь написано касается только первичного рынка жилья. Это он оторван от реальности льготными ставками. Снижение на вторичном рынке будет меньше.
-----
Другие статьи по этой теме - в моих записях.
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
мне казалось, что маржинальность строителей повыше, если честно. при тех-то ценах) в Сочи уж точно маржинальность не менее 88%
а взятки в какую статью расходов идут?
88% 🤓🙃🙃🙃
В себестоимость: там и завышение стоимости материалов, и льготные (откатные) квартиры, и социалка
Я брал публичные компании: крупные, с аудиторами… так что цифры более менее честные
То есть даже после серых историй остаётся 20% на прибыль
Представительские расходы
Кажется, что 20% маржа это нормально для такого рискованного бизнеса.
Я думал, что у застройщиков маржа побольше.
Какие риски вижу (тем более сейчас):
- Возможное отсутствие спроса на квартиры. Построили дом в неудобном месте, рядом построили дешевле конкуренты, закрылось градообразующее предприятие итд итп. А дом уже не переставить.
- Не согласовали новую стройку. Вы можете подготовить проект, купить землю, а чиновники откажут в строительстве. Деньги на подготовку новой стройки уже потрачены.
- Повышение расходов во время стройки: повышение цен на материалы, рабочую силу, технику и так далее. Деньги на счету могут просто закончиться и дом не будет достроен.
Судя по тому что ПИК отлично продает свои одинаковые коробки, построенные прямо у железных дорог, - местоположение вообще никакой роли не играет.
Добавлю, что я бы ещё поисследовал себестоимость строительства. Ещё можно попробовать сравнить маржу российских застройщиков с европейскими. На сколько она отличается?
Все дорожает, с чего недвиге дешеветь?
Наложилось слишком много негативных факторов
1. Реальные доходы населения падают который год
2. После февральских событий люди все ещё меньше уверены в будущем и не готовы впрягаться в обязательства на много лет вперёд
3. Скачок ключевой ставки до 20% в марте убил выдачу ипотек и даже после снижения она так и не оправилась
4. Бездумная выдача льготных ипотек всем подряд в последние 2 года раздула пузырь недвижимости + отобрала спрос из будущего (т.е. те люди, кто бы в обычных условиях запланированно взял ипотеку сейчас поспешили и сделали это раньше, так что сейчас спрос снижен)
5. Демографическая ситуация в России ухудшается уже который год - детей рождается меньше, это снижает спрос на жильё
6. В ходе пандемии умерли несколько сотен тысяч людей - на рынок выплеснулось множество наследных квартир
7. Опять же из-за пандемии часть людей переселяется из городов в частные дома
8. В ходе "спецоперации" погибло и ещё погибнет много тысяч молодых людей, соотвественно это также снижает спрос на жильё + освобождает какое-то количество квартир + у погибших не родятся дети, следовательно спрос в будущем будет ещё ниже
9. Какое-то количество людей уехало из РФ и выставило квартиру на продажу
10. Немалая часть покупок квартир, особенно по льготной ипотеке, были сделаны с целью инвестиций. Следовательно эти квартиры держатся только пока цены растут. Стоит ценам остановиться или начать снижаться (что уже происходит) - инвесторы начнут их сливать, ещё больше обрушивая ценник
11. Заграничные инвестиции в российскую недвижимость фактически умерли
Исходя из вышесказанного, падение рынка неизбежно. Весь вопрос в глубине падения.
Все дорожает, на недвигу денег не остается:)
ставки же высокие
Огонь 🔥... Т.е. государство, в теории обеспечивает людей жильем через низкие ипотечные ставки, а эти деньги идут застройщикам. Ну т.е. раньше деньги получали банки а теперь застройщики. И строят откровенное говно. При этом помните несколько месяцев назад хотели нагнуть металлургов на 100 ярдов за цены на металл. Помнится пик был замешан в последних выборах. Видимо это плата ему за лояльность. А граждане... Граждане потерпят, надо потерпеть, а потом привыкнут к новым реалиям...
Не скажу что банки не у дел. Изучу вопрос, сколько стоит для застройщиков льготная ипотека. Знаю, что строители платят банкам, субсидируют ставки. Но не понял пока по каким счётам эти платежи проходят
В регионах новостройка стоит пару лимонов.
Вот это и есть себестоимость строительства.
Да, в мск зарплаты строителей повыше, откаты побольше, Майбах топа сам себя не купит - но себестоимость тех же пару лимонов..
Кратко и по делу. Спасибо
в регионах новостройки по себестоимости продают?
В Иркутске 10-14 млн. Регион
Есть еще формально независимые от "группы", но оформленные на топов ДСК, проектные организации, поставщики тепла, торговые дома, аутстафферы, третейские суды и многое другое.
Всё как и везде в мире, маржа растворяется в цепочке формально независимых посредников.
Из ПАО так деньги не вывести. Так что 17% это чистая маржа уже после всех расходов: и белых и серых
а чем ещё разгонять ВВП, как не стройками? теперь)
кстати https://coub.com/view/31ykpb
Спасибо за инфографику
было бы неплохо в маржу также включить доходы этих оглоедов, полученные от "своих" УК, после постройки дома. была квартира от ПИКа - я охренел от цен на обслуживание.
Поделитесь сколько а расчёте за квадратный метр?
недвижимость всегда растет. не упадут цены!
Недвига это то немногое что можно с большой долей вероятности найти на том же месте на горизонте 15 - 25 лет, потому и цены либо растут, либо стоят на месте, но опять же, нужно понимать что речь именно про ценность, а не стоимость, стоимость конечно может меняться.
и точка
Твердо и четко!
сверхприбыльный бизнес
задел для падения цен огромный!
🤣🤣🤣🤣
Как человек, занимающийся строительством 10лет, открою тайну ))) В новостройках, скажем так, "административная нагрузка" составляет примерно 60% - остальное чистая стройка, т.е з/п + материалы. Стоимость коммуникаций сложно предсказать, т.к. везде тех условия разные. Про коррупционную составляющую при подключении сетей можно говорить бесконечно :(
В отчётности компаний серые схемы идут те же в себестоимости - заплатили за кирпичи в два раза больше, откатили представительскими расходами. Так что запас существенен
Чтобы потом продать в рынок большой объём скидка будет хорошая и компания все равно останется в прибыли
Значит ждём первичку на -30%? До себестоимости?
а вторичку где тогда ждем?
Процентов 20, я бы ориентировался на операционную рентабельность. Но важно, как поведёт себя льготная ипотека. По нулевой ставке все ещё неплохо вырастет
Ага щас кто-то от даже 1% откажется
Почему первичка должна упасть сильнее вторички? В первичке льготная ипотека, гос-во будет поддерживать несмотря ни на что.
Запас прочности у строителей огромный. Цена на первичку выше чем вторичка с ремонтом
Себестоимость строительства с сайта наш.дом.рф разбитая по регионам https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/site/binaries/content/assets/domrf/press/%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0_%D0%B5%D0%B8%D1%81%D0%B6%D1%81_15-01-2022.xlsx
За какой год данные? А то там средняя цена (не себестоимость) в Питере 63 тысячи , чем лет 15 не было
Ответ на вопрос "А почему маржа строителей должна снижаться?" неубедителен. Не будет она снижаться.
А цены на недвижимость, как мы, адепты роста, все знаем, всегда будут расти.
хочется верить, но нет. не верю в падение рынка
в рост менее 10% то верю с трудом
В последнем ролике Простых чисел про ипотеку были данные о себестоимости. https://www.youtube.com/watch?v=Ah2GvIhD84E
Не верю )
Цены на жилье в России уже выше, чем в США и Европе. Но русские все равно будут брать в ипотеку на 30 лет студии по 20 метров и жить в них семьёй с детьми. Это русский рабский менталитет. Поэтому спрос будет всегда и застройщики цены снижать не станут, когда могут навариться в 300-500% прибыли, а ещё и банк с ипотекой за 30 лет навариться в 300-500%. И все это будет покорно оплачивать русский раб, который все эти 30 лет будет покорно ходить на работу каждый день и отдавать половину зарплаты.
Я вот много лет снимал квартиру и что? Деньги улетали в пустоту. Лучше платить ту же сумму за ипотеку, чем отдавать в никуда.
буквально лет 5-7 назад на рынке было в десятки раз больше компаний - мелких и средних. И они все не пережили даже незначительного ухудшения экономики. подохли или их скупили крупняки. Рынок олигополизировался.
В текущей ситуации без фантастических начальных инвестиций и огромного опыта в этой сфере компании не запустить
Запустить. Но без кредитования. Сначала полностью построить и только потом продавать
строители все-таки нормально так зажрались. но не все. региональным компаниям очень тяжело. которые без поддержки банков
Там есть региональные банки. Или это совсем мелкие строители которые не решают на рынке
Что мешает цене упасть ниже себестоимости?
Ничего. Так было в сырьевых компаниях
Только тогда и объём предложения моментально снизится
Вот жлобы, получают 20% прибыли, и сейчас до последнего усираются, но не снижают цены на жилье😆
Комментарий недоступен
То есть я правильно понимаю, что цены на жилье за последние лет 3-5 взлетели в 2 раза, строят из говна, но при этом прибыль на уровне 20%? Как так?
Все верно. И прибыль не меньше 20%. Часть может выводиться
Мне кажется что прибыль 18% - это мало с учетом рисков в текущей ситуации. Работать за 5-10% маржи можно только в цивилизованных странах, где политико-экономическая обстановка не преподносит внезапных сюрпризов каждые 5 лет.
Такой крупный бизнес несет на себе все возможные макроэкономические риски и ответственность за десятки тысяч работников. Это не палатка с шаурмой которую можно свернуть за день, если что-то не пошло.
Мало от 10к, а если у тебя обороты миллиардные то норм)
не путайте прибыль и маржу
это разное
может быть маржа 100%, а прибыли ноль
прибыль это то, что осталось после всех затрат, зарплат, и оборотных налогов
Учтена ли стоимость участков под застройку? ;) Строить - это одно, а в комплексе - иначе.
ДА, она в себестоимости
Недвижимость пока отлично сохраняет деньги, как ни странно. Ни акции, ни битки, на евро-доллар не сохранили так деньги за последние годы. Ну, упадет недвига на 20%, по сравнению с падением акций или крипты на 50-80% это смех. С другой стороны, что-то серьезное на ней сложно сделать (в плане прибыли с иксами).
Можно открыть салон с проститутками и делать иксы
Застройщик в России это не звание, это счастье, а цифры не имеют никакого значения
Не учитываются взятки, оно и понятно. Нифига бы сотни застройщиков ни за что бы не поборолись просто потому, что в хороших местах позволяют строиться только при условии огромной взятки, и не всегда лишь одному рылу. Без взяток в этой сфере нереально, иначе будешь строить где-то на том дальневосточном гектаре и сдавать квартиры медведям. Если бы не это - это был бы бизнес мечты, хоть и с очень высокими вложениями вначале. Ах да, а еще взятка не только деньгами. Еще и обещаниями. Ты обязан построить не только дом, а еще бесплатно к нему: детскую площадку, дороги, иногда даже дет сады и школы, если твои новостройки - первопроходцы в каком-нибудь очень перспективном поселке\микрогороде. Там очень много нюансов. Так что из-за этого прибыль сильно падает, но она все равно все еще высока. Просто в этом деле надо иметь гигантский капитал и большие связи. А это, как говорится, не только лишь у всех есть, мало у кого. Потому и конкуренция мизерная.
Ну, ска, маркетологи самолётные… Своими диаграммами думают нас запутать))) Куда им до ПИКа
Думаю если застройщик легко себе может позволить непродавать 30-40% площадей по рыночной цене, лишь бы создавать искусственный рост цены квадратного метра то дела у них фантастически идут хорошо. А на вторичном рынке люди либо должны накидывать цену ипотеки на квартиры и продавать по себестоимости покупки и тогда вторичный рынок будет очень большим… в итоге… все наверное плохо, клиент оплачивает весь этот фестиваль и живёт в нищите
Сволочи они. Задрали вытягивать жилы из людей.