Бесплатных денег нет, или кто платит за вашу льготную ипотеку?
Если коротко: банку платит застройщик своеобразный кэшбэк, а вы застройщику двойную цену на квартиру. На этом можно было бы закрыть вопрос, но есть много интересных деталей. Поэтому, рекомендую прочитать.
Поговорим не про льготную ипотеку от государства, а субсидируемую застройщиком Вопрос про субсидируемую ипотеку давно лежал на поверхности, но во вчерашней статье мы много раз касались этой темы, и я решил разобраться в ней подробнее. Итак, пришлось проинтервьюировать трех своих друзей: двое работают в строительных компаниях, 1 в банке. Что удалось усвоить?
Цена доплаты
По статистике, ипотеку берут в среднем на 22 года, а отдают за 8 лет. Статистики по льготной ипотеке в достаточном объеме еще нет: ставки меньше 5% стали появляться совсем недавно. Но фактически, застройщики доплачивают банкам исходя из разницы в ставке. Если условный ПИК продает ипотеку со ставкой 2% на весь срок, то 4 процентных пункта выплачивает сам застройщик.
И это не шутка, вашу ипотеку платит застройщик. Только он платит прямо сейчас за всю вашу ипотеку на весь срок. Через кэшбэк. Сумму мне друзья назвать отказались, но я решил рассчитать, как это видят сами банки. Эти ребята не привыкли работать в убыток. Я предположил, что покупаю квартиру за 4 млн. рублей в ипотеку по ставке 2% годовых при том, что льготная госпрограмма под 6%. Значит строитель заплатит разницу (4 п.п.) за меня.
Отдельным столбцом я продисконтировал свои платежи. Но вот сколько стоит мое обязательство оплатить 13,3 тысячи через месяц? – да почти столько же, сколько и сейчас. А через 20 лет?
Иными словами, 240-ой платеж, 13 тысяч рублей, который к оплате в 2042 году в текущих деньгах это 1,5 тысячи.
Если еще проще, то ваше обязательство ежемесячно в течение 20 лет выплачивать 13,3 тысячи рублей (что в сумме 3,2 млн. руб.) при оплате прямо сейчас стоит 1,3 млн. Остальное – стоимость времени.
Старое доброе финансовое правило в действии:
Значит кэшбэк застройщика банку –почти треть? (=1,3 млн/4 млн)
Когда мой друг посмотрел расчет, он сказал, что методика верная, но в силу разного рода интересов банка – цифра ниже примерно в 2 раза.
А какие у банка еще интересы? - Чаще всего те же банки финансируют эту же стройку. Поэтому они заинтересованы в продаже объекта не меньше самого застройщика. Иными словами, часть субсидии от такой ипотеки банки получают прямым кэшбэком, а часть – доходом от кросс продаж.
Выходит, что субсидирование застройщиком 1% ставки стоит примерно 3,5% от цены квартиры. Ходите дешевую ипотеку? – Будьте готовы переплатить на старте.
Как льготная ставка влияет на платежеспособность покупателя?
Перед нами таблица, где вертикально – изменение ипотечной ставки от 10% до 1%, горизонтально изменение цены на квартиру.
Диагональю отмечен ежемесячный платеж, равный плюс минус 29 тыс.руб.
Это значит, что для покупателя что покупать квартиру за 4 млн. руб. при ставке 10%, что по 9,6 млн. при ставке 2% - платеж будет примерно одинаков.
«Так в чем проблема, если платеж тот же?» - вопрос логичен
Если вы покупаете квартиру по рыночной ставке и цене, как в нашей таблице-примере, за 4 млн. руб., то вы в будущем сможете рефинансировать кредит. Также, вы сможете продать квартиру без проблем по рыночной цене.
Если же вы купаете квартиру со ставкой 1-2%, то нужно понимать, что при продаже – у вашего покупателя будет обычная ставка на вторичный рынок. Никаких 1-2% не будет, и соответственно, задвоенная цена будет неуместна.
Поэтому рекомендую очень внимательно смотреть на условия дешевой ипотеки, сравнивать цены, пользоваться калькулятором. И если принимаете решение "брать" - учитывайте минусы сложной продажи.
Но если вы уверены в локации, берете для жизни, и точно не будете продавать в ближайшие 10 лет - такая ипотека хорошая возможность улучшить свои жилищные условия. И повторюсь: пользуйтесь калькулятором!
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Помимо "пользуйтесь калькулятором" я бы советовал еще внимательно читать все договоры, а лучше - доверить это профессионалам. И еще, для понимания ценообразования: доля всех строительных материалов и оборудования в стоимости квадратного метра жилья составляет всего 21%, так что разговоры застройщиков о том что "все дико подорожало и мы вынуждены..." мягко говоря, слегка преувеличены.
21% это фейк. Ну может стоимость кирпичей, бетона. Если брать земельный участок, коммуникации, лифты и отделку, и все остальное - будет не меньше 50%
В регионах (Екб, Казань, Пермь, Ижевск и так далее) чистая рентабельность продаж составляет от 10% до 20%, а себестоимость СМР составляет около 70%, все остальное всякого рода управленческие расходы.
В Москве и МО больше, но не сильно. В отчетности ПИК для инвесторов рентабельность была указана в районе 25% (точно не помню). Но тут другая история, себестоимость в процентах меньше, чем в регионах, а земля кратно дороже.
сыног, рентабельность 1000% (тысяча процентов)
сказки нам тут не рассказывай
Это у какой компании такая рентабельность?)
у всех застроев на МРН как минимум
Прям у всех у всех?
Вкладывают в стройку 1 рубль, а получают 1000?
Такая рентабельность даже у тех застроев, которые обязательный аудит проходят? (ПИК, самолет)
1000% - это 10х к вложениям.
да, вы правы. Но комент уже не поправить)
enron, fannie mae и freddie mac плачут от смеха над результатами ваших обязательных аудитов
А другие сотни тысяч компаний не плачут?)