Если коротко: банку платит застройщик своеобразный кэшбэк, а вы застройщику двойную цену на квартиру. На этом можно было бы закрыть вопрос, но есть много интересных деталей. Поэтому, рекомендую прочитать.
Поговорим не про льготную ипотеку от государства, а субсидируемую застройщиком Вопрос про субсидируемую ипотеку давно лежал на поверхности, но во вчерашней статье мы много раз касались этой темы, и я решил разобраться в ней подробнее. Итак, пришлось проинтервьюировать трех своих друзей: двое работают в строительных компаниях, 1 в банке. Что удалось усвоить?
Цена доплаты
По статистике, ипотеку берут в среднем на 22 года, а отдают за 8 лет. Статистики по льготной ипотеке в достаточном объеме еще нет: ставки меньше 5% стали появляться совсем недавно. Но фактически, застройщики доплачивают банкам исходя из разницы в ставке. Если условный ПИК продает ипотеку со ставкой 2% на весь срок, то 4 процентных пункта выплачивает сам застройщик.
И это не шутка, вашу ипотеку платит застройщик. Только он платит прямо сейчас за всю вашу ипотеку на весь срок. Через кэшбэк. Сумму мне друзья назвать отказались, но я решил рассчитать, как это видят сами банки. Эти ребята не привыкли работать в убыток. Я предположил, что покупаю квартиру за 4 млн. рублей в ипотеку по ставке 2% годовых при том, что льготная госпрограмма под 6%. Значит строитель заплатит разницу (4 п.п.) за меня.
Отдельным столбцом я продисконтировал свои платежи. Но вот сколько стоит мое обязательство оплатить 13,3 тысячи через месяц? – да почти столько же, сколько и сейчас. А через 20 лет?
Иными словами, 240-ой платеж, 13 тысяч рублей, который к оплате в 2042 году в текущих деньгах это 1,5 тысячи.
Если еще проще, то ваше обязательство ежемесячно в течение 20 лет выплачивать 13,3 тысячи рублей (что в сумме 3,2 млн. руб.) при оплате прямо сейчас стоит 1,3 млн. Остальное – стоимость времени.
Старое доброе финансовое правило в действии:
«Деньги сейчас дороже, чем деньги потом»
Значит кэшбэк застройщика банку –почти треть? (=1,3 млн/4 млн)
Когда мой друг посмотрел расчет, он сказал, что методика верная, но в силу разного рода интересов банка – цифра ниже примерно в 2 раза.
А какие у банка еще интересы? - Чаще всего те же банки финансируют эту же стройку. Поэтому они заинтересованы в продаже объекта не меньше самого застройщика. Иными словами, часть субсидии от такой ипотеки банки получают прямым кэшбэком, а часть – доходом от кросс продаж.
Выходит, что субсидирование застройщиком 1% ставки стоит примерно 3,5% от цены квартиры. Ходите дешевую ипотеку? – Будьте готовы переплатить на старте.
Как льготная ставка влияет на платежеспособность покупателя?
Перед нами таблица, где вертикально – изменение ипотечной ставки от 10% до 1%, горизонтально изменение цены на квартиру.
Диагональю отмечен ежемесячный платеж, равный плюс минус 29 тыс.руб.
Это значит, что для покупателя что покупать квартиру за 4 млн. руб. при ставке 10%, что по 9,6 млн. при ставке 2% - платеж будет примерно одинаков.
«Так в чем проблема, если платеж тот же?» - вопрос логичен
Если вы покупаете квартиру по рыночной ставке и цене, как в нашей таблице-примере, за 4 млн. руб., то вы в будущем сможете рефинансировать кредит. Также, вы сможете продать квартиру без проблем по рыночной цене.
Если же вы купаете квартиру со ставкой 1-2%, то нужно понимать, что при продаже – у вашего покупателя будет обычная ставка на вторичный рынок. Никаких 1-2% не будет, и соответственно, задвоенная цена будет неуместна.
Поэтому рекомендую очень внимательно смотреть на условия дешевой ипотеки, сравнивать цены, пользоваться калькулятором. И если принимаете решение "брать" - учитывайте минусы сложной продажи.
Но если вы уверены в локации, берете для жизни, и точно не будете продавать в ближайшие 10 лет - такая ипотека хорошая возможность улучшить свои жилищные условия. И повторюсь: пользуйтесь калькулятором!
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Это очень хороший анализ и всем кто влазит в ипотеку и думает "цена всегда растет", надо вникнуть в суть и продумать долгосрочные риски. Вы "подписываетесь" не только под ежемесячным платежом, но и под ценой квартиры которую вам ставят в 9.6 млн вместо условных 4 (как было бы при рыночной ставке). Вы несете этот риск завышенной цены вашего залогового имущества, у банка и застройщика все в порядке - они себе сразу в 2 раза обороты подняли. Я не знаю какие риски в рф несет ипотечник в случае переоценки залога (заставят вас погасить все сразу или еще что). Но возьмем риск что вы сами не смогли дальше тянуть лямку и у вас это не единственное жилье - квартиру на вторичке продадут за 4 млн, а должны то вы будете 9.6 (минус что выплатили, плюс за организацию торгов), так как подписываетесь вы под полной суммой
Да где такое чудо то, покажите, я возьму. Квартиру вместо 9, за 4
Автор поста фантазирует
Это не анализ, а ковыряние в носу (простите, в экселе)
Автор бы скинул бы примерно одинаковые квартиры (по площади, локации и удаленности от метро) где была бы эта разница. Вот тогда это было бы интересно.
У автора все четко. Если вам предлагают объект под 2% который якобы стоит 9.6м, то фактически при "рыночной" ставке 10% этот объект стоит 4м. Скажите где я просто могу взять кредит (я готов предоставить также залог как в случае ипотеки!) в рублях по ставке 2%? Есть такие предложения или нет?
Да, а где этот объект (ну хотя бы аналог) взять за 4? автор Вам не рассказал? мне вот не рассказал, я вот жду. Сам первый побегу (шутка, денег нет, но посмотреть хочу)
Дело в том, что ваш объект - "недвижимость". То есть например невозможно взять это и увезти его с собой или перетащить и продать на другом рынке. Он неперемещаем - это основное его свойство. Вы ВЕРИТЕ что он стоит 9.6м, а мы с автором ВИДИМ что фактически застройщику выгодно продавать его даже за 4м. Но застройщику надо делать обороты, плюс он не хочет снижать стоимость своих собственных активов (а бетона у него еще дохрена) и переоценка в два раза - это то что он хочет максимально отложить. Поэтому он манипулирует ставкой - ты типа возьми за 9.6 но под 2%, тебе-то какая разница, ежемесячный платеж такой же, а нам профит. Это ставка не рыночная - нельзя взять нигде 9.6м под 2% годовых на 20 лет даже с залогом, таких предложений от банков нет!
Нет, это Вы верите (в 4млн), я то цену вижу. И это объективный факт.
Выгоды застройщика меня как покупателя вообще не волнуют
4млн у автора это его неэротические фантазии. Пусть купит за 4, то, что продается за 9. Тогда это будет фактом
Вот с автомобилями было так, хочешь, можешь купить за нал за одну сумму, хочешь в кредит - за другую. Вот это были фактические цены и они отличались
Вы не видите и не можете видеть цену в реальных сделках. Вы видите цену предложений, "хотелки". Вам расписали стоимость, а денег у вас поэтому и нет потому что вы не верите в цифры
Спасибо за раскрытие идеи. Я бы ещё добавил, что любая квартира при ставке 2% будет вдвое дороже точно такой же при рыночной ставке.
То есть то о чем пишет комментатор выше - это даже не предмет спора о квартире. Это спор о стоимости денег
Так Вы и рассказали, где ж такие шоколадные квартиры то продают, в 2 раза дешевле, но по обычной ипотечной ставке
Вы походу тоже из секты "свидетелей экселя", типа если в экселе накидал, значит так оно и есть
В Москве есть. Возьмите квартиру с сайта ПИК под 2% и на авито посмотрите через дорогу вторичку. Цена будет сильно отличаться
Вы сравниваете первичку и вторичку? Ну Вы молодец
Ниче что это разные рынки
ежу понятно, вторичка всегда дешевле, потому что вторичка
(вторичка тоже не в 2 раза дешевле, даже если это дом 80-х)
Давайте Вы всем покажете новые квартиры, но с разной ипотечной ставкой, чтобы они отличались в 2 раза по цене. Это же так просто
Окей, согласен. Первичка - первичка будет такая же разница, но примеры через дорогу вы не найдёте
Ну так это не я не найду, это Вы из пальца высосали, что такое есть.
Что, все предложения у застройщиков именно под 2%, никто уже не продает под более высокими %%?
Вы вообще пробовали то найти однуху за 4млн? при их стоимости в 9
Обожаю людей, который через комментарии задачи ставят. Я для вас статью написал. Если аргументированно другое мнение - рад прочесть, вместе с доказательствами. Нет-нет, никаких проблем. Ничего не продаю и не пытаюсь доказать
Не, Вы свои фантазии описали, а я рад посмотреть реальные примеры. Типа, вот у пика за 2% ипотеки стоит 9млн, а вот у "хрен знает застройщика" 10%, но уже 4млн
В экселе я тоже умею цифры складывать
Нет первички под 10%, там же господдержка за 6%
тогда зачем про 10% рассказываете, если этого нет вообще в природе?
Если вы про таблицу, то там показана разница ставок. Зачем она в статье с 10%? Да потому что любая первичка становится вторичкой, и вот там уже ставки 10%+
подождите, так 10% это уже вторичка. То есть Вы намеренно вводите в заблуждение
Впрочем, и вторички нет в 2 раза дешевле
Раскройте мысль
Ваши фантазии, Вам и раскрывать
Раз не получилось в математику, считайте это бесплатной психотерапией.
Единственно верное (наверно)
для покупателя что покупать квартиру за 4 млн. руб. при ставке 10%, что по 9,6 млн. при ставке 2% - платеж будет примерно одинаков.Только нет такого жилья (аналогичного), за 4 млн. Вот и нет, хоть ты тресни. поэтому и покупатель то сравнивает реальные цены на реальные квартиры в первичке и вторичке. Отсюда и надо плясать. от рынка. Будет спрос на жилье, продадите дорого, не будет - да всем похер за сколько Вы покупали.
Лол, какие разные то? У вас это были бы разные рынки, если бы люди всегда покупал в своей жизни 1 квартиру и умирали бы в ней. Но это не так, обычно люди меняют квартиры УЛУЧШАЯ свои жилищные условия, те 1кк => 2кк => 3кк.
Так вот что бы делать такое улучшение, те нужно старую квартиру ПРОДАТЬ.
По этому, рынок вторички и первички всегда связан.
Связаны рыночными отношениями. Если цены на вторичку сильно дешевле. то первичку перестают покупать. Также верно и обратное
Насчет того что "обычно". да хрен там плавал. обычность это Вы из своего жизненного опыта взяли
Нет, автор описал свои фантазии. Так и автор не видит цен в реальных сделках.
Я вообще не "верю". Я либо знаю, либо не знаю. А Вы что, в секте состоите "священного экселя" ?
Это математика, проценты изучали примерно в 6-7 классе. Ничего нельзя с делать с цифрами, они вашим эмоциям (это фантазии, нет таких квартир!) неподвластны.
Фантазии то у автора, он просто в экселе поковырял и сделал вывод.
Это ваши фантазии, вы знать не знаете как живет автор или я.
А я не пишу вашу автобиографию. Я не вашу жизнь описываю, я про рынок жилья
Рынок жилья в цифрах вам показали, но вы не верите в математические операции, считаете ваш личную аналитику взглядом гораздо точнее цифр.
нет, показана фантазия автора. а то что он ее в экселе запихал, не делает фантазию фактами
Он так и не показал квартиру за 4 (с 10% ипотекой), аналог квартиры за 9 (с ипотекой за 2%) таких цен даже на вторичке нет
Вам лично никто бесплатно не обязывался находить реальные объекты для сделок. Да и вам зачем? У вас денег все равно нет (учите математику)
Да хоть небесплатно. Таких квартир нет
да и почему "мне", статью не я один читаю
математику надо учить автору и Вам.
Мне не нужно доказывать, хотелки продавцов вторички в рф слабо меня интересуют. хотеть они могут все что угодно, а вот банк оценивает такую недвигу ровно так как написал автор, и дороже они ее не оценят, не купят, не возьмут в залог.
Минусаторы могут хоть ужмякаться, я на них посмотрю когда им нужно упаковать свои активы в чемодан и выехать за пределы рф. Недвижимость свою они нихрена не упакуют и неперевезут - будут сдавать просто за копейки, проверено в венесуэле.
Прочитал ветку коментов. Согласен с комменатором выше, что на рынке первичка/вторичка стоят +/- одинаково.
Например, 1к кв в ЖК лучи (солнцево МСК) стоит ~10кк (циан)
Кв в доме 80-х годов через 300 метров 1к кв стоит также 10кк (циан). В целом все предложения вторички в этой районе стоят 10кк.
Другой вопрос: покупают ли за такую цену...
Вообще логично покупать вторичку только где-то в центре. Брать вторичку на окраинах нелогично, т.к. есть новострои с норм дизайном и приятными условиями ипотеки.
Кв за 5 млн на вторичке не найти, когда первичку продают за 10кк
Вы ее попробуйте за 10кк продать, или заложить и получить денег за нее - вот и посмотрим на дисконт. Сколько будет ежемесячный платеж за ипотеку на вторичку в Солнцево за 10кк руб? Ставки 11.1% альфа, 11.05 зенит. 9.9% росбанк. Окей берем под 10%. получается 100 тыс ежемесячный платеж на 20 лет за квартиру в Солнцево. Есть еще такие покупатели?
В этом и вопрос. Продаются ли эти квартиры за такую цену. Тут нужен инсайт от риэлторов за какие суммы продаются вторички в реале и как их вообще покупают.
Я не риэлтор, но есть кое-какие данные. Вторичка в классе комфорт продается с дисконтом максимум 20% от цены застройщика. То, что пишет комментатор и автор про разницу 100% – фантазии про единорогов.
Не забываем, что спрос на вторичку поддерживается дискредитировавшей себя биржей и проблемами с валютой. По факту, остается либо золото, либо недвижимость.
Есть и другие варианты - выйти в валюту, вывезти ее и себя зарубеж. Вы не забывайте что рынок недвижимости очень инертен, люди не склонны продавать то, что по их мнению стоит дороже. Если у человека нет экономической необходимости продавать эту квартиру они скорее сдадут ее и получат доходность (за сколько можно сдать квартиру в солнцево?) чем дадут дисконт выше 15%.
Эти варианты полулегальны (кроме свифта, который еле работает). Ограничения на вывоз действуют до сих пор, если мне не изменяет память. Да всем, кроме ИТ уехать достаточно непросто.
Свифт в норм банках пока работает (про тинька я тут лично писал что это рисковый банк все полгода - и получал тонны минусов). Золотая корона - не полулегальна. Перевод рублей в снг-банки - работает. вообщем все работает былиб деньги. Конечно комиссии возрасли. Ну и крипта работает, это самый массовый по объему вариант (но я сам при этом ей не пользуюсь и рекомендовать не могу)
Свифт-то работает, только банк получатель не всегда принимает перевод.
В золотой короне курс +8 руб к ЦБ. И желаю удачи вывести ей больше 10000$. Перевод рублей в СНГ работает только в каком-нибудь Казахстане или Узбекистане. А еще я молчу про сложности с открытием счета.
С криптой простые люди не хотят связываться, особенно после последних обвалов и банкротств.
Если поговорить с обычными людьми не из ИТ, то для таких раньше было три опции сохранить свои сбережения:
1. Usd/Eur под % в банке
2. Инвестиции
3. Недвижимость
Первые два себя дискредитировали.
Потому что "инвестировать" полезли люди которым в принципе инвестировать противопоказано. Это те же самые кто верит в "пассивный доход", "куплю квартиру буду сдавать" и прочее такое. Невозможно заработать деньги исключительно на деньгах. У финансовых институтов деньги (в евро) были практически бесплатные все эти годы, а вы не сможете эффективнее управлять риском чем они.
Есть покупатели участники финансового рынка (а они обязаны оценивать фин риски) и простые обыватели. Обыватель может в матрасе 10 млн иметь, посмотреть по "циану" что квартиры вроде столько стоят, пойти отдать их (чего деньги просто так лежат). Его действия не продиктованы получением выгоды. Для остальных же 10 млн, это 100 тыс на 20 лет - и это дохрена (почти 2 тыс долларов сейчас)
это предположение или ваш опыт?
конкретней спросите - конкретней отвечу. и да я уже не в рф, и недвижимости, автомобиля у меня там не осталось
Как люди покупают недвижку на вторичке: за нал или берут ипотеки/кредиты?
Желательно ответ основанный на практическом опыте вашем или ваших знакомых (хотя бы на 10 случаях покупки/продажи)
мои знакомые не дадут никакой репрезентативной выборки, чем вас статистика с сайта цб не устраивает или статьи на рбк например показывающий средний размер ипотеки в мск?
А зачем мне средний размер ипотеки?)
Мне интересно, как люди покупают вторичку и по какой цене
кто покупает квартиры в центре москвы и имеют-ли эти люди инвестиционные ожидания? мне кажется что нет, это просто какие-то левые деньги которые нужно куда-то вложить. кто покупает жилье в регионах? мне кажется они решают свои жилищные проблемы (вот статы на начало года - https://iz.ru/export/google/amp/1275132).А кто будет покупать в ипотеку квартиру в Солнцево за 10 млн руб и платить 100к в месяц 20 лет? Вообщем надо спрос сегментировать так как каждый покупатель решает свою проблему - у кого-то деньги не влазят в коробки из под обуви, а у кого-то еле наскребается 20к. Нельзя взять это в кучу слепить и сделать один на всех вывод. Мое мнение - ипотека за 100к на квартиру в Солнцево это полный бред. Лучше домик в мелком немецком городишке.