Рынок недвижимости глазами профессионалов
Строительный рынок – как его видят профессионалы рынка. Разберем статистику Росстат и аналитику Дом.РФ. Обcудим структуру рынка, цены, и даже доберемся до денег на счетах эскроу. И самое интересное – сколько непроданных новостроек в России?
Вчера мы отлично пошумели в комментариях про доступность жилья. Основа для обсуждения – мой расчет на вводных от одной строительной компании. А давайте теперь посмотрим на строительный рынок глазами профессиональных участников! - И не придумать участника лучше, чем Дом.РФ
Дом.РФ – это мама большинства строек в России в качестве кредитора. В целом, банк на этом и специализируется: проектное финансирование жилой стройки, целевые кредиты, участие в качестве инвестора. А также, это третий по величине ипотечный портфель.
Рынок as is
В своем большинстве, Россия застраивается многоэтажками: 65% всей стройки это 10 этажей и больше.
Ни для кого не будет секретом, что самые ходовые квартиры – однушки. И статистика с этим утверждением согласится, но уточнит, что самые популярные площади от 25 до 70 м2. На них приходится 76% строящихся квартир.
В типовом строительстве лидирует ПИК и Самолет. Но на этот сегмент приходится менее 30% всех обектов. Самый популярный формат – комфорт класс (55%). Здесь больше объем и выше конкуренция. Лидеры сегмента – DOGMA, Setl, ЛСР. Но доля каждого незначительная. Интересно, что несмотря на то, что доля того же ПИКа на всем строительном рынке всего 5-7%, все крупные города завалены их баннерами.
Цены
Забавно, но Росстат впервые зафиксировал снижение цен год к году только сейчас. До этого было снижение темпов роста :)
Кое-что про деньги
Объем открытых кредитных линий вызывает изумление
Всего за пару лет цифра выросла с 3,4 трлн. до почти 13. И пока нет намека на стабилизацию. Обратите внимание и на другие графики. До середины прошлого года кредиты застройщиков полностью покрывались эскроу деньгами. Т.е. фактически, банки выдавали строителям их же деньги. А вот с середины прошлого года приходится рисковать своим рублем.
Именно потому и растет средневзвешенная ставка по кредитам.
Но не думайте, что банки действительно кредитуют под 2-3-5%. На самом деле, когда квартира продана, эти деньги идут банку на счета эскроу и строительная компания не может ими воспользоваться. Зато банки под залог этих денег – дают кредитные деньги. И поскольку строитель берет свои же деньги, ставка – лишь маржа банка. А как мы увидели выше, с середины прошлого года приходится давать кредиты сверх остатков эскроу.
Сколько квартир не продано?
Самый интересный слайд я припас к концу – объем строящегося жилья в разрезе проданности:
Уделите пару минут этому слайду, всмотритесь в него: в среднем в 2020-2021 гг. продано было 41% строящегося дома. Остальные 59% делились на то, что выставлено в продажу и не продано (33%) и соответственно невыставленные 26%. Почему весь дом не продают сразу? – тогда не получится управлять себестоимостью. Ведь сразу не купить бетон, дерево, окна, пластик впрок.
На конкретном примере: в строящемся доме 10 этажей, первые 4 уже проданы, 5-7 этажи в свободной продаже. А видовые 8-10 этажи выйдут в продажу ближе к окончанию строительства.
В 2022 году на фоне роста объема квадратных метров в строительстве (с 95,2 млн. до 98,7), доля непроданного но выставленного в продажу жилья выросла до 41%. А по итогам I квартала 2023 года стала рекордной – 43%.
Этот слайд полностью открывает глаза на рынок жилья, и пузырь, который вокруг него: больше 70% строящегося жилья не продано. 43% выставленных в продажу новостроек так и не обрели своих владельцев. А 28% строительные компании еще держат в закромах, чтобы не обрушить рынок огромным предложением.
Кликабельная ссылка на полную версию обзора в моем канале.
-----
Кот.Финанс.: все о недвижимости и финансах.
недвижка это хотя бы стабильно и сдавать можно- доп. капитал лишним никогда не будет
если только эта нежвижка в мегаполисах и на море
А зачем покупать недвижку в Воркуте?
Так там же ситуация не одним днем произошла. Это может случиться с любым моногородом. Сясьск, например и десяток других
Все верно. Вроде бы эти истории должны отучить покупать недвижку в моногородах.
Моногород держится за счет градообразующего предприятия. Ложится предприятие, ложится город.
Мск держится за счет сотен таких городов. Сколько уже легло? Доминошки сыпятся и обвал мск лишь вопрос времени. Трагедия в том, что процесс запущен с другой стороны и Залужный скоро ускорит процесс. "Видовые квартиры" говорите? 😆
А сколько? А то всепропальщиков послушать, так в Москве пусто кругом и перекати-поле катается под вой койота. А из дома выхожу - вижу почему-то другую картину :)
Московская недвижимость не рассыпется
Если под инвестицию - да , но люди же покупают жилье и для семьи. Где живешь - там и покупаешь
А к "жилью для жизни" инвестиционные критерии неприменимы в принципе. Там плевать дешевеет оно, дорожает, надувается пузырь, сдувается или лопается.
Вы сейчас верите в действительно инвестиционную недвижимость в России?
Верить? Нет. Я на этот цирк со стороны смотрю :) А если уж считать "упущенную выгоду", то недвижимость в РФ уверенно сосет у битка, так что и тут расстраиваться смысла нет
Более того, я вообще не вижу смысла всерьез обсуждать "инвестиции" в РФ образца 2023
Где работаешь, там арендуешь. Более разумно. Личное мнение.
Вечный спор. Когда молодой, холостой и шутливый - можно и арендовать. Арендодатель забычил - показал ему палец, нассал в бабушкин сервант и пошел арендовать в соседний дом.
Семью под дулом пистолета не заставляют заводить. А снимать рядом с работой классно даже при наличии своего жилья, которое сдаётся. Смена работы = смена арендной квартиры на другую, вместо того, чтобы быть привязанным на 20 лет к одной и той же локации в радиусе метро Н
совсем необязательно, сейчас много молодых семей которые копят на недвиж без кредитов... почему без кредитов я надеюсь вы понимаете