(спойлер - миф). В эпоху, когда 3/4 сделок с жильем проходят с ипотекой, формула счастья проста — цена умножить на процентную ставку и разделить на срок кредита. Если платеж комфортен — жилье доступно. По моим оценкам, льготную ипотеку надо было остановить в середине 2021 года. А текущие цены и ставки убили "доступность" минимум в 2 раза.
Немного истории (как ее запомнил я)
2017 год. Рынок недвижимости устал от трехлетней стагнации, ведь после всплеска активности первого квартала 2015, когда все пытались пристроить дешевеющие рубли – рынок замер. Сделок было мало, каждый покупатель на вес золота. Посетителям часто предлагали чай с плюшками, и цену снизить на пару процентов можно было с порога.
2019 год. Рынок оживает и даже потихоньку растет. Продавцы грезят новым долгосрочным ростом и пытаются продать застоявшееся жилье. Покупатели смотрят со стороны и ожидают, что после осторожного роста, цены и дальше уйдут вправо; драйверов роста недвижки нет.
2020 год. Знаковый год: мнения профессионалов рынка изменились несколько раз. Сначала падение деловой активности и падение цен пророчила пандемия: нет бизнеса = нет денег = падение цен. Потом вроде как подумали, что раз все сидят дома, значит дом кому-нибудь нужен. А после льготной ипотеки рынок пошел в разнос.
2022 год. Рынок устал расти: выросло все, с «полок» авито и циан смели даже полузаконные студии, сделанные из коммуналок. Выросло в цене вообще все, что можно зарегистрировать в Росреестре. Даже с липовой оценкой и в ипотеку без первого взноса.
---
Следить за динамикой цен в Москве, Питере, и регионах можно в моем канале Кот.Финанс.
К чему такая длинная прелюдия? – к тому, что в январе 2022 года рынок был готов медленно, неторопливо падать под тяжестью собственного веса. Но в феврале-марте недвижимость снова стала супер надежной (почти единственной ценностной) инвестицией.
К сути
В годовом отчете одного из крупнейших строителей России нашел интересный слайд, суть которого до конца не раскрыта - "Доступность жилья". На слайде показана растущая доля ипотечных сделок, динамика цен на квартиры и средняя величина процентной ставки.
И хотя слайд называется «Доступность», про фактическую доступность тут ни слова. Что ж, посчитаем руками. Я оценил величину ежемесячного платежа при покупке 55-метровой двушки.
На диаграмме ниже - ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет при покупке студии 55 м2 с первым взносом 10%. Цена и процентная ставка - из слайда выше.
Можно дискутировать на счет моего подхода, ведь нужно платеж сравнить с динамикой доходов. Но полагаю, в среднем по Москве и области доход не вырос в 2,5 раза, как вырос платеж (53,9-->125,6).
Рост цен 2020-2021 года действительно компенсировался ставкой, и доступность жилья действительно росла какое-то время. Но тенденции 2022-2023 года про доступность заставляют забыть. Получается, льготную ипотеку нужно было отменить еще в середине 2021 года, потому что она помогала не семьям улучшить жилищные условия, а строительным компаниям. Если рынок был готов сползать под тяжестью "собственных доспехов" в начале 2022, то сейчас и падавно. Никто не помнит историю, всё быстро забаывается. А ведь только за последние 15 лет было минимум 3 периода, когда недвижимость впадала в спячку больше, чем на год... И если при инфляции 10-15% недвижимость не растет - значит ли это, что она не падает?
---
Каждый раз читаю и радуюсь как я ловко вышел из студио-бетона в эрэф по курсу 59 руб евро в недвижку зарубежом. 12 млн руб менее чем за год превратились в >30 млн.
Хитро ты всё провернул, Байден. Еще и все подъезды обоссал перед отъездом, наверное.
Квартиру за рубежом в рубли пересчитываете?
Можно поздравить, отличная сделка
Радость будет полной, когда вы расскажите про динамику цены в евро вашей зарубежной недвижимости.
Комментарий удален модератором
А недвижка зарубежом падает/растет/стагнирует по отношению к местным зп?
Комментарий недоступен
Фарт. Не секрет, что за студию продали за 12?
Вот это у вас везение просто на высоте
Если вдруг кому интересно, могу написать большой пост как я брал сельскую ипотеку на строительство современного дома недалеко от Казани под 3%. Платеж выходит 25к, вполне доступно, но очень-очень геморройный забюрократизированный процесс сделки и подготовки к ней.
Будьте любезны) Интересно.
Пиши, подписался
ждем пост
весьма заинтересована темой!
С удовольствием прочитаем!
Лучше напиши как взял ипотеку под 3%, а на деле вместо дома купил облигации с купоном 9.5 и на 6.5 дельты ездишь отдыхать и ешь эчпочмак и чак-чак
Всем, кто заинтересовался темой, спасибо, без проявленного интереса я бы за написание поста такого объема бы не взялся)
https://vc.ru/life/795094-kak-ya-poluchil-selskuyu-ipoteku-pod-3-na-stroitelstvo-sovremennogo-zagorodnogo-doma
125,6
Это даже для москвичей же дорого, верно?
В России дешевое жилье. Поездив по миру за последний год убедился в этом окончательно. Даже в Аргентине где никакой ипотеки в принципе никогда не было(ни льготной ни простой), а сделки в основном за наличные доллары, цены на приличное жилье такие что остаётся только недоумевать: с хрена ли?? Про Мексику я вообще молчу, цены на аренду в Мехико в полтора-два раза выше чем в Москве, и это квартиры без мебели.
Некорректно сравнивать приличное жилье и бетонные коробушки 50 кв м за 100 тысяч евро в рф.
Соглашусь про ЛАТАМ. Живу в Чили - реально недвига эконом-класса, среднего и начального премиального - хламье редкостное, разве что в Чили сейсмоустойчивое хламье (это таки жизнь научила делать). В основном же - 1.9м потолки и никакого отопления, проблемы с вентиляцией, остекление максимум термопакетом (при том что здесь есть края, где похолоднее, чем в СПб). По уровню восточной и северной Европы - жилье в Южной Америке, да и в большинстве стран Северной (включая США) - это редкостный хлам, конуры по ценам overdohua.
После слова "даже" вы совершенно неуместно приводите довольно редкий пример страны, стабильно живущей с гиперинфляцией и также стабильно влезающей во внешние долги, которые непонятно как отдавать. С учётом того, что остановки инфляции не предвидится, очевидно, что недвижимость массово закупается верхним классом наряду с наличными баксами для сохранения доходов. Также примечательным фактом является то, что значительная часть такой накупленной для сохранения денег недвижимости простаивает пустой - деньги владельцам не нужны, важнее не пускать жить в СВОЮ собственность каких-то нищебродов.
Обычно недвижимость коррелирует с доходами. Сюда накладывается туристическая премия (если покупатель не из местных, и его доход больше), и разница кредитной ставки. Уверен, что в Аргентине работают те же правила
Это атас, товарищи! Сколько нужно зарабатывать, чтобы все потянуть и не умереть???
В Италии можно домик купить в пределах 100к евро.
В Мехико...
Да в любой тьму-таракани заграничной минимум на два можно умножать стоимость жилья по сравнению с Москвой.
Являясь епископом СВРН (Секты Вечно Растущей Недвижимости) негодую от последнего вопроса, полного ереси и отчаяния. Накладываю на тебя епитимью за отрицание Вечно Растущей Недвижимости сроком на 14 лет 88 месяцев.
Покайся!
Снимите, пожалуйста. я так больше не буду))
Являясь епископом прихода ШКУР (Шовинисткой Когорты Уральских Крестьян) призываю продлить епитимью до 25 лет 17 месяцев с добавлением молитвы "будь белым - цени это"
Комментарий недоступен
хммм, а если сделать мораторий на продажу не единственной квартиры не 3-5 лет и х% налога, а 20-30 лет и ХХ% налога. Сдается мне весь рынок раздут далеко не ответственным покупателями, пусть даже у которых 3-4 квартиры в инвестицию, а всякими прокладками застройщика
Айтишников все равно нужно стимулировать. Это двигатель экономики. А к ним добавить врачей, учителей, инженеров
И что будет? Цены вниз в РФ, где квартира = священная корова, не пойдут. И получите вы мертвый рынок, где продавец продать не хочет, а покупатель купить не может :)
Вы с ума сошли? А на что кушать будут приближенные и чиновники? Они столько понастроили, что без льготной ипотеки за счёт государства хрен кому продадут. Им нельзя не продать, им денежки нужны. А тут как раз есть верящие в бетон и радующиеся ипотеке под 10% и выше.
Недвижимость не падает скорее всего по причине того, что основная масса предложений на рынке - инвестиционные квартиры, а застройщиков субсидирует государство.
Меня удивляет, когда иду по центру вечером, а окна в новых (15-20 лет постройки) классных домах горят только у трети квартир. А в Авито до сих пор есть черновая отделка в объявлениях
Она вообще то уже упала, если смотреть в твёрдой валюте. Если девальвация продолжится, то может даже быть вторая волна роста в рублях.
не падает так как льготная ипотека (по факту субсидия застройщика государством)
хотя удивляет как они переносят налог на имущество (застройщики вроде обязаны его платить) при том , что реальные продажи падают и там десятки %% нераспроданных площадей.
Мои родители — понаехи. Купили в Москве двушку в 90-е. А я 1995 г.р. и я себя при Ельцине даже не помню, всю мою жизнь Путин. И цены на недвижку взлетели, никогда в жизни не смогу позволить себе своё жильё. В лучшем случае по наследству может перепасть. Кошмар. Зато место рождения Г. МОСКВА, спасибо мама и папа.
Ты масквич по-рождению, обратись в ближайший МФЦ, оформи субсидию. Будешь получать до достижения пенсионного возраста.
они просто лопату забыли взять
тут же как - приехал, сразу на вокзале дают лопаты, чтобы денег грябать
бери самую большую, так больше загрябаешь ))))
Крепись, брат, также живу в Москве, получаю чуть выше средняка, но также вообще не могу понять, каким образом я могу позволить себе нормальную кв, а не конуру в 30 метров
Вариант - стать понаехом в нормальной стране.
Почему растут цены на недвижимость, если население страны снижается все последние годы? Количество квадратных метров на душу населения растет (ну или должно расти). Так почему тогда вместо снижения цена на кв метр наоборот - растет?
Денег становится больше. Цены же растут в деньгах
Мне кажется это вам никто не объяснит
Внутренняя миграция из сел в города, из городов в мегаполисы
Есть обоснованные претензии к РФ, а есть бредовые. Якобы завышенные цены на квартиры в РФ - это бред. Пересчитайте их в доллары и сравните с мировыми. С учетом качества строительства в РФ (как и во всей восточной и северной Европе), наличия обустройства, достаточно жесткие и как-то да соблюдаемые нормы, СНИПы и тд - стройка и жилье в РФ далеко не самые плохие. Не отнесу к лучшим в мире, но точно не плохие!
Комментарий недоступен
Со многим из вашего комментария можно поспорить. Смотря что и с чем сравниваем.
Застройщики ранее делали модель по зависимости ставки на спрос и предложение.
тому кто делал эту инфорграфику надо глицину пропить и уйти из професии информационного дизайна
Спасибо. Есть пояснения/методика? Что хотел сказать автор слайда понятно, но хотелось бы хоть примерно выйти что 6% это всем хорошо. Пока вроде выдают желаемое за действительное
планомерно улучшая качество инвестиционного бетона (с 2015 года, как раз рост 2020-2022 пересидел половиной активов в бетоне) я в начале года наконец купил бетон для жизни (без кредитных, небольшая рассрочка, ПВ>90%).
Судя о выписке о зДДУ, ипотечных сделок в доме меньше 2/3 .
С кем из будущих соседей в офисе застроя пересёкся, ипотека вообще чисто техническая (ПВ>75%), по сути дешевый кредит на ремонт который планируют погасить непосредственно после окончания ремонта.
В этой же выписке нашел 2 одноклассников(так как это одна из 2 более-менее нормальных новостроек не за заоблачные деньги в районе где я родился и вырос), у них примерно та же ситуация и причина ипотеки "накопил на двушку, но в итоге решил взять побольше"
Дальше. Вот рядом (75 метров) с этим домом строят апарты. Там в них нет никакой льготной ипотеки, но апарты со всеми рисками не сильно дешевле квартир, на цену которых влияет доступность льготной ипотеки.
Так что я не уверен, что что-то сильно изменится с отменой льготной ипотеки. Продажи просядут, но я думаю что это уже учтено в динамике запуска застроями новых проектов.
Мне даже кажется что кулуарно застрям уже сказали когда состоится день Х, чтобы к этому моменту это их предложение скукожилось до спроса.
Ps если бы и брал ипотеку, даже в этих вводных она бы была на 30 лет. Чтобы в процессе решить дешевые это деньги с учётом страховки и остального или нет.
в этом году все то же самое, люди видят курс рубля и хотят его "сохранить". В чем сохранять? Недвижимость и золото
Что-то каждый год все всё сохраняют. Что сохранять то у большинства осталось?) Или по вашей логике они берут ипотеку на 30 лет и отдают за нее 80% зп в целях сохранения. Ну тогда это при любом провисании экономики развалится еще жестче
Так будет не всегда
В РФ вполне доступное жилье*
*если жить в городе миллионнике (условно: Воронеж или Краснодар если надо теплый климат, Новосибирск или Екатеринбург если не надо теплый климат), чтоб инфраструктура и все сервисы (но не Москва или Питер, так как оголодавшие сельчане прущие туда со всей страны устроили там дебош с ценами на недвигу) и работать удаленно за европейскую или американскую зп в соответствующей валюте, тогда 2-3 комнатные квартиры покупаются даже без всяких ипотек (кстати, у удаленной айти гребли полтора года назад появилась высокорисковая альтернатива для тех кто не вышел умом, но тоже хочет красивой жизни - "налетай, торопись, покупай живопись")
Комментарий удален модератором
Поправка - исследование выше справедливо для Москвы.
Но Москва - это не Россия!
Москва отдельное княжество, со своей экономикой и своими правилами, своим пониманием богатства.
Посмотрите на статистику цены недвижимости в каком-нибудь Воронеже. А в Белгороде, после нападений?
Так-то Москву тоже бомбят.
По сути доступность это просто ежемесячный платеж... всем по на ставку и так далее
По большому счету вся эту возня с ипотекой нужна только для поднятия ввп, мне каж на обычных людей просто насрать
Только до тех пор, пока не возникнет желание/необходимость продать квартиру. Тогда узнаешь в чем разница при одном и том же месячном платеже
Все верно - это все про платеж
Доступное жилье это действительно только коробка из под холодильника
Здравствуйте. Как с вами связаться в телеграм? я по поводу одного из ваших комментариев
Комментарий недоступен
Рынок устал расти
Значит рынку надо отдохнуть 😂
коррекции у недвиги давно не было как в США не так давно
У меня тоже лежит коробка БЕРУ 😄, Даже не помню куда делся этот магазин ,и где был тогда озон
никуда не делся, это Яндекс Маркет, вылазь из танка
Я вообще в шоке, что люди берут ипотеку на 30 лет! На 30, Карл, лет!
Ну оглянитесь назад на 30 лет… Посмотрите из 1992 года… Вы уверены в стабильности будущих десятилетий и своего дохода?
С другой стороны с массовой ипотекой в стабильности дохода народа становится заинтересовано и государство. Именно массовая!!
.
https://youtu.be/joVenrs7t3I
Вот у этого котика точно самое доступное жилье
Странно все это, инвестиции какие то мифические, доступность...
У меня все просто (да-да, я Застройщик) - дом готов, введен, ключи сразу, цены рыночные.
И не важно, сколько стоит ипотека , какие там нормы доходности и тараканы в голове у блоггеров-финансистов.
Приходят и покупают - те, кому надо здесь и сейчас.
У меня есть возможность и небольшая необходимость купить ещё одну квартиру в регионе где живут родители, задолбалось останавливаться у них (мало места) при поездках в гости (ездим 2-3 раза в год на месяц-полтора). Вот всё думаю брать квартиру или ждать пока цены сползут вниз, всё говорит о том, что должны сползти, но сколько ждать то, а может этого и вообще не произойдёт (иногда законы логики и здравого смысла в России не работают). Жена говорит, прождём, а они ещё вырастут)) И что вот делать??
Какой город?
Это после того как вы купили жилье, надо было закрыть ипотеку?
Сорян, не понимаю вопроса. Наверное я еще не проснулся
Ещё на рост цен влияет облоожение налогом недвиги, приобретенной менее 5 лет назад (3, если по наследству и т.п.). Фактор очевидный: на рынке меньше предложений, чем могло бы быть, спрос прежний - цена выше. Что интересно, этот пятилетний мараторий вводился под предлогом борьбы со спекуляцией. Только вот до 2016 года этот срок составлял три года. Едва ли спекуляций с трёхлетней недвигой было сильно больше. Строительное лобби против интересов населения.
Если единственное жилье, то тоже три года. И мне кажется, мало кто покупает на меньший срок. Все таки это инвестиция, а не спекуляция на бирже
Главный источник цен это покупка недвиги в ипотеку, а не по рыночной цене, так же её покупают те, кому жилье не нужно по сути - в виде инвестиций. Это пора заканчивать
Хорошие квартиры как были, так и останутся дорогими, куда бы рынок недвижимости не двигался.
Хорошие квартиры, как были доступными, так ими и будут... а если жирные коты не могут наесться, то это их проблема
хорошие квартиры скоро скупят китайцы и цена на рынке будет ориентироваться только на них, так они поступают во всем мире
Коротко о доступном жилье:
самое главное -какое комфортабельное
Комментарий удален модератором