Рынок недвижимости глазами профессионалов
Строительный рынок – как его видят профессионалы рынка. Разберем статистику Росстат и аналитику Дом.РФ. Обcудим структуру рынка, цены, и даже доберемся до денег на счетах эскроу. И самое интересное – сколько непроданных новостроек в России?
Вчера мы отлично пошумели в комментариях про доступность жилья. Основа для обсуждения – мой расчет на вводных от одной строительной компании. А давайте теперь посмотрим на строительный рынок глазами профессиональных участников! - И не придумать участника лучше, чем Дом.РФ
Дом.РФ – это мама большинства строек в России в качестве кредитора. В целом, банк на этом и специализируется: проектное финансирование жилой стройки, целевые кредиты, участие в качестве инвестора. А также, это третий по величине ипотечный портфель.
Рынок as is
В своем большинстве, Россия застраивается многоэтажками: 65% всей стройки это 10 этажей и больше.
Ни для кого не будет секретом, что самые ходовые квартиры – однушки. И статистика с этим утверждением согласится, но уточнит, что самые популярные площади от 25 до 70 м2. На них приходится 76% строящихся квартир.
В типовом строительстве лидирует ПИК и Самолет. Но на этот сегмент приходится менее 30% всех обектов. Самый популярный формат – комфорт класс (55%). Здесь больше объем и выше конкуренция. Лидеры сегмента – DOGMA, Setl, ЛСР. Но доля каждого незначительная. Интересно, что несмотря на то, что доля того же ПИКа на всем строительном рынке всего 5-7%, все крупные города завалены их баннерами.
Цены
Забавно, но Росстат впервые зафиксировал снижение цен год к году только сейчас. До этого было снижение темпов роста :)
Кое-что про деньги
Объем открытых кредитных линий вызывает изумление
Всего за пару лет цифра выросла с 3,4 трлн. до почти 13. И пока нет намека на стабилизацию. Обратите внимание и на другие графики. До середины прошлого года кредиты застройщиков полностью покрывались эскроу деньгами. Т.е. фактически, банки выдавали строителям их же деньги. А вот с середины прошлого года приходится рисковать своим рублем.
Именно потому и растет средневзвешенная ставка по кредитам.
Но не думайте, что банки действительно кредитуют под 2-3-5%. На самом деле, когда квартира продана, эти деньги идут банку на счета эскроу и строительная компания не может ими воспользоваться. Зато банки под залог этих денег – дают кредитные деньги. И поскольку строитель берет свои же деньги, ставка – лишь маржа банка. А как мы увидели выше, с середины прошлого года приходится давать кредиты сверх остатков эскроу.
Сколько квартир не продано?
Самый интересный слайд я припас к концу – объем строящегося жилья в разрезе проданности:
Уделите пару минут этому слайду, всмотритесь в него: в среднем в 2020-2021 гг. продано было 41% строящегося дома. Остальные 59% делились на то, что выставлено в продажу и не продано (33%) и соответственно невыставленные 26%. Почему весь дом не продают сразу? – тогда не получится управлять себестоимостью. Ведь сразу не купить бетон, дерево, окна, пластик впрок.
На конкретном примере: в строящемся доме 10 этажей, первые 4 уже проданы, 5-7 этажи в свободной продаже. А видовые 8-10 этажи выйдут в продажу ближе к окончанию строительства.
В 2022 году на фоне роста объема квадратных метров в строительстве (с 95,2 млн. до 98,7), доля непроданного но выставленного в продажу жилья выросла до 41%. А по итогам I квартала 2023 года стала рекордной – 43%.
Этот слайд полностью открывает глаза на рынок жилья, и пузырь, который вокруг него: больше 70% строящегося жилья не продано. 43% выставленных в продажу новостроек так и не обрели своих владельцев. А 28% строительные компании еще держат в закромах, чтобы не обрушить рынок огромным предложением.
Кликабельная ссылка на полную версию обзора в моем канале.
-----
Кот.Финанс.: все о недвижимости и финансах.
Очень спорный график по объемам проданности.
Объясню почему:
У квартир из 20-21 года было 2-3 года на реализацию, у квартир 22 года постройки было 1.5 года. А у первого квартала 23 всего 6 месяцев.
Эти графики правильно сравнивать с одинаковым хвостом. Типа квартиры построенные в 21 году и доля через год, 22 год и доля через год.
А так выглядит, что метрика просто не вызрела и через 1.5 года догонит 21-22 год по объемаи.
Для подобных сравнений в нормальной аналитике когорты рисуют.
Отличный коммент. Все верно. Вот только когда я строил дома в 2010-2015 годы, до всех этих льготных ипотек, у нас ВСЕ квартиры были проданы ДО сдачи дома. Всегда. И наличие непроданных квартир в сданных домах, это проблема для застройщика. По ним нужно оплачивать коммуналку, и на эти суммы платить проценты по непогашенным кредитам.
Точно! Все завязано, один споткнулся, упадут все. Поэтому их и не продают. Обесценивание происходит не на бумаге, а в оценках актива конечным покупателем. Дисконты и распродажи остатков разозлят и обесценят тчательно созданный "суперактив на всю жизнь, зато саое, детям останется новая квартира" в головах покупателя. Для того чтобы как-то удержать стоимость, нужно методично сносить нераспроданое, вместе с 20% построенного в СССР,уплотняя население, возрождая коммуналки. Дефицит квадратных метров, а не денег держит рынок. Личнон мнение
Круто. У нас так в Беларуси с машиностроением. Соберут 100 тракторов, продадут 10 остальные стоят гниют под открытым небом, а тракторный зааод гонит вал дальше. В итоге через 10 лет разберут оставшиеся нераспроданными и заржавевшие из первой сотни тракторов, переплавят на лом корпуса и заново цикл производства. Убытки? Они есть, но государство всегда прокредитует пока найдет успешных лохов доноров бюджета, ведь раздутая социальная ответственность престарелого деда у власти не позволит уволить 10.000 человек, а так люди при деле, но пирамидка не вечна.
Вы хоть один новый дом построенный снесете, вас на части злое население порвёт. Российскому капитализму осталось лет 10 максимум.
Фредерика Августа, известная нам как катя с цифрой 2 уже испытывала "русский народ" подобным образом. Ее градоустроительная комиссия за 40 лет "перестроила" 460 из 480 городов "России". Происходило все по одному сценарию, пожар-снос-перестройка. Мнение народа формировалось виселицей плетьми, каторгой. Просто и эффективно. Так будет и в этот раз. Признание жилья аварийным - снос за счет собственника(для этого и обьявляли "приватизацию") как утешение льготная принудительная "ипатэка". Личнон мнение.
Вот вам я верю, как человеку из сферы. А графики фуфло какое-то по которым эту проблему на цифрах не понять. А они тут для этого и были приведены.