Публиковал на днях перспективы первичной и вторичной недвижимости в двух статьях. Зафиксирую здесь краткие выводы, поскольку они не в полной мере были отражены в самих статьях. Тут кратко и без картинок. Самая выжимка
Первичный рынок:
— доля ипотеки в продажах 2021-2022 годов 75%;
— цены под допингом льготной ипотеки стали значительно отличаться от вторичного рынка. Т.е. можно купить квартиру за 10 млн. у застройщика в кредит под 7%, но продать на вторичном рынке ее будет некому – у покупателя ипотечная ставка будет 14%, а это платеж в 2 раза больше;
— в 2021 году впервые строящаяся недвижимость стала дороже уже построенной; в 2022 году разрыв увеличивается из-за гос.поддержки;
— первичный рынок полностью в магии платежа: не важно сколько стоит квартира; важно какой ежемесячный платеж;
— если удалось купить по льготной ставке (7% и ниже)– не гасите ипотеку досрочно. Сейчас ставки в первоклассных банках и в надежных облигациях – выше 10%. Сформируйте «подушку ликвидности» на эти деньги.
Вторичный рынок:
— еще не все продавцы поняли, что пора свои пожелания по цене отвязывать от первичного рынка. Скоро поймут. 3 месяца назад разница в ставках между первичкой и вторичкой была 2-3 процентных пункта, сейчас 6-8;
— в марте еще действовали одобрения Сбербанка по старым ставкам, был ажиотаж на рынке. Покупатели знали, что не купив сегодня по одобренному кредиту под 8-9%, завтра придется одобряться заново уже под 20% (такая ставка действительно была в апреле);
— в апреле рынок вторичной недвижимости встал;
— сейчас происходит оживление из-за снижения ставок (хотя они все еще в полтора-два раза выше, чем 3 месяца назад), уступок по цене продавцов, сделок обмена;
— себестоимость строительства хорошей бетонной коробки и проведения коммуникаций от 50 тысяч рублей за метр для эконом сегмента, и от 70 для комфорта. Добавляем сюда стоимость земельного участка. Все, что между себестоимостью и рыночной ценой – то, куда недвижимость может падать. Упадет ли она вдвое? – нет. Может быть на 30% — вряд ли. 20%? – местами. По широкому рынку будет скорее стагнация: падение 7-12% и отсутствие роста в следующие годы. Выбирайте грамотную локацию, близость к транспортной инфраструктуре. У удаленных и неликвидных объектов будут проблемы со спросом как при продаже, так и при сдаче в аренду;
— рентная доходность на экстремально низком уровне (3-4%). Так могло быть, когда ставки в банках 5-6%. Но при стоимости денег 10%+ это невероятно. Поэтому цена недвижимости будет снижаться, а стоимости аренды, как минимум, не будет падать. Доходность будет выравниваться до средних исторических значений (5-6%).
----------
Мой Телеграм - кратко и емко.
Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся
Почему авторы и комментаторы не хотят сделать предположения о том, что гос-во сделает "льготную" ипотеку для вторички? Выдавать будет какой-нибудь дом. рф и опять бездумные хомяки, которые понабрали квартир на первичке за 10 млн останутся в выигрыше. И цены улетят окончательно в стратосферу. Плюс подмять под себя рынок строительных материалов чтобы загородное строительство не стало альтернативой - и дело сделано -банки и застройщики субсидируются на ваши же налоги, квартиры в ипотека превращается скорее в квартиры по подписке.
Точно! СССР, обладая несравнимо большими промышленными возможностями, и куда большей предсказуемостью с более справедливым балансом заработная плата/квартплата и то, раздавала квартиры бесплатно понимая, что большая часть населения не сможет себе позволить купить. А те, что купят, не успеют насладиться чувством "собственности" в полной мере из-за неизбежных проблем со здоровьем вызванных длительным стресовым состоянием, связанным с выплатами.
Поветрие набрать долгов на жилье в РФ сравнимо с поветрием на щикарную свадьбу в Азии, где чувство социального парвеню вынуждает лезть в серьезные долги на эту церемонию, заканчивающиеся повальными ранними инсультами и инфарктами у мужского населения и так неблещущих продолжительностью жизни. Там даже ограничения ввели на шикарность церемонии.
СССР «бесплатно» квартиры не раздавали, вы получали квартиру в обмен на несколько лет труда на предприятии. Поменял предприятие - вон из очереди, становись в новую. А не так, что хочешь жильё, а государство тебе - на, мой хороший. Про «бесплатно» - это большое заблуждение. А чтобы у мужского населения не было инфарктов, жене надо быть партнером своему мужу и разбелять с ним экономическую ответственность за семью.
Вам была "положена" отдельная квартира в порядке очереди если вы соответствовали некоторым критериям.
Среди них трудовая деятельность на государственных предприятиях. Семейное положение и наличие детей. Заслуги перед отечеством и пр. Были внеочередники, льготники и пр. Остальные имели жилье и нуждались в улучшении.
"на мой хороший" конечно же небыло. Работали все и "тунеядство" каралось. Но, посмотрите на города СССР, все что вы видите, построено тогда, и в таких количствах, что до сих пор даже покрасить не могут.
Это беспрецендентный факт, не знающий аналогов в истории.
Если бы темпы стороительстаа сохранились на уровне 1987года, то каждая семья из трех человек имела бы квартиру площадью под 100кв.м.