Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.
Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:
Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).
2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма
2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости
По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры
Фактически, тут две группы показателей:
1. Финансовые. Для расчета показателей рентабельности
2. Объем недвижимости в запасе
Показатели рентабельности рассчитываются классическими способами.
Для оценки недвижимости в запасе я брал незавершенное строительство из запасов. Это не стройматериалы на продажу, и не что-то другое. Именно уже построенное для продажи. И из этой величины убираю то, что оплачено (средства на эскроу), но не передано застройщику и лежит на счете в банке.
То есть это то, что построено свыше оплаченных квадратных метров. То, что уже имеет стены, но еще не имеет собственника и только выйдет на рынок.
У меня получилась сумма показателей из компаний, которые в 2021 году построили почти на 0,9 трлн. рублей, что эквивалентно доле рынка около 7% по всему российскому рынку, и более 20% рынка Москвы и Санкт-Петербурга
0,9 трлн. рублей
Валовая рентабельность всех компаний моей подборки: 27-29%. Это значит, что в стоимости квадратного метра реальных затрат на земельный участок, бетон, цемент, отделку, крышу – чуть больше 70%. Еще около 8-10% идет на рекламу, маркетинг, и заработную плату управленческого персонала – об этом говорит разница между показателем операционной и валовой рентабельности.
А вот чистая прибыль строительных компаний крайне высокая – в последние 2 года это 17-18%. Скажу честно, это фантастически высокий показатель.
Что касается построенной, но не проданной недвижимость, то ее размер в деньгах почти не изменился за последние три года и составляет около 400 млрд. руб. Это эквивалентно половине годовой выручки, но ощущения сильного перепроизводства не вызывает.
Как я интерпретирую данные?
1. Запас маржи строительных компаний колоссален. Почти пятая часть стоимости квадратного метра – чистая прибыль застройщика. За вычетом всех расходов, кредитов, налогов. Сейчас это слишком рентабельный бизнес. Если бы не влияние банков на строительную сферу через эскроу счета и ипотечную поддержку – на рынок бы уже вышли сотни компаний, которые поборолись бы эту прибыль.
2. Сильного перепроизводства (вернее, перестроительства) я не вижу. И тем не менее, компании строят про запас. Почти половина уже построенной недвижимости или еще не вышла на рынок, или еще не нашла своего покупателя.
3. Ипотека: ждем отчеты. Свежих отчетов компаний пока нет, а использовать данные до февраля нецелесообразно. Надо ждать долю ипотечных сделок в продажах новостроек.
Сильного влияния роста стройматериалов на себестоимость нет. Как минимум за последние три года прибыль застройщиков оставалась на фантастически высоком уровне и не снижалась из-за изменения цен на стройматериалы. За все платил покупатель.
Как мы видим, запас для снижения цен есть и он колоссален. Снизив цены даже на 10% - строительные компании все равно будут в огромной прибыли.
"А почему маржа строителей должна снижаться?" - спросите вы
Потому что недвижимость - это цикличный рынок, и чтобы сохранить бизнес в нестабильное время придется класть кирпичи по себестоимости. Так было с металлургическими копаниями, угольщиками, производителями алюминия, и даже нефти - со всеми циклическими рынками.
И очень важный disclamer: все что здесь написано касается только первичного рынка жилья. Это он оторван от реальности льготными ставками. Снижение на вторичном рынке будет меньше.
-----
Другие статьи по этой теме - в моих записях.
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
мне казалось, что маржинальность строителей повыше, если честно. при тех-то ценах) в Сочи уж точно маржинальность не менее 88%
а взятки в какую статью расходов идут?
В себестоимость: там и завышение стоимости материалов, и льготные (откатные) квартиры, и социалка
Я брал публичные компании: крупные, с аудиторами… так что цифры более менее честные
То есть даже после серых историй остаётся 20% на прибыль
а если бы без серых историй, то было бы 50% минимум?
вот в рекламе я когда работал (диджитал), у нас маржа средняя была на уровне 30%. конечно, по некоторым позициям 60%, где-то в ноль. правда диджитальный рекламный рынок рухнул теперь. высокая маржа - высокие риски, чо)
Смотри не на отдельные позиции, а рынок в целом. Я же беру отчетность всей компании.
понял, буду смотреть)
Какие доходы в рекламе и в строительстве? Есть тенденция, что с ростом доходов, маржинальность снижается. Так как показатель относительный. В абсолюте всё равно ЧП растёт.
плюс риски
продан ЖК на 40% и вам его точно строить —- хлоп арматура в 2 раза подорожала, материалы на МОПы в разы - это все риски, их придется заложить ?
Цены могут контрактоваться заранее. А арматура упала в цене за последние три месяца
лол, вы законтрактуйте постройку коттеджа чисто по приколу ) расскажете )
все теремки и пр. детинцы - и то выкрутили руки по УЖЕ частично построенным, а тут вам никто не будет в убыток кабель отгружать десятками километров и контрактовать тоже )
в общем для понимания неплохо, но нутрянка чуть более интересна и глубока
Мы обсуждаем массовое строительство или стройку коттеджа?
думаете если вам куб доски не зафиксируют по цене, то 100 кубов зафиксят ? верный ответ - нет, даже больше "нет" по бОльшему объему
как думаете DNS может зафиксировать цену у эпл на 5000 айфонов в течение 3 месяцев ?
Не эксперт, но мне кажется можно (не про эпл). В борьбе за таких жирных и стабильных клиентов как ПИК, вполне нормально чтобы поставщик снизил свою прибыль и за счёт объема и стабильности, хорошо себя чувствовал. В ситуации с эпл, поставщик коробочек ему, или винтиков тоже пойдет на любые контракты лишь бы таким гигантам поставлять.)
Из моего опыта металлы и дерево производители фиксируют для крупняка
хорошо!
из моего опыта за последние 4 месяца фиксируют только улыбки друг другу
особенно дерево
которое в 200-300% прыгало 3-4 последние месяца
удивительно просто
у меня знакомые строят по 40 коттеджей в месяц с бруса, так им не фиксируют ) а вам фиксируют - повезло, бро, тебе
Для производителя то где оно прыгало? Свой лес не прыгает
Фиксируют не мне, а моим клиентам. Мне тоже не фиксируют
открою вам тайну, знакомые вам пиздят, все им фиксируют
конечно! как и стоимость экскаваторов, тракторов, лифтов и многого другого
спасибо за открытие тайны
и да, друзья мне не пиздят, это вы в своей реальности - ну время покажет, спорить не о чем
С крупными партнерами много кто работает на гране рентабельности. Также и по госконтрактам. Но только, если нет волосатой руки. С рукой и стоимость контракта волшебным образом вырастает и рука оказывается непустой
Так на масштабах недостача увеличатся в разы, или это не так?
так теремки как раз и законтрактовали цены, руки-то они покупателям выкручивают, а сами поставщиков выжимают досуха. я немножко с кровлей связан так застройщики вроде теремка так дрочат поставщиков - вам не снилось. Там и скидки, и зафиксированные цены и отсрочка платежа и просто кидки и неплатежи, как вишенка на торте
Поясните несведущему, кто такие теремки?
https://terem-pro.ru/ и их конкуренты - зодчий и прочее rudom.ru
Вы что-нибудь слышали про хеджирование? Авиакомпании именно таким образом решают проблему увеличения стоимости авиатоплива в будущем.
да ладно ? нифига себе
расскажите про кейсы в стройке РФ ?
ну и как - хорошо захэджировался боинг от прекращения поставок в РФ ? )
А что мешает строителям в РФ хеджироваться? Покупать фьючерс на металл, и.т.д. Боинг, кстати, так делает.
как у вас социалка попала в себестоимость ? например, участок внутри мкад дают за достройку долгостроя или какого нибудь ФОК
опять же не учтен черный кеш которым платят зп часто на стройке - обнал стоит сейчас много
ну и многое другое, которое, конечно глубже
по итогу 7% чистой прибыли для акционера (слышал такое) - не такой и жирный бизнес при такой нервотрепке (стройка это вечный мандец)
но в целом, спасибо за работу и расчеты - познавательно
Кирпичи купили на 100 квартир из них 20 социалка. В себестоимость попали все кирпичи. Вот так она и попала в себестоимость
так банк вам не даст тратить деньги )
Никто не будет обналить при выручке 100 млрд. Сколько камазов нала должно быть?
))))