Привет всем, собрался с мыслями, и решил рассказать, какие шаги я предпринимал для того, что бы перестать зависеть от своего работодателя.
Расскажу вкратце предысторию. 8 лет после универа я отработал на работе по найму в продажах. Успел сменить 6 компаний и пожить в трёх разных городах. Справедливости ради скажу, что мои доходы росли из года в год, и если на первой работе я радовался ЗП в 18-25 к в месяц, то на предпоследней, уже был не доволен 80-100 к. Хотя, надо сказать, что и потребности выросли значительно, в связи с тем что за это время успел обзавестись семьёй, и двумя детьми.
На последнем месте я работал в должности руководителя среднего звена. ЗП в среднем колебалась в районе 100-120 к в месяц, плюс ДМС, служебный автомобиль, который можно использовать в личных целях и заправлять за счёт компании, ну и все прочие плюшки крупной международной корпорации.
В общем, за все эти годы, я успел понять, что все заявления о том, что эти компании ценят своих сотрудников, не более чем красивая сказка для соискателей, которые с замиранием сердца ждут очередной этап собеседования, и когда их принимают на работу думают что жизнь удалась👍
На самом деле, если вы не ТОП менеджер компании, то вы просто строка в ведомости о численности штата, с графой "затраты на сотрудника", и задача любого менеджера среднего звена, его руководителя, руководителя его руководителя, и.т.д. по цепочке вверх, сократить эту статью расходов и оптимизировать затраты на персонал. Простыми словами, если продажи упадут, клиентов станет в два раза меньше, две штатные единицы с радостью реорганизуют в одну, а вас проводят из компании со всеми почестями, в виде соглашения сторон или сокращения, с выплатой 2-5 окладов.
P.S. Говорю как человек, который дважды уходил по соглашению сторон с компенсацией, и один раз по сокращению.
При этом на каждом вебинаре и Team-билдинге руководители и HR будут говорить, что основная задача компании, в любой ситуации, сохранить всех сотрудников и все оклады, и это самое большое лицемерие и враньё с их стороны.
В то же время, эти компании дают тот необходимый минимум благ, от которых вам будет очень сложно отказаться, если в вашу голову случайно залетит мысль о смене работы или ухода от наёмного труда. Ну как отказаться от корпоративного автомобиля, который ты заправляешь, чинишь, моешь, меняешь резину, делаешь страховку за счёт компании, или от ДМС, благодаря которому ты в любой ситуации идёшь без очереди в лучшую платную клинику своего города на прием к хорошему специалисту, а ещё два раза в год можешь бесплатно ходить на курсы массажа.
И это чистая психология, все эти плюшки в совокупности стоят от 10 до 15 тыс. руб. в месяц твоих личных денег, в случае если ты будешь оплачивать их сам, но подсознательно отказаться от халявы очень трудно, и именно по этому, в таких компаниях люди работают долго, за среднюю по рынку зарплату.
Перейду к сути. Мысль о собственном деле была у меня давно, ещё с университета, но обычно, дальше планов и обсуждений с друзьями дело не заходило. Было несколько не вполне серьезных попыток организовать себе дополнительный доход, но ничем грандиозным они не закончились, а я продолжал трудится на корпорацию, и получать свой оклад с премиями.
Основная проблема всегда была в страхе все потерять, ведь я так долго зарабатывал сначала на первую, потом на вторую, а потом на третью и четвертую квартиры (каждый раз продавая предыдущую и расширяя жилплощадь), что мысль о том, чтобы потерять нажитое за эти годы перевешивала желание что то кардинально менять в жизни.
И наконец я все таки созрел до того, что бы попробовать что то действительно серьезное, разумеется, не собираясь пока уходить с текущего места работы.
Идею я подсмотрел на YouTube, люди занимались покупкой старых квартир, ремонтировали их и продавали. Я как раз буквально на днях закончил ремонт в своей новой трешке, силами наемной бригады рабочих, и это занятие показалось мне довольно интересным, с точки зрения доходности.
Я начал мониторить рынок недвижимости своего города, и, зная примерную стоимость бюджетного ремонта, пришел к выводу, что на разнице в покупке и продаже квартир действительно можно не плохо заработать.
Вопрос был в деньгах, которые были нужны на покупку, собственно, самой квартиры и на ее ремонт. По текущим ценам на тот момент в нашем городе, речь шла примерно о 3-3,5 млн руб. на двухкомнатную квартиру и отделку.
Я привлек к этой затее своего приятеля, который так же как и я, долгие годы работает в продажах на международные компании, и нашел поддержку с его стороны.
По скольку на мне числилась ипотека в 1,5 млн, а на друге - 700 к, мы решили, не пытаться одобрять потребительский кредит, а взять деньги под залог его квартиры.
Для того что бы перекрыть его ипотеку мы заняли у его родственника 1 млн под 9% годовых, а потом одобрили под залог его недвижимости 2,85 млн под 9,2%, итого на руках у нас было 3,15 млн на реализацию этого проекта.
Далее подвернулся вариант, двушка с обременение по ипотеке, которое мы успешно погасили своим кэшем, и дальше выкупили её за 2,5 млн.
Я снова обратился к бригаде строителей, которая делала мне ремонт, и оно зашли на объект к концу месяца.
Посчитав потенциальную прибыль, мы решили что нужно иметь в запасе ещё кэш, на случай, если в продаже снова появится выгодный вариант недвижимости, т.к. в этом бизнесе главное дёшево купить, а не дорого продать.
Тут в игру вступает очередной плюс крупных корпораций - большие белые зарплаты. Я решил попробовать одобрить потребительской кредит, и...Сбер без раздумий в 4 клика выписал мне 2 млн под 10,9% без обеспечения. В те же 4 клика моему приятелю дали ещё 1,6 млн,ты общем то, больше нам было и не нужно.
Я снова начал мониторить рынок, и снова приметил интересный вариант квартиры по цене и местоположению. Забрали ее за 2,65 млн. На Авито нашли бригаду рабочих, и с середины декабря они уже были на объекте.
Почувствовав вкус, мы решили брать от [Сбера] жизни всё, и попробовали одобрить ещё по одному кредиту, и на наше удивление, без проблем получили ещё 1,9 и 1,7 млн соответственно (по 2 погашенные ипотеки, хорошая кредитная история и стабильная белая зарплата сделали свое дело).
Не долго думая, я нашел вариант уже 3-х комнатной квартиры, без ремонта, по отличной цене.
P.S. На всякий случай уточню, что это был конец января, и на этот момент в первых двух квартирах ремонт ещё даже не закончился.
Пока сделка по третьей квартире прошла, работы на первом объекте как раз были закончены, мы пригласили строителей на новый проект, а сами выставили первую квартиру на продажу. На конец января цены ещё подросли, и если изначально мы планировали продавать первую двушку за 3,6-3,8 млн, то выставили в итоге за 4,2 млн. И надо сказать что продалась она очень быстро, через 2 недели мы уже оформляли сделку по цене 4,05 млн.
Более подробные выкладки по финансовым показателям буду публиковать в Telegram
Это был первый законченный проект и реальный финансовый успех, который очень сильно вдохновил нас, чем то заниматься дальше. Ремонт первой квартиры обошёлся нам чуть меньше чем в 600 тыс.руб, а чистая прибыль составила 970 тыс., почти миллион рублей.
P.S. На всякий случай, примерно столько, ещё недавно я, зарабатывал за год! Т.е. 12 месяцев, я каждый день вставал с утра на работу, участвовал в десятках мероприятий, согласовывал кучу активностей, встречался с сотнями клиентов, заполнял десятки отчётов.
Вот так это выглядело изнутри☝
О том, как мы строили дома и продавали третью квартиру читайте в продолжении ТУТ
Подписывайтесь на Telegram
Ну такое. Конечно, отлично, что вы не сидите сиднем на зарплате, а шевелитесь, это, безусловно, большой плюс вам, только математику я бы считал по-другому. Не увидел у вас в расчетах по первой квартире процентов по займу, а это, учитывая 9% годовых и 4-5 месяцев, около 100к. Далее, вы планировали продать квартиру, купленную за 2.5 + 0.6 ремонт + 0.1 проценты за 3.7, то есть получить чистую прибыль в 0.5, то, что квартира подросла в цене, во-первых, не было гарантировано, она могла с тем же успехом и подешеветь на те же 0.3, а значит, вы бы не получили расчётной прибыли, а во-вторых, раз недвижимость выросла в цене, эту дельту нельзя считать прибылью, потому что следующую квартиру вы также купите дороже. И не увидел у вас в расчетах налогов с разницы цены, а это тоже цифра. В общем, как по мне, 5-7М можно разместить интереснее.
Согласен, % по займу не учел, от покупки до продажи 2,5 мес, и это сумма в 58 к на 3,1 млн. Налог можно не учитывать, т.к. я писал, что от него меня избавил всем известный метод, при участии всем известного банка)
А по поводу дельты, тут не соглашусь, почему нельзя учитывать рост активов в прибыль? Если вы покупаете акции компании, и весь фондовый рынок растет, а вместе с ним растут и ваши акции, получается эту прибыль тоже не нужно учитывать?
Потому что если актив вырос, то у вас уменьшилась добавленная стоимость. Например, вы решили торговать картошкой. У вас было 100 рублей, вы купили килограмм, продали за 120, у вас прибыль 20 рублей, вы на них купили кило двести, продали за 144 рубля, и так далее. Но если после продажи первого килограмма за 120, поставщик поднял цену до 120, то вы ничего не заработали, потому что вы снова можете купить килограмм.
Так нельзя говорить. Просто в случае роста цен у поставщика вся прибыль уходит в оборот. Однако она сохраняется в любом случае. Допустим я зарабатываю 20 рублей со ста. Поставщик тоже всё время поднимает цены на 20 рублей. После 10 повторов я имею (грубо говоря, опустим сложный процент, схема от этого не меняется) 100 + 200 рублей. Цена у поставщика также 300 рублей за кг. Если я после 10 итераций останавливаю проект и вместо закупки у поставщика - фиксирую прибыль, то на руках имею все 300 р. Это 200% доходность.
Совершенно верно, если выходить из бизнеса и фиксировать прибыли, купить килограмм картошки за 100, продать за 120 и зафиксировать прибыль, полученные 120 вложить в морковь и после сделки выйти с фиксацией. Но наш герой, я так понял, планирует продолжать, и в этом случае, нельзя рост стоимости актива считать прибылью.
Я планирую продолжать в разных направлениях, но даже если в одном, это можно рассматривать как долгосрочный проект, по окончании которого я зафиксируб для себя прибыль, и приобрету какой то крайний объект для получения пассивного дохода (например коммерческую недвижимость)
Я вам могу пожелать только удачи, но, объективно, к тому моменту этот объект может стоить столько, сколько он стоит сейчас плюс вся полученная вами за этот отрезок времени прибыль. Может быть, купить его сейчас и уже начать получать пассивный доход))
Ну это в теории, но даже по вашим подсчётам мы бы получили чистую прибыль ( в случае отсутствия роста цены) в 500 к., А за 2,5 мес проекта это 77% годовых. Поделитесь, куда, удачнее припарковать 5-7 млн?)
А расскажите как вы "ушли" от налогов с продажи квартиры?
Неотделимые улучшения
И расскажите, пожалуйста, что за способ не платить налоги, я бы тоже хотел научиться, можно в личку, если что
Скорее всего, занижение стоимости в ДКП
Это как перекупщики машины продают по ДКП за 100 тыс?
это как указать в дкп ту же стоимость, что и при покупке
Мне тоже очень интересно.