Почему Mixed-Use проекты – это будущее девелопмента?
Всем привет! На связи Evolut Space. В сегодняшней статье мы хотим более подробно разобрать формат Mixed-Use Development, который является частным случаем реконцептинга. Mixed-Use проекты — это объединение трёх и более сценариев использования пространств в единый, отражающий культурный код территории образ.
Навигация по статье:
Будущее – это хорошо забытое прошлое
О том, как эволюционировал формат смешанного использования, мы подробно рассказывали в этом материале. Интересно, что первоначально такой формат встречался практически повсюду: местные ремесленники, купцы и мастера вели своё дело в своих же домах. Кузнец использовал жилище как мастерскую, а домохозяйки устраивали швейные предприятия в гостиных. В Китае в некоторых регионах до сих пор сохранилось тематическое деление. Например, чтобы купить качественный шёлк, вам нужно отправиться в одно поселение, а за высококлассным чаем — в другое.
Со временем произошёл «производственный сдвиг» — всё больше людей трудились вдалеке от места жительства, и появилось четкое зонирование пространства. Есть, спать и работать теперь приходилось в разных местах.
Но мода, как мы знаем, циклична, поэтому мультифункциональность стала следующим этапом вслед за монофункциональностью — и первые, имеющие ту же логику, что и современные, мультиобъекты стали появляться еще в начале 20 века.
Например, «Марсельская жилая единица» Ле Корбюзье. Функционально в этой 17-этажной постройке использовались не только этажи самого здания — в них были размещены магазины, сервисы первой необходимости и гостиница, но и крыша. Там располагались бассейн, беговая дорожка, зал для занятий спортом, общественных мероприятий и отдыха, а также помещение для развития детей. Это одна из первых, хорошо знакомых нам концепций «город в городе», которая стала визионерским решением в строительстве своего времени.
Сейчас мир всё стремительнее переходит к модели сервисной экономики, растет рынок цифровых услуг, а жизнь многих людей становится «себяцентричной» и формирует «рядом и вокруг» те самые live — work — play. Что, в целом, положительно сказывается на экономике города — так как его зонирование становится одновременно и строго упорядоченным, и в то же время открытым для всех желающих.
Безлюдность, отсутствие и слабое развитие экономики, социальная и смысловая сегрегация обычно происходят в районах, где потоки горожан пересекаются слабо. Если город метафорически можно представить как лес, то заброшенные здания или непопулярные локации — это зона, выжженная пожаром. Тогда как MU-здания — полноценная, циркулирующая экосистема.
Это «точки роста и напряжения» на карте городского трафика. И чем больше таких точек мы можем обозначить, тем более разношёрстна, плодородна и приветлива будет городская среда. А значит, она сможет обеспечить своим горожанам больше пространства для выбора и действия, сделает их жизнь более наполненной, целостной и многовариантной.
- В случае горизонтального подхода к MU развитие происходит «в плоскости» — сами здания имеют невысокую этажность, и разные сценарии подразумевают использование разных помещений или территорий, тем самым формируя обособленный тематический «кластер».
- В случае же вертикального MU развитие происходит «ввысь и в себе» — и внутри одного дома или одной территории находятся сразу же все сервисы. Зонирование происходит за единой логики расположения.
Тематики MU-проектов должны содержать в себе от трёх и выше различных сценариев использования, но чаще всего микс состоит из совмещения жилой недвижимости (апартаментов) и коммерческой (фудкортов, кафе, ресторанов и различных магазинов — ультрамодных бутиков и до небольшими локальных брендов).
И в этом отсутствии точечной сонастройки с культурой, традициями и настоящими потребностями жителей и скудном разнообразии заключена одна из самых главных проблем современных MU, особенно расположенных на территории России.
Давайте рассмотрим все на конкретных примерах.
Горизонтальные MU-проекты
Концепции горизонтальных мультиформатных пространств по своей сути скорее напоминают скорее multi-areas — развитие близлежащих к зданию территорий и создание инфраструктуры всей локации.
Например, Paper Island — пример того, как Копенгаген превращается из промышленного города в место для людей. Новый проект исторически вписан в уникальную территорию на границе между бывшим военно-морским островом Холмен и Кристиансхавн, старым промышленным складским районом Копенгагена.
Индустриальный объект, ранее предназначенный для хранения бумаги, в данном случае — пример не просто трансформации здания, но «городского и бодрящего вайба», переосмысление уникального духа места. «Бумажный остров» включает в себя кондоминиумы, кооперативное социальное жилье, гостиницу и розничную торговлю, а сама локация должна превратиться в большой парк, отсылающий к романтическим садам 19 века.
Особое внимание хочется уделить комплексу Empire Stores в Бруклине, Нью-Йорк. Проект символизирует превращение Бруклина из бывшего промышленного центра в растущий творческий кластер. Пустующий склад 19 века на набережной Думбо трансформировался в современное место для отдыха, прогулок и творчества, а также общественный центр с офисными помещениями.
После реорганизации это массивное здание, когда-то являвшееся преградой между районом и парком, превратилось в общественный портал, соединяющий две этих зоны, благодаря чему улучшилась циркуляция людских потоков между ними. В результате здесь появились магазины, рестораны, общественные зоны и выставочные галереи.
Также стоит обратить внимание на эти проекта:
Lincoln Yards in Chicagoans — LYNC — с воодушевляющим слоганом «Where Chicago Connects».
Проект способствует улучшению транспортной инфраструктуры, появлению предприятий и жилых домов, парков и открытых пространств, а также других удобств, которые создадут большие возможности для данной локации.
Особое внимание в данном проекте девелопер уделил проектированию нового мультимодального транспортного узла, причем хаб образуют не только автобусные остановки, пешеходные зоны и велосипедные дорожки, но и пригородные поезда, станции метро, водное такси и новая сеть улиц, мостов и т.д.
ALLY — комплекс, предоставляющий сообществу медико-биологических наук в Чикаго необходимое лабораторное пространство, индивидуальные офисы для компаний и Harmony Zone — открытое пространство для художественных представлений и кинопоказов.
Другой пример — The Wharf — участок протяженностью в милю вдоль реки Потомак оживлен ресторанами, магазинами, жилыми домами и ретейлом. Все это дополняют монументальные виды и яркие культурные мероприятия.
The Wharf — это место, которое объединяет городское сообщество, приносит пользу его жителям, соседям и гостям, «чтит свое прошлое и приветствует свое будущее», а также просто место, где «округ Колумбия встречается, чтобы насладиться уникальными впечатлениями на набережной».
При разработке концепции брались в расчет не только мнения людей, которые здесь живут и работают, но и позиция локальных сообществ. Второе интересное решение — зонирование жилых зон, где каждое имеет свой стиль и уникальный набор сервисов.
И пример особой трансформации — реорганизации настоящего здания тюрьмы.
Данный проект — образец реконцептинга, когда довольно специфическое и нагруженное шлейфом негативных ассоциаций место модернизировали в успешное общественное пространство и жилые площади. У резидентов есть удобный доступ к паркам, магазинам и трассам для беговых лыж. Также здесь предусмотрены торговые площади и офисная недвижимость.
Вертикальные MU-проекты
Одним из самых показательных проектов вертикальной мультифункциональной застройки является Brickell City Centre, в функционал которого входят премиальные модные магазины, нишевые рестораны и кафе, а также две жилых башни — Reach & Rise, отель EAST и офисы.
Проект служит координационным центром для прилегающих городских территорий и отражает, что «значит жить в самом центре одного из самых динамичных городов мира». Из интересного — в проекте расположены уникальные многофункциональные резиденты (например, первый музей и по совместительству фотостудия «Сэлфи»), а также Solea Brickell Spa и Forward — уникальные оздоровительные, медицинские и косметические программы. Для жителей и резидентов также действует закрытый клуб привилегий Center Pass и проект Find Your Center, который предлагает посещение инклюзивных мероприятий в течение года.
Другой схожий по концепции и идее объект находится в исторической части Роттердама. Проект включает в себя 228 апартаментов разной комплектации, кафе и рестораны, 96 продуктовых лавок и магазинов и подземный супермаркет.
Для привлечения внимания здание было сделано максимально «прозрачным» — и благодаря этому может похвастать красивыми видовыми характеристиками и цепляющим внимание дизайном. Также на территории пространства работает The World of Taste — образовательный, информационный и инновационный центр, построенный на концепции здорового питания.
Архитектура повторяет очертания близлежащего холма, а интерьерные решения отсылают к образам «рога изобилия» и «источника жизни». В дальнейшем по соседству должны вырасти и другие жилые дома, которые помогут сформировать гармоничный архитектурный ансамбль.
Типичным примером вертикального мультифункционального здания является проект CITY POINT и его концепция «Shop! Eat! Play!» Это крупнейшая точка еды, шоппинга и развлечений в данной локации: «В любой день в City Point можно открыть для себя «пульс сообщества».
На территории расположены более 25 фуд-проектов. Каждый из них представляет определённый жанр или отдельное гастрономическое направление. Помимо традиционных видов развлечений здесь представлены: ALAMO drafthouse cinema — кино и бар для киноманов с возможностью обсуждения после просмотра, dekalb STAGE — концертный зал (который также можно арендовать) и understudy BAR — speakeasy заведение с фирменными коктейлями, местным пивом и коллекцией вин. Также на территории расположены салоны красоты, детские пространства, магазины для дома и книжные — в сумме более 13 проектов, включая собственную службу доставки.
Ещё несколько интересных примеров:
SPP — совместный проект инвестиционного фонда Билла Гейтса Cascade Investment LLP и местного предпринимателя Джеффа Виника, владельца хоккейной команды Tampa Bay Lightning. Комплекс ориентирован на пешеходов и сконцентрирован вокруг парков и общественных зон, ведущих к набережной.
JR Towers in Nagoya — крупный многофункциональный комплекс в Японии с прямым доступом к остановкам общественного транспорта. Три башни построены над станцией Нагоя, обслуживающей как скоростные поезда дальнего следования, так и местное метро. Общее пространство на первом этаже обеспечивает легкий доступ через внешние лифты, предоставляя посетителям многоэтажные магазины с потрясающим видом на город.
35XV на Манхэттене — жилое-учебное здание. На первом этаже расположена средняя школа Ксавьера, в то время как наклонная башня наверху — жилая недвижимость.
А что в России?
Первым в России Mixed-Use проектом, по совместительству одним из самых известных объектов смешанного использования, является «Москва-Сити» — «город в городе». Он сочетает в себе жилые апартаменты, гостиницы, офисы, коворкинги, магазины, смотровые площадки, сервисы первой и не первой необходимости, рестораны и много других функций.
Более актуальным и уже достаточно известным московским проектом является комплекс «ЗИЛ», который включает брутальный парк, редевелопмент бывшей территории одноимённого завода, жилой комплекс «зиларт» и спортивный кластер «Парк Легенд» с ледовым дворцом.
В дальнейшем в локации должны появиться московский филиал Эрмитажа. Что интересно — первым, что появилось на территории района, был парк «Тюфелева Роща». А в прошлом году был также представлен уникальный для Москвы многоэтажный общественный бассейн с открытой террасой.
Другой интересный пример прямо по соседству с ЗИЛом — проект реконструкции стадиона имени Эдуарда Стрельцова. По плану девелопера, «Торпедо» станет первым районным стадионом в Москве, полностью интегрированным в городскую среду. Вдоль стадиона будет благоустроена общественная зона, спроектированы новые пешеходные аллеи, велодорожки, «островки» спорта и воркаут-зоны. А рядом будут построены жилые комплексы RiverSky и Foriver, возле которых также будет благоустроена набережная. Бренд-концепцию обоих проектов разрабатывала команда Evolut Space.
Эти проекты — пример горизонтального Mixed-Use. А примером вертикального мультифункционального объекта можно назвать здание на углу проспекта Академика Сахарова и Садового кольца, где формат предполагает развитие «ввысь». Основную часть комплекса составляют элитные апартаменты, но внутри также будут офисы, фитнес-центр, супермаркет, подземная парковка и смотровая площадка.
Схожие проекты представлены и во второй столице России — Санкт-Петербурге, хоть разнообразие, масштаб и темп появления подобных кейсов в городе чуть ниже. Главным центром мультиформатной застройки здесь является Васильевский остров. Например, вокруг креативного кластера «Севкабель Порт» вскоре будут построены объекты жилой недвижимости. А на Стрелке Васильевского Острова сформируется «Научный квартал».
Все остальные MU-проекты можно отнести либо к жилью формата «город в городе» — как сеть апартаментов YES, либо — к деловому формату использования. Потенциально флагманской локацией такого типа должен стать Лахта-Центр.
В качестве примера преобразования urban environment в других городах страны можно привести реконструкцию концертного зала «Юпитер» в Нижнем Новгороде. К его обновлению подошли с особым трепетом и уважением, грамотно выбирая отделочные варианты и проектируя дизайн внутренних интерьеров.
Сейчас здание используется по ранее задуманному сценарию, но также и в качестве выставочной галереи для постоянных и временных экспозиций, бара, ресторана, зоны для проведения конференций и презентаций.
Что будет дальше?
Как мы видим, концепции MU-проектов в России не отличается разнообразием — в первую очередь девелоперы строят жилую недвижимость, а вот грамотно сформировать и, что особенно важно, развить остальную функциональную инфраструктуру у них получается плохо. В плюсе оказываются те проекты, которые первоначально запустили креативный кластер, а после вокруг него начинают трансформацию и прилегающей территории, строя при этом не только жилые дома, но и благоустраивая и развивая локацию в целом.
Также чаще всего мы видим слабую смысловую привязку самой концепции MU-проекта к конкретной территории.
И, что самое важное, почти никто из застройщиков не проектирует среду в расчете на долгосрочную перспективу и развитие общества. Типичный российский девелопер скорее думает, как распродать вводимую в эксплуатацию площадь и забыть об объекте, вместе того чтобы рассматривать застраиваемую территория как будущую подушку «финансовой безопасности». Продуктовую (и не только!) инвестицию в завтрашний день.
Например, для того чтобы более глубоко оценить потенциал локации, служит методика Геном территории. Проектная группа одновременно исследует сразу 24 культурных кода конкретной локации, а также ищет актуальные бенчмарки, которые можно использовать для построения маркетинговой стратегии территории.
После этого идёт этап концептинга и реконцептинга — чтобы новый проект гармонично вписывался в окружающий его природный, культурный, социальный, исторический, экономический и архитектурный ландшафт и имел минимально заметные «швы» на месте стыковки.
Все это объединяет в себе подход D2D — девелопмент для развития — акселерация пространства как среды для культурной, общественной и деловой жизни, что повышает не только цену, но и ценность территории. Метод ориентирован, в первую очередь, на самих девелоперов, которые, через прокачку собственных возможностей и потенциала, формирует благоприятную среду как для резидентов, так и для локации в целом.
Подробнее о культурных кодах территории и методе D2D мы расскажем в следующих публикациях. А пока подписывайтесь на телеграм-канал, чтобы не пропустить дальнейшие публикации.