Что такое реконцептинг и как он поможет оживить городские пространства?

Привет! На связи команда Evolut Space. Сегодня мы хотим рассказать о том, как можно оживить почти любой объект недвижимости с пользой для города и горожан и с финансовой выгодой для его владельцев.

Из заголовка видно, что в качестве формата обновления мы предлагаем использовать реконцептинг, то есть переосмысление и преобразование существующих объектов и территорий с целью увеличения доходности и капитализации. Для начала давайте разбираемся, чем этот термин, и, как следствие, подход отличается от редевелопмента.

Редевелопмент — это длительный, ресурсоёмкий процесс перестройки устаревших или заброшенных объектов. Скорость „включения“ таких объектов очень невелика, тогда как бюджеты, напротив, раздуты и подчас не подъемны. Развитие „заброшек“ и вовсе требует специальных инвестиционных программ, грантов и условий восстановления.

Другое дело — реконцептинг, то есть перосмысление формата тех проектов, которые уже работают, но по какой-то причине плохо востребованы в современном мире. Мы уверены, что определенный комплекс действий, не требующих значительных вложений, помогает создать сильный и востребованный бренд, привлечь новый трафик и сделать объект привлекательным в глазах жителей города, потенциальных резидентов и инвесторов. Как и редевелопмент, реконцептинг можно назвать частным случаем ревитализации — зонтичного термина, который используются для описания «оживляющего апгрейда» пространств и территорий.

Реконцептинг осуществляется в три этапа: 1) многоаспектный ситуативный анализ, 2) создание концепции развития объекта и 3) комплексный план его реализации. Комплекс мер, который мы предлагаем, поможет создавать сильный и востребованный бренд, привлекать новый трафик и позволит сделать объект привлекательным в глазах жителей города, потенциальных резидентов и инвесторов, а также органично вписываться в территориальный ландшафт и будет учитывать потенциальные планы по развитию города.

И если в первом случае по определению требуются большие бюджеты и сложные восстановительные работы, которые чаще всего невозможны без вмешательства в архитектурный облик, то в реконцептинге действует принцип «невидимых архитекторов», а бюджеты могут быть и вовсе минимальными или символичными.

В первую очередь, мы исходили из идеи о том, что городу необходима „фабрика смыслов“ и команда с мультикомпетенциями, чтобы грамотно „включить“ будущую сборку в существующий ландшафт.

Пример такого проекта — Пространство ЭМА, проект превращения старого промышленного корпуса-завода в популярное культурно-развлекательное пространство. На площадке проходили вечеринки, спектакли-квесты, лекции, концерты, воркшопы и мастер-классы. Пространство просуществовало, увы, лишь до 2015 года, после чего на месте началась масштабная стройка жилого комплекса.

Преимуществом реконцептинга перед редевелопментом также является и то, что в первом случае есть возможность лаконично «включать» самые сложные проекты — например, внесённые в список объектов культурного наследия или обладающие высокой исторической ценностью.

Пример первого случая — бывший стекольный завод Planell, у которого две из трех сторон фасада внесены в ОКН. Другой пример — более масштабный и сложный — перезапуск Новой Национальной Галереи в Берлине, которая открылась в конце августа 2021 года.

Также существуют примеры, когда после редевелопмента проектам по прежнему необходим реконцептинг — чтобы при запуске опираться не только на бэкграунд самого здания, но и найти правильное, релевантное конкретному объекту, применение внутри локации.

В качестве успешного кейса можно назвать творческий индустриальный кластер Октава – один из важных для современной Тулы центров культурного притяжения. Он объединяет интерактивный Музей Станка, выставочное пространство, лабораторию-мастерскую «Фаблаб», студию звукозаписи, лекторий, книжный магазин, ивент-площадку, техническую библиотеку и техническую школу. Выглядит он действительно впечатляюще – по эстетике, которая сполна отражает ДНК города-завода.

Тем не менее, инфраструктура и проектные мощности площадки до сих пор использованы не на максимум. И можно было бы, как минимум, дать различные сценарии использования пространства разным аудиториям — технические и прикладные кружки для детей, «чистые» мини-производства, экспериментаниумы, действующие на постоянной основе, а также комьюнити-менеджмент для всех, кто хочет «влиться» в сообщество.

Проекты реконцептинга можно встретить и в объектах жилой недвижимости — апартаментах, лофтах, частных домах и коливингах.

Яркий пример здесь — Tatlin Apartments — дом в Басманном районе Москвы. Конструктивистское здание телефонной станции начала ХХ века здесь переосмыслено на совершенно ином уровне, дополнено будто парящим в воздухе объемом из стекла и является синтезом эффектной архитектуры и современных форм. Формированием архитектурной и бренд-концепции проекта здесь занималась команда креативного консалтингового агентства SmartHeart.

Другой пример, «Рихтер» — частный проект реконцептинга в самом центре старой Москвы. Это яркий дизайн-отель, но также сад с возможностью просмотра кино под открытом небом, террасой и амфитеатром и несколько общественных пространств: две галереи современного искусства, библиотека на первом этаже, студия радио в бывших подземных хранилищах банка, печатная мастерская на нижнем ярусе, ресторан, бар и вермутерия. Но, помимо интересной mixed used структуры нового проекта, привлекательной также является и тонкая работа с пространством: то, как обыграна и трансформирована идентичность современного Замоскворечья и аккуратно вшита в своё окружение.

Пример жилого пространства — Дом Наркомфина — является иллюстрацией того, что итогом реконцептинга могут быть не только мастабные изменения, но минимальные корректировки. После реформации дом был восстановлен в своем прежнем формате, а здание прачечной, которое строилось как часть «Ансамбля экспериментального жилого дома Наркомфина» в качестве социального и архитектурного эксперимента по созданию нового быта советских горожан, будет функционировать уже в другом амплуа.

Говоря о реконцептинге территорий, мы подразумеваем не только здания — коммерческие или жилые, но и конкретно сами локации.

Пример такого проекта — Парк-эстакада High Line в Нью-Йорке. Мир постапокалипсиса показан максимально реалистично — «поношенные временем» индустриальные объекты здесь сочетаются вместе с всеохватывающей и свободной природой.

High Line интересен также тем, что для сохранения и реконцепции существующего «дикого” парка, было организовано сообщество The friends of High-Line. Идея прошла путь “снизу вверх» и была успешно реализована.

Другой пример — Газгольдер № 8, построенный Gas Light Company в 1850-х и в одно время входивший в состав крупнейшего газового завода в мире. После реконцепции объект обрел внутри себя небольшой городской парк.

Альтернативный вариант реконцептинга газгольдера, а также идеальный пример продуманного реконцептинга сложных объектов — Планетарий #1 в Санкт-Петербурге. Самый большой планетарий в мире (к тому же, ещё и частный) удивляет не только своим масштабом и историей здания, но и тем, что сроки реализации проекта заняли всего 2,5 месяца за минимум средств.

Сама концепция проекта была подобрана исходя из возможностей здания — оно признано памятником промышленной архитектуры и возможности его перестройки сильно ограничены. Подготовка газгольдера к установке было сделано за 1,5 месяца, а монтаж купола — еще 1 месяц. Была установлена новейшая проекционная система, способная транслировать видео с разрешением до 16 000 пикселей (ближайший конкурент по масштабу — Nagoya City Science Museum в Японии — имеет разрешение экранов в два раза меньше, всего 8000 пикселей).

Кажется, что такой темп и амбиции стоят больший вложений, но на самом деле инвестиции в проект были порядка 350 миллионов рублей. Что сравнительно с Московским планетарием, который делали 18 лет и потратили 5 миллиардов рублей, кажется волшебством.

Особый вид искусства реконцептинга — обновление либо существовавших ранее библиотек и домов культуры, либо адаптация нетипичных пространств под эту функцию.

В первом случае примером служит Национальная библиотека Татарстана в Казани, во втором — проект публичной библиотеки LocHal в голландском городе Тилбург.

Помимо книжного фонда в LocHal находятся лекционные залы, коворкинги и специальные «лаборатории», посетители которых могут получить новые навыки в различных сферах. Но главная изюминка — три поставленных на сохранившиеся железнодорожные рельсы огромных стола на колесах-вагонах. Небольшая отсылка к культурному прошлому Тилбурга.

Данный библиотечный комплекс — совместный творческий проект библиотек города и муниципалитета. Но интересно и то, как кооперируются локальные проекты друг с другом — например, расположенный по соседству сказочный тематический парк Efteling стал источником вдохновения при оформлении отделения детской библиотеки.

Ещё один пример реконцептинга библиотеки — великий архитектурный шедевр Аврала Аалто в Выборге. В ее восстановление вложено огромное количество усилий: финансовых, интеллектуальных, творческих.

Говоря про реконцептинг и одно из его направлений — mixed used — важно учитывать, что создание таких проектов быть как вертикальным (когда одно здание выполняет одновременно несколько функций), так и горизонтальным (когда после запуска одного проекта обновляются и другие близлежащие пространства). Более подробно о том, почему это так и в чём преимущество mixed used проектов, мы расскажем в следующей публикации. А пока рассмотрим пример — Ragnarock museum в Дании.

Роскилле – родина крупнейшего датского музыкального фестиваля, который проводится там с 1971 года. Музей находится на месте бывшего цементного завода и должно стать центром нового молодежного квартала ROCKmagneten, целиком посвященного музыке и творчеству.

Отдельно хочется отметить масштабные проекты — реновации целых кварталов, инициированные самим городом.

Главный пример здесь — Проект реновации части Барселоны, действующий уже более 17 лет. Проект был запущен с целью иметь возможность вместе размышлять и обсуждать новый стратегический план развития районов города. Процесс построен по принципу пяти этапов: 1 — информативная фаза, 2 — диагностика потребностей и проблем граждан, 3 — обсуждение, идентификация и конкретизация предложений, 4 — необходимые проверки и 5 — окончательный результат и последующая техническая реализация.

Один из примеров программы — реновация района Побленоу, получившая название 22@Barcelona, в рамках которой 22 гектара бывших промзон начали превращать в современный район с высокой концентрацией офисов научных компаний. Сегодня Побленоу — самый стремительно развивающийся район Барселоны, а сам проект считается одним из самых амбициозных и успешных в Европе, так как в равной мере было уделено внимание социальным факторам и архитектурно-урбанистическим решениям. Один из самых интересных с архитектурной точки зрения объектов реновации Побленоу — перестройка квартала зданий бывшей сахарной фабрики и примыкающих к ней складов, которые превратили в комплекс из 29 жилых лофтов.

Мир вокруг стремительно меняется и последствием этих изменений являются изменения в городах. Реконцептинг имеет ряд преимуществ по сравнению с другими способами возвращения территорий в общий ландшафт, а именно — сравнительно невысокие бюджеты, более тонкие и точные сонастройки с окружающем пространством и активация не только зданий, но и людей, связанных с объектом и локацией. Именно этот способ является универсальным и подходит как для крупных многофункциональных проектов и промышленных территорий, так и для лаконичных частных проектов, функционирующих не на максимум своих возможностей.

Одним из фундаментальных инструментов реконцептинга — его нулевым, предпроектным, этапом — является проявление Генома Территории.

Но дополнительным важным преимуществом реконцептинга является также то, что сам его процесс, по сути, является акселератором территории. Ведь в момент «активации» учитывается не только потенциал зданий или мест и локаций, но и люди, взаимодействующие с ними. И именно проекты реконцептинга являются тем маркером, которые отличают современный живой город от города стагнирующего.

Делать реконцептинг — задача сложная, она требует концентрации и профессиональной осознанности. Важны неравнодушие и способность читать сложный контекст.