Всем привет! Это Василий Черепанов. Сегодня я расскажу вам о деле, которое по достоинству может считаться моим лучшим судом за 2022 год. Неопределенность и интрига в деле были до самого конца, а сложность проблем, которые пришлось решить, и эмоции зашкаливали.
Разбор доступен и в формате видео на ютубе.
Про односторонние отказы от своих обязательств со стороны Продавцов наверное слышал каждый из нас. Вы покупаете что-то на маркетплейсе, а потом вам приходит уведомление, что заказ отменен. Причины этого могут быть самые различные: товар закончился на складе, ошибочная цена выставленная продавцом и другие.
Неприятно, но люди терпят, хотя могли бы пойти в суд и обязать продавца исполнить свои обязательства.
В этой статье речь пойдет об аналогичном случае, только отменили не новый телефон, а квартиру и против был не маленький продавец с маркетплейса, а крупный пермский застройщик, а мои клиенты не стали терпеть, а пошли в суд и выиграли!
Завязка.
В январе 2022 года пермская семья решила улучшить свои жилищные условия и приобрести 3 комнатную квартиру стоимостью 8 178 680 рублей в строящемся жилом доме в городе Перми у одного из крупнейших пермских застройщиков.
Поскольку для покупки новой квартиры Клиентам необходимо было продать свою старую квартиру, чтобы не брать слишком большую ипотеку, застройщик предложил им забронировать квартиру по указанной стоимости до момента продажи старой квартиры. Обязательным условием было то, что квартиру должен был продавать риэлтор, которого выделил на эти цели застройщик. Риэлтор делал это не бесплатно, клиенты за услуги платили ему вознаграждение.
По результатам этой договоренности был рожден следующий документ:
Соглашение о бронировании от 24.01.2022 было заключено между Застройщиком, моими клиентами и риелтором. Участие риелтора в таких соглашениях не самая типичная история, он здесь просто не нужен. Или кому-то все-таки был нужен?
Что представляет из себя соглашение о бронировании с точки зрения закона?
Это обычный предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). По нему застройщик и мои клиенты взяли на себя обязательство заключить договор участия в долевом строительстве на конкретную квартиру. Определили цену продажи — 8 178 680 рублей, а также срок заключения основного договора — 28.02.2022.
Это не просто формальность, этот договор рождает собой обязательство, которое если одна из сторон не будет исполнять, другая вправе потребовать этого исполнения.
Возможно история бы не получила своего продолжения, стороны бы надлежащим образом выполнили свои обязательства, но случилось 24.02.2022.
В тот же день 24.02.2022, почуяв неладное, мои клиенты письменно уведомили Застройщика, что готовы заключить основной договор, к сделке у них все было готово.
25.02.2022 в 21.03 посредством сообщения в мессенджере "Сделки не будет", представитель застройщика уведомил моих клиентов, что застройщик в одностороннем порядке отказывается от взятых на себя обязательств.
28.02.2022 в последний день для заключения основного договора, мои клиенты в очередной раз через претензию просят застройщика заключить с ними основной договор, но застройщик непреклонен.
Время вышло, договор долевого строительства не заключен, мои клиенты фактически уже продали свою квартиру, кроме того, у них была одобренная ипотека по льготной ставке, которая прекращала свое действие в ближайшее время, а таких ставок могло бы больше и не быть.
Ситуация выглядела для клиентов безнадежной.
Но помощь пришла откуда не ждали. Застройщик вновь предложил клиентам приобрести ту же самую квартиру, но уже по цене 8 840 462 рублей т. е. на 661 782 рублей дороже чем договаривались первоначально. Ничего личного, только бизнес.
Клиенты конечно были не согласны, но, просчитав все возможные риски, в итоге согласились и 03.03.2022 заключили с застройщиком договор долевого участия на ту же самую квартиру, но уже по цене 8 840 462 рублей.
На этом тоже все могло бы и закончиться, но клиенты решили вернуть свои деньги и пойти в суд, а я им в этом немного помог.
Подготовка к суду.
Вообще, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны существует классический способ решения этой проблемы. п. 5 ст. 429 ГК РФ указывает на то, что другая сторона может понудить через суд нехочуху заключить основной договор. Способ простой и надежный, и все им всегда пользуются в таких ситуациях.
Но к тому моменту как клиенты пришли ко мне на консультацию этот способ уже был не актуален, заключив договор долевого строительства на новых условиях, по новой цене, стороны как бы закрасили свои старые договоренности и поверх них создали новые.
Надо было придумывать что-то кардинально новое.
Была и вторая проблема. Из соглашения о бронировании от 24.01.2022 следовало, что Сторона-1 бронирует для Стороны-2 квартиру.
Сторона-1 — это Застройщик, а Сторона -2 — риэлтор т.е. при буквальном толковании договора следует, что Застройщик бронирует квартиру для своего риэлтора, а не для моих клиентов, а мои клиенты в этом соглашении вообще для галочки оказались.
Было непонятно только одно: это схема или описка?
Решаем проблемы:
В суде нет истины, лишь ваша версия случившегося против их. Чтобы выиграть дело нужно рассказать суду самую убедительную историю.
История, которую я собирался рассказать суду была следующая:
1. Незаключение основного договора было вызвано желанием Застройщика переложить свой предпринимательский риск, связанный с увеличением стоимости строительства, на потребителя.
2. Заключенный договор долевого строительства не новая сделка, а замещающая (ст. 393.1 ГК РФ) и был заключен лишь по той причине, что застройщик уклонился от своих обязательств.
3. Мои клиенты вправе потребовать от Застройщика возмещения убытков в виде разницы между ценами в первоначальном договоре, незаключенном по вине застройщика, и замещающей сделке, что прямо предусмотрено ст. 393.1 ГК РФ.
4. Соглашение о бронировании от 24.01.2022 должно толковаться в пользу моих Клиентов в понимании того, что Застройщик бронирует квартиру для Клиентов, а не для Риелтора, поскольку на это указывает действительная общая воля сторон с учетом их взаимоотношений, включая их переписку и практику установившуюся во взаимных отношениях.
Из этих аргументов была сформирована претензия с просьбой выплатить убытки в размере 661 782 рублей и вручена застройщику.
На претензию Застройщик ответил отказом при этом его история выглядела следующим образом:
- Какие-либо обязательства Застройщика перед Клиентами отсутствовали, квартира бронировалась для риелтора. (схема или описку пытаются в свою сторону выкрутить?)
- Чтобы сделка считалась замещающей предметы первоначальной и замещающей сделки должны совпадать. Первоначальный договор был договором предварительным, а замещающий — договором долевого участия в строительстве. Явное несовпадение предметов, ст. 393.1 ГК РФ здесь неприменима (хороший аргумент, но в ходе судебного разбирательства я его обошел) .
- Закон не предусматривает взыскание убытков при уклонении одной стороны от заключения основного договора, надлежащий способ защиты — это понуждение через суд заключить основной договор. Но клиенты этим способом не воспользовались, а заключили договор на новых условиях, что соответствует принципу свободы договора (способов защиты много, а якобы надлежащий нам уже не подходит).
Договориться не удалось, а значит мы идем в суд.
СУД
Иск был подан 24.05.2022, решение вынесено 29.11.2022. 6 месяцев для правосудия — это быстро.
По делу было проведено 3 судебных заседания. Первые 2 были разминочные (застройщик никак не мог определиться со своей позицией до конца и принести суду письменную позицию) , а вот на последнем было дано генеральное сражение.
Удивителен и тот факт, что в ходе судебных заседаний мы больше обсуждали с кем все-таки был заключен предварительный договор с риелтором или с клиентами. Застройщик выбрал этот аргумент основной линией защиты и все силы и средства тратил на него.
На последнее заседание также были представлены письменные пояснения риэлтора, которая поясняла, что квартира приобреталась на самом деле для нее.
Кроме того, на последнее заседание застройщик привел в качестве свидетеля руководителя отдела недвижимости Застройщика, которая заключала соглашение о бронировании от 24.01.2022 от имени застройщика. Допрос этого свидетеля, на мой взгляд, и решил исход всего дела.
Если суд — это игра, то допрос свидетеля — это самая азартная и динамичная ее часть
Есть разные методы допроса свидетеля, но мой любимый называется «Травля» (badgering the witness). Ему можно научиться, просматривая американские сериалы про юристов (Акула, Юристы Бостона, Костюмы и др).
Метод заключается в том, чтобы не давать свидетелю придумать подходящий ответ, вопросы надо задавать быстро и с заранее продуманной целью, допускаются насмешливые и агрессивные вопросы. Свидетеля надо хорошенько раскачать, чтобы вывести на чистую воду.
Когда начинается Травля в сериалах адвокат другой стороны всегда кричит «Протестую» и суд может прекратить Травлю либо позволить продолжать. Я люблю когда травля продолжается до результата.
В российских же судах против Травли никто не протестует, пока еще к этому не пришли.
Еще к Травле надо хорошо готовиться, продумать все вопросы заранее, но я к судам всегда готовлюсь, тем более я знал, что на последнем заседании будет этот свидетель.
После допроса свидетеля стало очевидно, что это точно не описка, это схема. Застройщик постоянно заключал такие соглашения о бронировании, где квартира бронировалась фактически для клиентов, а юридически для риэлтора застройщика, чтобы всегда иметь возможность не заключать основной договор, если что-то пойдет не так.
Лучших показаний для меня и быть не могло. Я заявляю о притворности сделки и после этого аргумент застройщика о том, что квартира бронировалась на самом деле для риелтора больше был нежизнеспособен, по крайней мере для меня.
Но из-за этой борьбы по поводу того для кого все-таки бронировалась квартиры, осталась без должного внимания основная проблема дела, а все-таки можно ли взыскать убытки? являются ли сделки замещающими? Эти вопросы почти не обсуждались в ходе процесса и было непонятно, что думает судья на эту тему, чья история ей кажется ближе. Моя или застройщика?
Но заседание закончилось и судья берет недельный перерыв на подумать. Обычная практика по сложным делам.
Через неделю на оглашение я не пошел. К этому делу я сильно эмоционально привязался, а в том, что я его выиграл у меня были большие сомнения. Лучше услышать отрицательный результат от секретаря судьи по телефону, чем расклеиться прямо в зале суда.
Естественно позвонить секретарю я тоже не смог, по тем же причинам, пришлось просить помощника))
А вот от помощника я уже и узнал, что дело мы выиграли!
Жаль не пошел на оглашение, такой кайф обломал)
Но дело еще не окончено, в ближайшее время нас ждет апелляция. Застройщик обжаловать решение не стал, а это значит, что хуже оно точно не будет, а мы стали. Суд не взыскал нам штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, а в этом деле это больше 300 тр. , и шансы на него у нас очень большие.
Что в итоге?
- Очень важно исполнять свои обещания. Этому учат с детства и на этом на самом деле все и держится. И очень грустно когда тот от которого многое зависит в жизни людей не держит свои обещания и приходится обращаться в суд.
PS. Сознательно не упоминаю название застройщика, пермские элиты очень обидчивые, не хочется их злить, но дело классное, прецедентное, не рассказать о нем я тоже не мог)) Прошу у всех заранее прощения и не надо подавать на меня в суд как Леново.
Не забываем подписываться на мой канал в Telegram. Во-первых, так вы никогда не пропустите мои новые разборы, а во-вторых, узнаете смогли мы штрафануть застройщика или нет.
Красивый слог, отличная работа. Читал как детектив!
спасибо! историй еще много))
Пишите, Василий. Ждём.