Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Новостройки в Сочи в первом квартале года обогнали Москву. А что ещё?
Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел февраль-март. С тех пор произошёл аномальный рост цен в московских новостройках, но посмотрим сначала, как там в Сочи.
Сочи (объявления)
Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Снова без серьёзных изменений. Снижение вторички символическое, она подешевела с 284к до 283к (-1к). Первичка подорожала прилично, с 339к до 351к (+12к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, рост будет активнее. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 10 месяцев.
Сочи: март → апрель
- Первичка: 339к → 351к (+3,5%)
- Вторичка: 284к → 283к (-0,4%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Тут месяц назад произошла аномалия со снижением втоички, а теперь — аномалия с первичкой.
Сразу же бросается в глаза ракета в новостройках. Также видим, что вторичка и правда снижается. Она опустилась в цене с 338к до 325к за метр (-13к), первичка взлетела с 333к до 396 (+63к). Придётся снова ждать целый месяц, чтобы понять, не баг ли это, или застройщики придумали новую тему с низкими ставками на ипотеку. Такая же аномалия произошла и в СПб.
Москва: март → апрель
- Первичка: 333к → 396к (+18,9%)
- Вторичка: 338к → 325к (-3,8%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 255к против 256к месяц назад за метр. +1к за месяц или -0,4%. Видим тут расхождения. В объявлениях цены выросли на 19%, а тут стоят на месте. Цены продолжают держаться на уровне ноября 2021 года. Сопротивление у падения серьёзное, пока пробить 255к не получается.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
260к за метр в Москве, -2к за месяц. На 5к выше, чем MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 255к-260к за метр. Это на 35% ниже, чем цены в объявлениях. Обычно разница была в районе 20%, посмотрим через месяц.
По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к, без изменений.
Также Авито посчитало цены в новостройках по всем крупным городам за квартал.
По Сочи — очень близкие к статистике по объявлениям. По Москве — ниже на 100к. Ну или на 40к, если смотреть на январь–март. В любом случае, Авито — это тоже объявления, одна часть из всех. Так что реальные сделки в любом случае проходят с дисконтом. Можно ориентироваться на разницу в 15–25% в среднем по больничке.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
- Москва: первичка 396к, вторичка 325к
- Сочи: первичка 351к, вторичка 283к
- СПб: первичка 308к, вторичка 208к
- Анапа: первичка 138к, вторичка 139к
- Краснодар: первичка 147к, вторичка 108к
В Москве и СПб есть аномальные данные по первичке. Предыдущие цены 333к и 240к соответственно. Я полагаю, что последние цены — это баг агрегатора.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,81 млн с июля 2021 (отчёт за 1 апреля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,99 млн. Месяц назад было 12,03! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 6,87 метров!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Когда не успеваешь копить на недвижимость а она только и растёт вверх
2023 год. Россияне продолжают пытаться "копить"... Ребята, вы совсем необучаемые?
Берите ипотеку чтобы зафиксировать цену, мы так брали в ковид когда казалось "ну не, слишком дорого" а в итоге оказалось выгодно взяли.
Это первичка, а моя квартира почти лям потеряла в цене, я в печали.
когда копишь, копишь, но в итоге сумма становится меньше
я надеюсь, что после больших подъемов вверх будет какой-то спуск вниз
Я уже даже не пытаюсь(
А куда среднестатистическому гражданину деньги девать? Какие варианты?
кофемашину купить
откуда деньги у среднестатического гражданина?
В переезд.
Купить мне телевизор новый
на еду и оплату аренды...
Как это куда, конечно же в кладовки в Подмосковье!!!
Добровольно пожертвовать пока не попросили
Комментарий недоступен
Сочи красава. Климат, море, курорт, полно дешевого частного жилья, где можно уйти в тень, в случае чего ;)
Ох уж эти армянские сказочки
Это которое с нужником на улице и 500 пристройками под сдачу леммингам
Нет там тени. Жара же. Солнце!
фотки есть ?посмотреть на это доступное жилье
Комментарий недоступен
СОЧLЛ
Сочс
А что подразумевается под новостройкой? Какой-нибудь дом 2018 года - это новостройка или вторичка?
вторичка конечно. даже жилье 23го года вторичка после того как зарегишь ее в реестре.
новостройка - это когда через девелопера берешь, даже на котловане. вторичка - это когда уже есть владелец, даже если нет ремонта
Опасно у нас новостройки брать - недавно супер-элитную "Мантеру" (где ценник от полутора лямов за метр) отжали, стройка встала вроде) хз как это все будет разруливаться
Да, а ведь это даже не жилой гараж
ну с такой логикой везде опасно брать
Шел 2023, а рабы все еще выясняют, в какой части тюрьмы купить квартиру
Шёл 2023, господа всё ещё снисходят до комментариев на вц.
Кто вообще квартиры по таким ценам берет? Даже с айтишной/менеджерской зарплатой нужно всю жизнь на бетонную коробку работать.
как правило, маленький процент, это одни и те же люди, у которых по 5-10-больше квартир.
Вот они и берут, как раз их дети выплатят ипотеку.
Ну или чиновники, которым надо рассовать то, что в иностранные активы уже не влезает.
Комментарий недоступен
и нахер она нужна в стране, где невозможно получить гражданство?
ну так условия приобретения недвижимости там другие
Ну так-то тебе хуйня осталась. Нужно всего лишь 1488 раз найти заначек тыщ по 7 - и в дамках.
лучше тыщ по 14
Нужен ещё один график , количество доступных метров для покупки.
Да, не хватает. Но по Москве есть инфа, что очень много нереализованных метров. Спрос упал, а дома растут. В Сочи не так.
Думаю что в Москве новостройки выросли из-за новости про льготную ипотеку для айтишников. Которую можно только на новостройки потратить.
Может у айтишников и так полно ипотек, кто знает...
айтишники никак не влияют на ценообразование. это как ввести ипотеку для амурских тигров. их настолько мало и программа настолько корявая и специфическая что такие сделки в пределах погрешности.
Где-то читал, что в ОАЭ цена за метр ниже, чем у нас в Москве в некоторых районах. Логику абсолютно не понимаю, ведь у нас люди гораздо меньше зарабатывают и государство не поддерживает. Несправедливые цены какие-то. Пахать надо половину жизни, чтобы себе позволить однушку в Выхино, бред)
Так в регионах этот бред возведен в абсолют, когда доходы в 3-4 раз меньше, а квартиры лишь в два раза дешевле, чем в Мск.
с чего это у нас люди меньше зарабатывают? был в оаэ? там процентов 80 населения нищие работяги нерезиденты, пакистанцы, индонезийцы всякие. и я тоже логику не понимаю сравнивать несколько эмиратов с одним городом. там очень неоднородная недвига, даже в одном дубай. я уж про менее попсовые эмираты не говорю.
Комментарий недоступен
Так по графику вашему когда пересечение прямых то произойдет? Можно тренд понять? Осталось потерпеть 10 лет?
Может и 10, кто ж знает)
Комментарий недоступен
Что за средний класс такой с доходом 17000?
Самая дорогая квартира в Европе тоже находится в Сочи. Угадайте чья она.)
Чья?