Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше. Спойлер: не опять, а снова всё дорожает.
Сочи (объявления)
Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали.
Первичка подорожала с 413к (данные сентября в сентябре) до 491к (данные октября), одновременно переписали данные сентября с 413к на 572к. Вторичка подешевела с 295к (данные сентября в сентябре) до 266к. Одновременно переписали данные сентября с 295к на 257к. Они больше похожи на правду, если слово «правда» применима к ценам в Сочи.
На другом сервисе – более правдоподобно. Сентябрь — 286к, октябрь — 290к за метр.
Сочи: сентябрь → октябрь
- Первичка: ? → ?
- Вторичка: 286 → 290к
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Тут без аномалий. Просто небольшой рост.
Первичка подорожала с 353к до 355к. Вторичка подорожала с 398к до 405к за метр.
Москва: сентябрь → октябрь
- Первичка: 353к → 355к (+0,6%)
- Вторичка: 398к → 405к (+1,8%)
Повышение ставок по кредитам продолжает не работать, ничего нового.
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 280к против 277к месяц назад за метр. +3к за месяц или +1,1%. Продолжается рост от годового минимума (253к) к историческому максимуму (288к). В октябре темп сохранился.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
279к за метр в Москве, +7к за месяц. Отставание от MREDC 1к.
На 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.
По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 160к — стало на +4к дороже.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
- Москва: первичка 355к, вторичка 405к
- Сочи: первичка ?, вторичка 290к
- СПб: первичка 247к, вторичка 207к
- Анапа: первичка 153к, вторичка 147к
- Краснодар: первичка 152к, вторичка 152к
Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Скоро новое заседание, могут и выше поднять, как минимум — оставить. Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки стали дороже, а значит цены должны идти вниз. На практике же — наоборот. Наблюдаем.
Что ещё происходит с недвижкой
По данным Росреестра, в третьем квартале 2023 года в Москве было зарегистрировано 29,24 тыс. договоров долевого участия с использованием жилищных кредитов. Это наивысший квартальный показатель, он на 40% превышает прежний максимум, установленный в четвёртом квартале 2020 года (20,89 тыс.), на 56% — итоги третьего квартала прошлого года и на 91,2% — третьего квартала 2021 года.
В крупнейших городах России ипотека выходит примерно в 2 раза дороже, чем аренда. В Москве — в 2,3 раза, в СПб — в 2,16. Меньше всего — в Челябинске, в 1,46.
Спрос в октябре незначительно снижается по сравнению с сентябрём. От 3% до 15% снижения называют разные эксперты. Но кажется, что четвёртый квартал всё же будет ниже третьего.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 2,61 млн с июля 2021 (данные за 1 октября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,29 млн. Месяц назад было 12,5! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 9,05 метра!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Крысиные бега какие то . с такой динамикой что на старте не хватало 10 млн. руб. что спустя два года не хватает те же 10 млн. руб.
А как правильно?
Ипотека.
Автор про неё в курсе:
Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).И как успехи? Квартиры в Сочи не дорожают ли быстрее, чем копятся деньги у горе-инвестора?
Карго-культ инвестирования. Нищеброды слепо копируют поведение обеспеченных людей, не понимая, что состоятельные люди вкладывают в акции СВОБОДНЫЕ деньги, которые уже не знают во что вложить, а не ПОСЛЕДНИЕ свои сбережения в попытках накопить на квартиру, ютясь при этом на съемной.
Первоначальный капитал инвестированием не скапливается. Первоначальный капитал зарабатывается собственным трудом. Инвестирование копеек приносит копейки.
В данном случае ДА. Ипотека был бы лучший выход. по сути своими средствами дифференцированно гасить тело кредита +обслуживать кредит +та же доходность за два года +бесплатно пользоваться объектом. получаться что ДА ипотека .
Ипотека всегда менее прибыльна, зато и менее рискованна, чем инвестирование.
Это сейчас мы знаем, что риски сработали и нужно было два года назад брать ипотеку, чтобы зафиксировать кредит по низкой кредитной ставке.
Два года назад мы про это не знали, и, еслиб риски не сработали - инвестирование бы принесло больше.
"Знал бы прикуп - жил бы в сочи."
Да, но 10 млн. руб. сейчас и два года назад - это сильно разные 10 млн. руб.
Нужен ПИФ с сочинской недвижимостью
создашь?
Как вырасту ))
Ути маленький, расти скорее)
Комментарий недоступен
Хранить в долларе
1) выгоднее, потому что квартиры у долларах не дорожают
2) выгоднее, потому что у доллара ликвидность выше
3) невыгоднее, потому что долары легче потерять, чем квартиру
Комментарий недоступен
Этот irn кривожопый сайт. Они выдают 404, когда referrer с другого сайт.
Комментарий недоступен
Не за полгода, а через полгода. И не на 20%, а на 200%
и не процентов а промилле!
Комментарий недоступен
Поставил напоминалку на 26 апреля. Встретимся здесь :-)
"Потеряешь" - это не только на курсе. Доллары легко тратятся, когда они лежат в кармане, а так же отжимаются всеми желающими: родстванниками, друзьями, мошениками.
Квартиру отжать сложнее, чем наличку.
Доллар аренду не платит правда, а так почему бы и да. Ну и необязательно ж именно в просто доллар
Комментарий недоступен
6% ещё прилично. Но все равно мало
Комментарий недоступен
Доходность в долларах 6% >> рублевого вклада под 12%
Комментарий недоступен
так в жилой недвижке обычно 3-4% доходность от сдачи, так что 6% еще удачно
Комментарий недоступен
там чаще идея в том, что «это бетон, а не какие-то там фантики». и сильная корреляция с ипотекой. примерно половина платежа по ипотеке = рента. зарабатывают-то в недвижке по-другому все же, хотя я все равно не знаю, как, потому что я сижу в фантиках
Комментарий недоступен
Выкинуть в офз, на купоны взять новый бетон в ипотеку
Но ведь и цена квартиры растет. В рублях.
Комментарий недоступен
Довольно дородный получается...
Перекладывайтесь в гаражи. Купите вместо хаты десяток гаражей, если арендаторы будут постоянно, то это выгоднее, чем хату сдавать. Плюс с ремонтом после постояльцев не надо сильно париться.
Заходим по ссылке, на которую ссылается автор. https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
"Цена продажи квартир в Москве
17.02.2023 390 000 рублей за кв.м.
06.04.2023 329 000 рублей за кв.м."
За 50 дней цена упала на 16 процентов. Не мало так. На других сайтах (например https://www.irn.ru/) таких проседаний нет. О чем это говорит? О том, что этот сайт говно и пользоваться им не надо. У них либо выборка маленькая/некорректная, либо алгоритмы кривые.
Корректно ли судить о ценах в Сочи по объявлениям?
В том регионе это мир фейков и на том же Циане выбирать квартиру и судить о ценах на рынке просто невозможно.
Приступ роста?
Все как обычно, цены всегда растут
Разрыв между сочинской первичкой и вторичкой - уже почти в два раза в среднем за метр. Это просто шиза. Получается смысл инвестирования теряется, если покупать с целью дальнейшей перепродажи. Заход - рубль, выход - два. А аренда с такими бешеными ценниками - не один десяток лет будет отбиваться, тоже смысла нет, тем более учитывая фактор сезонности тут. Так что если брать - то только для жизни или припарковать баблишко))
В Сочи запрет на новостройки. Поэтому на них конский ценник.
я знаю, я тут живу)
Обзор коммерческой недвижимости планируется?
Да все дорожает, я вот сама оформила квартиру в Сочи в начале года с помощью ипотеки альфы. Недавно рынок смотрела, что там, ну и все дорожает только, как и можно было предполагать.