«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
Москва. Сейчас есть попытки на вторичке купить квартиру: ажиотаж продолжается, причем у собственников сносит крышу от денег. Если есть предложение купить квартиру - значит надо повышать цену. Теперь даже на вторичке нет адекватных вариантов для покупки. Сначало первичка задрала цены, теперь вторичка ушла в небеса. Остается ждать, когда товарищи будут уходить в кеш массово.
Еще раз показывает какое у нас криворукое государство, ради прибыли банков и застройщиков готово пожертвовать обычными людьми.
Зачем им выходить в кэш? Ну получат кэш, а дальше что? Квартиру всегда можно сдать и так далее, поэтому я не верю в падение рынка недвижки в Москве (в рублях). Я знаю несколько таких инвесторов, в долларах все потеряли сильно и доходность копейки, в кэш никто не вышел и не думает, так как кэшу (особенно в РФ) доверия еще меньше.
Могут выйти в кэш для того, чтобы купить акции.
Ага, конечно, бросились продавать квартиры, чтобы купить акции. Еще скажите, биткойн купить.
Так а смысл сидеть в недвиге с околонулевой доходностью, если акции надежнее и доходнее? К тому же можно инвестировать в нормальную недвигу в развитых странах через REIT
Слушайте, ну в любом случае риски другие. Это и REIT касается. Я Вас уверяю, впереди еще истории с пирамидами, упакованными в REIT, с мошенниками и тд. Это все равно другая история. Она не хуже, просто другая.
Конечно другая. REIT лучше, чем хрущи на окраинах покупать и кабанчиком скакать по ним.
А почему, вдруг, REIT надёжнее, чем своя квартира? Не в идеальном, а в реальном мире. Серьёзно считаете, что биты на сервере иностранного оффшорного брокера надёжнее квартиры? Завтра ведь хз, что будет. Могут какой-то новый финмониторинг придумать, что деньги то твои, но фиг выведешь. Может брокер лопнуть. Могут деньги зависнуть на одном из звеньев цепи вывода. Да, согласен, когда стоит вопрос вложить условные 5% своих активов, то ценные бумаги выглядят ликвиднее и менее геморно.
Но вкладывать 150% своих активов (где 50% это вообще заемные средства), невзирая на существование нечестных застройщиков и чёрных риэлторов, выглядит понадежнее у себя под боком. Ну упадут доходности, ну не выйдет за квартиру в мск жить в Таиланде на широкую ногу, а выйдет где-то в Бибирево вонючую комнату снимать и есть дошик, но это всяко лучше, чем получить вообще 0.
Ну и да, подозреваю, что, возможно, уже созданы или будут криптоинструменты для инвестирования в тот же REIT, которым нипочем ни финмон, ни надёжность брокера, но там, в свою очередь непомерный риск переносится на хозяина ключа. Взлом компа хакером, потеря пароля без бекапа, отдача пароля под угрозой жизни. Все это, увы, не имеет защитных механизмов в виде нотариусов, судов, экспертиз
Тоже самое можно и про квартиры сказать. А уж сколько схем развода с недвижимостью...
вы шутите вкладывать деньги в акции и биткоин на хаях 10 летия? Упадет всё. Люди потеряют 50% своих активов минимум.
Про биткоин я ничего не говорил, а акции каждый год на хаях, что нормально. Ну, можете вкладываться в однушки в Подмосковье по цене квартир в Берлине - наверное выгодная сделка для страны с полумиллионной убылью населения за прошедший год, я в недвижимости не особо разбираюсь
Сейчас жилье покупать не выгодно, я покупал квартиру в раменском за 800 000 рублей в 2018 году. Ито дороговато купил. Были цены и за 200 000. Чтобы взять по таким ценам надо шире мыслить. Сейчас просят продать её за 3600 000. Но я не вижу ни одной идеи куда эти деньги вложить. Возможно продам и куплю доллары. Но в Раменском будет метро через 1.5 года и непонятно что выгоднее. Ведь если доллар взлетит до 100 то недвижимость также не упадет. А с учетом метро есть еще куда расти недвиге.
акции и индексы не всегда растут это миф для недалеких маменьких инвесторов. Все в 2021 году лишатся своих сбережений на акциях.
Сейчас у меня доходность на акциях порядка 10-15% в месяц(как депозит до 7 млн рублей увеличил стала ниже почти в 2 раза). Но не тешу себя иллюзиями. Каждую НОЧЬ я закрываю все позиции по акциям. Держать деньги в акциях это очень страшно. Я заснуть не могу. Сразу сон снится что упадет всё на 80%.
Зарабатывать на бирже я научился спустя 6 лет... и скажу это просто везение что я понял некоторые особенности и их использую. А никак не аналитика от ведущих агенств и уж точно не графики которые вы тут прикрепляете.
Средняя доходность по рынку недвиги отражена в индексе MREDC, и она почти не превышает инфляции доллара за 5 лет. Отдельные примеры удачных сделок - это всё равно, что примере отдельных сделок по акциям типа Теслы, которые могли пойти куда угодно.
не графики которые вы тут прикрепляетеЭто график цен на российскую недвижимость, если вы не поняли. Можете начинать бояться и закрывать по ней позиции каждую ночь
я про графики S&P500 и их доходности. Которые ничего не показывают что будет в будущем
А почему S&P 500 вдруг должен перестать приносить доходность в будущем?
а почему должен приносить доход в будущем? ты ванга? Объясни экономически по какой причине 100% каждый год индекса должен быть в плюсе?
Величайшие инвестиционные трейдеры современности сейчас начали слушать и ждут твоего ответа.
Потому что это бизнес, а бизнес работает на доход владельцев. По этой же причине портфель облигаций должен быть в плюсе каждый год, совокупный доход от зарплаты должен быть в плюсе каждый год, доход от сдачи недвижимости в аренду должен быть в плюсе и тд. Это нормальное состояние экономики
о каком доходе ты говоришь в бизнесе из списка индексного? Индекс уже давно является виртуальным и не отражает состояние компаний. Разберись вначале с матчастью.
посмотри на график s&p500 за 130 лет найдешь для себя много приятных минусовых лет.
За последние 100 лет отрицательная общая доходность у американского рынка была в 30х и 70х, правда годовая дивидендная доходность была не ниже 4%. Почему ты думаешь, что твоя халупа в Подмосковье выдержит кризисы вроде Великой Депрессии и нефтяного шока лучше?
я может её и продам. просто 3600 000 тысяч у метро это не 9000 0000 у метро. разница очевидна. Если бы халупа моя стоила 9-10 млн я бы продал с радостью. А так есть ли смысл какой то сакральный в продаже? в поселке новосибирской области откуда я родом такая квартира стоит 2800 000. Тоесть на миллион дешевле при том что до москвы(тобишь первого европейского уровня города ) надо лететь на самолете 3.5 часа.
Вы еще скажите что теханализ работает..... вот тогда вообще понятно всё станет с Вами.
Жилье в Берлине дешево стоит я это тоже вижу. Я бы хотел продать жилье в Подмосковье и купить в Берлине но надо разобраться с нюансами. Какие там налоги на жилье? Какой у меня статус? Я смогу хоть визу без проблем получить чтобы доехать до квартиры?
В России слово финансист = машенник. Фонд и реальный актив не одно и тоже. Фонд завтра встанет на хода в Лондон, а вус в руках бумажки что бы жопу подтереть. Тут банки кидают на раз, что говорить про фонды.
Расскажите, сколько там биржевых фондов встало «на хода в Лондон» за последние 20 лет. А вот про громкие разводки с недвигой читаешь каждый месяц. Ну или просто рубль могут уронить - и плакали денежки
Примерно 4 из 5 коммерческих банков, полностью разворованы своими собственниками и топ менеджментом. Также история и с частными пенсионными фондами. Сколько полегло инвестиционных компаний одному богу известно, но там примерно 9 из 10 кидок вкладчиков.
Я конкретно про ETF и БПИФ спрашиваю. Ну и потом, через биржу легко инвестировать в нормальные американские фонды
Сразу видно ты новичок в акциях. Только новички пришедшие на рынок год назад так позитивно смотрят на фондовый рынок.
Я уже потерял 1 квартиру в акциях в 2015 году(в 2021 году возвратил средства за 3 месяца) и только недалеким без опыта людям можете рассказать про кривые доходности и так далее. Как росли фонды так и падать будут. Как рос рынок так и упадет. На рынке зарабатывают на таких как вы, верующих в бесконечный рост электронных котировок.
Сел за руль, не зная правил, разбил машину - «фигня эти ваши ПДД»
какие правила надо было соблюдать в марте 2020 года? КОгда все потеряли 80% сбережений на фондовом рынке сша?
Акции точно не надежнее. Может быть доходнее, но посмотрим на динамику акции за 2021 год - подозреваю что недвига еще вырастет, а вот акции уже просели относительно максимумов.
На долгосрочном периоде фонды REIT проигрывают S&P 500 по доходности при сравнимой волатильности, ну а «инвестиция» в виде дешёвой однушки в стране 3го мира вообще может сгореть или сгнить
а в марте 2020 когда люди потеряли в моменте за 2 месяца 80% своих сбережений - это про какую такую доходность вы пишите?
расскажите про доходность пожалуйста при сегодняшних цена в МСК и ценах на аренду? Что там можно заработать сдавая однушку за 8-9 млн при ставках аренды 30-35 тыс? Учитывая еще комуналку и оплату налогов и ремонт квартиры.
Квартиры-это вчерашний день,умные люди в крупных городах уже давно на гаражи и машиноместа переключились. Я считал,реально доходность намного больше)))
Я и написал "доходность - копейки". Но, люди сдают. Продавать не собираются.
Вы это мартовской статистике Росреестра скажите ))
сдают те, кто "на игле" и нет доходов...
На высоком рынке можно продать и переложиться в ближайшую новостройку.
К примеру: Старая квартира за год прибавила 2 млн, новая за момент оформления сделки (мес) выросла на 1,5 млн (но при этом можно по брони фиксануть цену), считайте профит.
И ещё вырастет в цене после собственности.
Да на это период нет аренды, но выгода выше аренды за эти полгода существенно
Потому что страшно, и не доверяют, не все же на бирже сидят. Моей знакомой дважды доставались квартиры в центре Питера, по наследству. Не собирается она их продавать, хотя уже может спокойно 40 миллионов выручить за них даже не приводя в порядок. Недвижимость пока надежнее.
В 2006-2008 годах так тоже все говорили, что в Москве квартиры никогда не упадут, а потом квартиры и в долларах упали и в рублях.
вот-вот! И 10 лет цены не росли, что и показано на графике в статье
Посмотрел на твой аккаунт, сомневаюсь что ты в тебе инвестиций хоть что то понимаешь, обычное инфоциганство по методичке взятая из аналитики по которой по статистике >50% теряют. Год назад это было стань джава программистом, 2 года назад Спортивные добавки, 3 года назад биткоины, 4 года назад ммм 3.0 И ТАК ДАЛЕЕ.
Мой прогноз - в 2021 году рынки упадут на 80% и 99% инвесторов новичков потеряют все свои сбережения. Это реальность. Фонды готовятся к распродажам. Продадут они всё без остатка и жалости на хаях Хомякам недальномыслящим.
Посмотрел на твой аккаунт. Мне приятно, что ты читаешь только меня и комментируешь только мои записи :)
А я в гугле нашел статью. Странно что vc индексируется, статьи тут достойны максимум размещения вконтакте. Я на vc до этого еще не сидел. Хотя как то недавно грозился тинькову что заведу аккаунт и буду комьюнити создавать против него, так как изза его глюков я 50 000 потерял за минуту. Но он вернул за это ему респект.
Доллар скакнет до 100 посмотрим на доходности твоих рублевых облигаций и цены на жилье в москве.
Доллар каждый год у вас «скачет» до 100
Еще скажите что не будет доллара по 100 в ближайшие годы? этож беспроигрышное пари)) да. не факт что будет по 100 в ближайшие пару месяцев. Есть индикаторы показывающие что еще есть куда расти фонде американской.
Роман вот я вкладывался в акции продав квартиру на пике 2014. И вот незадача, за год потерял 70% стоимости жилья в наших крепких российских акциях(в 2021отбил потери на фонде).
А кроме российского рынка других не существует? Российский рынок в рублях упал, а долларовые активы выросли. Ваш портфель оказался к этому не готов
Конечно существует вот буквально час назад я потерял 300 баксов на отличном отчете LE. На отличном отчете акции упали на 8% вниз. К сожалению параллельно торгую около 300 акций и делаю по 100-150 сделок и просмотрел её.
ДА. Я зарабатываю по 10-15% в месяц на иностранных акциях. Но это бред -инвестировать в такое время. Любая акция падает на 10% в день без повода.
Так ты пока комментарий писал, вот и пропустил. 300 акций торговать - это не шутки. Тут бдительности терять нельзя
Полностью согласен.
Ага. Купил человек новостройку со сдачей через год за 10 млн. 8 млн в ипотеку. Льготная ставка 6,5%. Платёж 69689, плюс страхование и коммуналка. Проходит год, и индивид задумался: 900к улетело, в ремонт нужно запулить 2 млн + 350к ипотеки на время ремонта чтобы начать сдавать за 50к (45 после коммуналки). Выплачивать за квартиру ещё 14 лет, общая сумма 12,3. А Квартира стоит уже 9,5.
И стоит выбор:
1) вложив 2,9 млн вложить еще 2,35 (итого 5,25), и далее ещё выкладывать 13,5 лет по 25 к в месяц (как без учета возможного роста арендной платы, так и без простоев, косметических ремонтов, клинига, сантехников/электриков и прочего ремонта бытовой техники.
2) выйти из этого проекта с потерей 50% от инвестиций в 2,9 млн и не пытаться рубить лёгкие деньги с кредитным плечом 1:5.
Инвестиции с кредитным плечом всегда штука опасная и взвинчивает риски многократно. Как и возможные выгоды, конечно.
Всегда можно сдать, если есть приток приезжих и дорогая ипотека. Когда не получится сдать из-за снижения притока или роста числа сдающих, будет падение цен и на аренду и на недвижимость. Сейчас даже дурак мечтает взять квартиру в ипотеку и сдавать. Молодые берут в новых районах, а не снимают.
Так вот кто эти умники, которыми Мурино заселяют :)
настроят несколько млн человейников и рынок насытится.
Рынок мск никогда не насытится. Вот когда в мск будет жить 50 млн человек возможно да. Бегство в мск и на юг вызвано ужасной жизнью и безнадежной в регионах. Приток беженцев будет только усиливается, отсюда и рост цен.
Платёжеспособная аудитория за бугор валит
Кроме высоколобых програмеров с идеальным английским, за бугром наш брат только на запчасти нужен.
Рабочие специальности тоже всем нужны. К тому же, прирост населения в России отрицательный, так что валить особо некому
Я про то и говорю. Пора валить, это лозунг инфантильных менеджеров среднего звена начала десятых. Теперь они быстро поняли что "там" они нахер никому не нужны.
Как-будто «тут» кому-то нужны
В постиндустриальную эпоху, необходимость в людях сильно меньше. Проще говоря люди нахрен не нужны, ни там ни здесь.
но миграционное сальдо положительное. Вангую - вымирает провинция, но миллионники растут и города типа Якутска.
За прошлый год убыль 500 тыс, с учётом сальдо и тд
у нас есть еще резерв миграционный: неохваченные РФ-паспортами жители ЛДНР, например, миллиона 4. Поднажмут - будет плюс :)
Так уже кого могли - давно выдавили в Россию
так в ЛДНР еще пока только 20-25% граждан РФ, а живет там миллиона 4+-. Вот готовый резерв по численности. Не считая Кыргыстана и прочих -станов.
В целом миграционные процессы наши ничем не отличаются от британских, например: 10% британцев живут уже вне островов и многие не планируют возвращаться. Отток весьма солиден. Но всё это почти компенсируется притоком мигрантов, как и у нас.
Очевидно, что это уже все, кто хотел получить гражданство РФ.
Нет, пропускная способность этого процесса не очень быстрая даже с упрощенным режимом, принятым год+ назад.
Есть же еще вариант что если начнется какая-то заварушка в ЛДНР по типу 080808, то наша власть может решить что "сами напросились" и просто включить эти куски в состав страны, сразу хоба, +сколько-то миллионов населения :)
Ошибаетесь, валят не только программеры.
По людям с которыми общаюсь, ощущение, что программеров не более 30% из общего числа уезжающих.
Не скоро это будет, если будет вообще.
Не падает рынок и в СПб, с какой стати ему падать? А про то что ставка по аренде снизилась, это откуда такая инфа интересно у автора?) В Санкт-Петербурге стоимость аренды выросла примерно на 20-25% , я говорю про нормальное жилье, не сараи. Всегда найдутся приезжие, которым негде жить, и каждый собственник захочет получить как можно большую сумму за аренду своего жилья, и это логично, так что никакого падения. Однокомнатные квартиры в обычном районе уже от 6 млн.