Что уменьшать — срок или платёж
С этим выбором сталкивается каждый, кто решил внести частичное досрочное погашение.
Переплата в случае уменьшения платежа будет точно такой же, как при уменьшении срока, если продолжать платить ежемесячно прежнюю сумму, то есть разницу вносить досрочно.
Подтвержу расчётами на досрочном калькуляторе.
Исходные данные: кредит 3 млн рублей под 9,4% годовых на 15 лет.
Сначала внесём 300 тысяч рублей с уменьшением срока.
Получили экономию от этого досрочного погашения — 755 тысяч рублей, срок при этом сократился с 15 лет до 12 лет и трёх месяцев.
Теперь внесём 300 тысяч рублей с уменьшением ежемесячного платежа.
Получили экономию всего 257 тысяч рублей, то есть почти на полмиллиона меньше. Но ежемесячный платёж сократился с 31 тысячи до 28 тысяч рублей. Если продолжать платить в месяц прежнюю сумму, то есть 31 146 рублей, получим ту же самую экономию и тот же самый срок, что и в первом варианте.
В этом случае экономия составила 755 тысяч, а срок уменьшился до 12 лет и трёх месяцев, то есть картина идентична первому варианту, за исключением того, что в последнем варианте ежемесячно снижается обязательная часть платежа.
Конечно, в этом случае придётся постоянно проходить процедуру досрочного погашения, которая отнимает время. Однако досрочные погашения можно вносить не каждый месяц, внося больше в последующих месяцах, например:
Основной вывод такой — размер переплаты определяется не типом досрочного погашения, а размером ежемесячного платежа.
Надеюсь, информация будет вам полезной!
Комментарий недоступен
Вся беда в том, что деньги на депозите точно также подвержены инфляции
Поэтому выгоднее вкладывать туда, где больше прибыль
Если я правильно понял - что банку - что и вам - до лампочки, как гасить.
Арифметика такая - вы каждый день должны заплатить процент за тот объем долга, который на вас висит.
Для того, чтобы не сломать вам голову - придуман аннуниентный платеж, в рамках которого ваш график погашения +/- состfвлен так, что сумма гашения каждый месяц одинакова, но вы тело кредита сначала почти не гасите.
Так что если вы можете гасить раньше - то лучше это гасить, но только если околонулевые риски просрочки.
Вообще банки очень рискуют выдавая вам ипотеку под фикс. процент. Из-за этого она такая дорогая.
Если бы выдавали ставка рефинансирования +1,5% было бы всем выгоднее.
Еще бы их больше становилось, этих денег... Какая мне разница, сколько стоят деньги, если их как было 1000 руп, так осталось 1000руп в месяц? В долларах это в два раза меньше? Ну так платеж то в рублях и зарабатываю я в рублях...
Беда ещё в том что зарабатывать на 40% больше не стал. Соответсвенно как для меня этот платеж бил по кошельку так и до сих пор бьет с той же силой. Наверное это для кого как. Мне больше подходит досрочное погашение
БОлее того значительно выгоднее использовать ипотеку как коммерческий кредит - эффективная процентная ставка по ипотеке с господдержкой порядка 8,5-9,5 %, а по коммерческим кредитам существенно выше!
Можно даже найти вклады с процентной ставкой чуть выше, чем 8,5%, и положив деньги в банк вместо досрочного погашения еще и чуть подзаработать )
Автору нужно загуглить "Коэффициент дисконтирования".
Сможете оценить стоимость денег во времени.
Переплата, это не только сумма денег, но и время, когда они выплачиваются. Погасить 1 000 р. сегодня и 1000 р. через 10 лет это совсем не одно и то же.
Одно дело - теория, другое - современные российские реалии. Или вы хотите сказать, что доходы населения растут с той же скоростью, что и инфляция? Когда у многих для галочки индексируется белая часть зп, при этом черная уменьшается, чтобы итоговая зп осталась без изменения.
К тому же, если речь идёт о досрочном погашении, это значит, что человек не собирается платить все 15 лет, а выплатит, например, за 5-7. Хотите сказать, что через 5 лет глобально что-то поменяется и намного легче будет тянуть 30 тыс. в месяц?
Процент - относительная величина (по сути умножение на дробь) и начисляется на оставшуюся сумму кредита.
Оставшаяся сумма определяется суммой предыдущих платежей.
Поэтому если не менять размер платежа для 2 схем, проценты всегда будут начисляться на одну и ту же оставшуюся сумму, это школьная математика. Тут неважно, сколько месяцев, если сумма одинаковая :)
PS Максимальная экономия достигается, если не брать кредит
Абсолютно с Вами согласна.
Тело кредита (остаток основного долга) уменьшается одинаково при обоих вариантах. Однако не все это понимают - нередко в банках, агентствах недвижимости говорят о том, что выгоднее уменьшать срок и ставят на этом точку.
Учитывая, что есть ещё страховки и досрочно не погашать в будущем, то сокращать срок выгодней.
Также, учитывая, что чем раньше закроешь ипотеку, тем более ликвидной станет недвижимость, то опять же больший смысл у сокращения сроков.
У сокращения взноса свои плюсы, в случае, если будут проблемы с работой - ежемесячные обязательные расходы станут меньше
+Надо пользоваться случаями понижения процентов в банке и запрашивать пересчёт процентов в банке, есть шанс уменьшить хотя бы на процент .
Встречал мнение, что вложение в недвижимость на длительный срок не умеет смысла. Не уверен, что квартиры купленные в 90 за те деньги, сейчас стоят существенно больше в пересчете на потраченное тогда.
по одной госпрограмме у нас когда-то давно давали кредит на квартиру на 30 лет для молодежи, тогда более 12 штук баксов были деньгами громадными, а щас квартира в пересчете стоит 2 штуки и сумма платежа была не в баксах, и пересчета не было, так что долгий срок себя оправдал лучше
Сам-то понял что написал?
"..на эти два процента и живу."
Если представить, что квартира в ипотеку, за которую вы платите сейчас, не ваша конечная точка, а шаг к улучшению жилищных условий - приоритеты очень сильно меняются.
Взял недавно ипотеку, под комфортный платеж в 25К. Начал снижать платеж, но больших сумм не было, т.к. все ушло на первоначальный взнос+покупку мебели и пр. Вышло, что каждые 10К снижают ежемесячный платеж всего на 100 рублей. Что можно купить на 100 рублей? Правильно, ничего.
Тогда я эти же 10К стал вносить на снижение срока. И вышло так, что как раз эти 10К уменьшают срок платежа на месяц, тем самым сохраняя мне 15К. Уже гораздо серьезнее цифры. Да, со временем эти деньги обесценятся, я стану зарабатывать больше и прочее. Но мне важно сегодня быстрее рассчитаться с этой ипотекой, чтобы взять следующую квартиру - просторнее, светлее и прочее. Купить за нал вряд ли удасться, в волшебство и лотерею верю слабо.
Так что мой выбор - снижение срока. Однозначно.
Комментарий недоступен
Верным путем идёте, товарищ! Количество сокращенных месяцев в графике платежей согревает душу и дает надежду встретить старость в своей квартире, а не в вагончике сторожа на стоянке :)
Такая же ситуация. И тоже выбор за сокращением срока. Все-таки это кажется выгоднее.
Комментарий недоступен
Хорошо, что есть люди, которые это понимают 👍🏻
Жаль только, что таких мало.
Спасибо. Настоящим дураком себя почувствовал. Вроде понимал в самом начале, что разницы быть не должно, но выдали файлик с калькулятором - фирменный от банка. Расчеты файлика совпадают с официальным расчетом платежей в приложении банка. И там, и там получается, что гасить на уменьшение срока выгоднее. А то, что итоговая сумма отданных денег одинаковая... в файлике до этого места просто не докручивал...
P.S. Долго ужасался суммам переплаты, пока не посчитал двадцать раз. Вышло, что за этот же срок за аренду квартиры я отдам столько же, сколько банку за кредит, только деньги пойдут владельцу квартиры, а не банку, а мои деньги будут ещё и подвержены инфляции и всем прочим рискам. А дальше уже выбор каждого, что ему удобнее, жить на съемной (свои плюсы тоже есть) и копить деньги или взять ипотеку и жить в своей квартире.
Комментарий недоступен
У меня для вас плохие новости - квартиру выгоднее снимать, чем покупать (тем более в ипотеку). А вся ваша "выгода от ипотеки вместо аренды" основана на "душевном спокойствии" (и неумении считать всё до конца).
Расхотел я квартиру брать в кредит. 12-15 лет толком не спать
Не спать - это обязательное условие ипотеки?
А арендовать как? Норм?
Странно, у меня ипотека и я сплю спокойно.
И да, раньше я снимал квартиру за 30
Сейчас я плачу ипотеку по 25 в месяц...
Как же ужасно мне стало жить и спаться, мОчи нет!
Вывод статьи, конечно же, ошибочный. Однозначно выгоднее уменьшать сумму платежа. Кредитование это про риски. Чем меньше обязательный платеж, тем меньше шансов задефолтить в случае проблем.
"Основной вывод такой — размер переплаты определяется не типом досрочного погашения, а размером ежемесячного платежа" - пожалуйста, аргументируйте своё ошибочное высказывание об ошибочности вывода.
Я тоже придерживаюсь тактики уменьшения ежемесячного платежа и растягивания сроков, потому что ничего от этого не теряю, кроме своего времени при внесении досрочных погашений.
Выбирайте режим построже, а срок - поменьше.
также совет подойдёт для других случаев :)
У сбера из мобильного приложения недоступно уменьшение срока. Дескать, нужно идти в отделение, чтобы написать заявление.
Стал делать как в статье: вношу досрочный платеж, уменьшается сумма ежемесячного платежа, но продолжаю платить прежнюю сумму.
страшно смотреть на эти цифры(
Сложные проценты...
Обязательно попробую сервис, но пока могу сказать так:
при досрочном погашении 40 000 рублей в уменьшение платежа, экономия за 17 лет ~ 60 000 руб.
при досрочном погашении 50 000 рублей в уменьшение срока, экономия за 17 лет ~ 240 000 руб. Ну и пару лет срезали.
А теперь самое интересное: по условиям банка, если гасить срок, а потом решить сократить платеж, то срок вернется к своему изначальному состоянию.
Про возвращение срока к своему изначальному состоянию это вы где нашли? Я гасил всегда на сокращение срока, после погасил в пользу уменьшения ежемесячно платежа, по графику срок у меня остался таким же каким должен был быть.
Еще одна мысль родилась, почему банкам не выгодна плавающая ставка.
С ней много геморроя. Банк свой риск повышения ставок просто продает на бирже, выпуская облигации на ту же сумму, на которую у него взяли кредит. А потом уже в случае каких-то хитрых действий заемщика - управляет этой позицией, в том числе например выкупая облигации или прсото покупая другие. Суть в том, чтобы держать нейтральную позицию.
По аналогии с гибким курсом от Тинькова во время работы биржи.
Слышал что в Европе есть программы а-ля доступное жильё и ипотечные кредиты под мизерные проценты, пусть там инфляция меньше, но все равно звучит интереснее чем тут взять одну сумму и отдать в итоге в два раза больше почти
я ничего не понял. очень сложно написано для понимания для простых смертных. картинки выглядят как интерфейс одного из непонятных приложений, в которых невозможно разобраться и их сносят сразу после установки.)))
Слишком сложно для меня и большинства населения