Почему собственники жилья в Москве отказываются платить налог на доход Статьи редакции
Что происходит на столичном рынке недвижимости и какие штрафы заплатят владельцы квартир, которые сдают их «в чёрную».
19 июля издание РБК сообщило о том, что Департамент информационных технологий Москвы разработал систему для поиска арендодателей, не платящих налоги.
Детали работы системы руководитель департамента Артём Ермолаев не сообщил, но в 2017 году он рассказывал о планах анализировать площадки для аренды недвижимости, собирать информацию о размещённых квартирах и сопоставлять данные со статистикой по уплате налогов.
По оценкам «Ведомостей», за девять месяцев 2017 года налог на сдачу квартиры заплатили 25,4 тысячи собственников жилья в Москве. Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, только за первую половину 2018 года в Москве было арендовано 125,3 тысячи квартир.
Редакция vc.ru изучила, как изменились за последние пять лет рынок аренды жилья в Москве и доходы арендодателей, и узнала, почему собственники квартир отказываются платить налог.
Какой налог нужно заплатить при сдаче квартиры в аренду
Существует несколько ставок. Их размер зависит от статуса собственника помещения.
Если владелец квартиры сдаёт её как физическое лицо, то он должен заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ) — 13% от выручки за аренду.
Но если собственник квартиры живёт за рубежом, много путешествует и проводит в России меньше 183 дней, то он перестаёт считаться налоговым резидентом и вынужден платить налог по ставке 30%, рассказывает адвокат Михаил Салкин.
Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо до 30 апреля подать декларацию в ФНС — лично, по почте России или через сайт налоговой инспекции (для этого нужно иметь электронно-цифровую подпись). Сам налог нужно оплатить до 15 июля.
Если собственник не подаст декларацию, то его могут оштрафовать на 5% от суммы налога. А если не заплатит налог — то на 20%.
«Кроме того, на сумму налоговой задолженности начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, сейчас это 1/300 х 7,25% = 0,02416% в день», — поясняет Салкин.
Однако ставку налога можно снизить. Для этого собственнику квартиры нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощённую систему налогообложения.
«В этом случае размер налога составит 6% от суммы полученного дохода. Сам налог уже придётся платить поквартально и также подавать декларацию до 30 апреля следующего года», — поясняет Салкин.
Однако собственнику жилья придётся выплачивать страховые взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования — минимум 32 385 рублей в год, если годовой доход меньше 300 тысяч рублей.
Если больше, то придётся доплатить 1% от разницы между суммой дохода и 300 тысячами рублей. Например, если собственник заработал 1 млн рублей, то в качестве страховых взносов ему придётся заплатить 39 385 рублей. (Расчёт можно сделать с помощью калькулятора ИП).
У владельца недвижимости есть возможность уменьшить сумму налога на сумму страховых взносов: для этого налог нужно оплатить до конца текущего года. То есть собственник жилья заплатит не 99 385 тысяч рублей (6% от 1 млн + страховые взносы), а 60 тысяч рублей.
Если бы собственник сдавал квартиру в качестве физического лица, то он заплатил бы государству почти в два раза больше — 130 тысяч рублей.
Наконец, существует ещё один вариант сэкономить на налогах — приобрести патент на сдачу недвижимости. Для этого также нужно быть предпринимателем и платить страховые взносы.
Стоимость патента зависит от площади и расположения квартиры. Например, чтобы приобрести патент на трёхкомнатную квартиру в центре Москвы площадью 84 м², нужно заплатить 54 тысячи рублей в год.
Как изменился рынок аренды жилья в Москве за пять лет
Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, в 2015 году средний размер арендной ставки в Москве снизился на 4-8% по сравнению с 2014 годом. Например, если в 2014 году однокомнатные квартиры в среднем сдавались за 34,6 тысяч рублей, то год спустя — за 31,8 тысяч рублей.
По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, с лета 2017 года ставки начали медленно отыгрывать позиции: «Заметнее рост выражен в домах бизнес-класса и многокомнатных квартирах, но и обычные "однушки" и "двушки" в домах советской постройки подорожали за год на 1-1,5 тысяч рублей».
Рост арендных ставок сдерживает увеличение количества квартир в новостройках — из-за подешевевшей ипотеки и более доступных цен на жильё.
«В ряде локаций, где недавно ввели в эксплуатацию новостройки, число лотов под сдачу очень велико, и сдать жильё без дисконта часто бывает проблематично», — поясняет Попов.
Кроме того, увеличивается количество жилых комплексов, где можно взять квартиру или апартаменты в аренду на длительный срок. По словам аналитика ЦИАН, пока что такие предложения относятся к бизнес-классу и стоят на 10-15% выше рынка. Например, однокомнатную квартиру с ремонтом на Ленинградском проспекте можно арендовать за 42-44 тысячи рублей.
Ещё один тренд московского рынка недвижимости — падение доходности. В среднем по городу доходность составляет 6-6,5% от стоимости квартиры, что сопоставимо с банковским депозитом.
Падение доходности сопровождается ростом стоимости владения жильём. Например, если в среднем в 2013 году собственники тратили на коммунальные платежи 3,5 тысяч рублей в месяц, то в 2018 году — около 6 тысяч рублей.
Кроме того, из-за роста курса иностранных валют в 2014 году выросла стоимость бытовой техники. В апреле 2018 года европейские производители предупредили российских ритейлеров о повышении закупочных цен на 5-10%.
По данным ЦИАН, чаще всего в Москве арендуют однокомнатные квартиры (43% предложений), чуть реже — двухкомнатные (39% предложений). Оставшаяся доля приходится на трёх- и четырёхкомнатные квартиры.
Доли на рынке покупки жилья распределены более равномерно: 35% приходится на двухкомнатные квартиры и по 29% — на одно- и трёхкомнатные.
Самый распространённый тип жилья в аренду — однокомнатная квартира площадью 35-45 м² в девятиэтажном панельном доме 1967-1976 годов постройки.
А самый распространённый тип жилья на продажу — двухкомнатная квартира площадью больше 75 м² в девятиэтажном панельном доме 2007-2017 годов постройки.
Почему собственники отказываются платить налоги
Собеседники vc.ru отметили, что воздерживаются от уплаты налогов из-за сложности и непрозрачности процедуры подачи декларации и оплаты.
Некоторые собственники согласились платить налог, но только в том случае, если государство введёт льготы на оплату коммунальных услуг.
Кто-то не платит налоги, потому что не доверяет государственной системе и не понимает, на какие цели пойдут деньги.
Кто-то думает, что ему ничего не грозит. ФНС сложно обнаружить тех собственников, которые уклоняются от уплаты налогов: чаще всего ведомству помогают участковые, стукачи или риэлторы.
Среди опрошенных vc.ru собственников жилья в Москве многие платят налоги либо потому, что это правильно, либо из-за желания обезопасить себя от неприятностей.
Материал подготовлен при участии Эмилии Гулиевой.
Почему для покупки патента нужно ещё становиться ИП? Есть, например, лицензии на добычу природных ресурсов, но их и физлица могут получать.
Потому что обычный человек не может быть бизнесменом, ему нужен особый правовой статус.
Зачем ему быть бизнесменом, если он сдает единственную квартиру (или 10 квартир), которая (-ые) оформлена (-ы) на него как на физлицо?
А как иначе?
Я уже написал выше. Разовая покупка срочной лицензии (патента) по лимиту найма + продление + 6% отчислений в казну.
В текущей версии законодательства это невозможно без открытия ИП или же ООО.
Патент выдаётся сроком до одного календарного года.
Ну как же? Фермером я могу быть, как физик, охотником/рыболовом - пожалуйста, а жильё почему так сдавать нельзя?
Либо надо допиливать законодательство. А то иначе вскоре придётся страховать жильё и нанимателей, открывать отдельный банковский счёт и т.п.
А вы точно не путаете? Глава КФХ - ИП или ООО. ст. 23 ГК РФ
Короче, на данный момент рынок должен диктовать условия государству, как выходить из тени, а не наоборот. Фермеры, напротив, сами нуждаются в защите своего бизнеса от конкурентов со стороны крупных торговых сетей.
А рынку, извините, это надо?
Думаю, да. В перспективе, это приведёт к наполнению бюджета. А значит, повлияет на стоимость ЖКУ, бюджетные расходы на капремонт, благоустройство территорий и т.п.
Далее, апартаменты будет строить выгоднее, чем продавать жильё на первичке, и квартиры будут подаваться «как сервис», т.е. снять будет выгоднее, чем купить.
Думаете вы одно и, может быть, правильно, но вы не делаете поправку "на ветер", то есть психологию власть-имущих. Налог - это барщина и откуп, если начали платить, значит есть ещё. Мы уже сейчас это видим, как доят со всех сторон всё сильнее и сильнее. Это как сигнал того, что у людей есть деньги. На деле, как мы видим, деньги есть, но не так их много.
Если воровать (вести бизнес втёмную) одинаково сложно всем слоям населения, возможности для роста сильно выравниваются, и личные качества человека начинают определять его социальное благополучие. Если в Европе ещё в 16 веке короли и папы римские брали деньги у банкиров под процент и возвращали, а не топили их в проруби, нет ничего удивительного, что в этих странах сейчас развита налоговая дисциплина.
Давайте всё-таки различать признаки преступлений:
* воровать - это воровать, завладевать чужим имуществом или деньгами;
* уклоняться от уплаты налогов - снижение издержек, которое, кстати, не всегда нелегально.
Ну так недополученная прибыль - это воровство или нет?
Государство не может извлекать прибыль.
Государству - «ночному сторожу» - разве не хочется кушать?
У государства иные цели
А рынок, уплачивая налоги, добивается именно таких.