Как удалённо продать или подарить недвижимость в России, находясь за границей? Как удалённо выписаться из квартиры?
Мы переехали в Португалию несколько месяцев назад и решили продать нашу квартиру в России. В этом посте расскажу процесс подготовки документов по шагам, а также как случайно не попасть на налог 30%, если квартира в собственности меньше 5 лет и как можно провести сделку без посещения Консульства. В дополнение наш квест по удалённой выписке из квартиры.
Сделка с недвижимостью в России при нахождении за границей
1. Продать или сперва подарить? Если квартира в собственности меньше 5 лет, а продавец в отчётном году будет меньше 183 дней в России, то даже если на момент продажи продавец является налоговым резидентом РФ, его может ждать налог 30% на всю сумму продажи (без вычета стоимости приоберетения, т.к. этот вычет работает только для налоговых резидентов России). Например, мы уехали из России в декабре 2021. Продаём квартиру в марте 2022 (мы ещё налоговые резиденты РФ). Но сделка будет проходить годом и налоговая ставка будет определяться по статусу резидентства на 31 декабря 2022 года. А так как мы не планируем в этом году быть больше половины года в России, то придётся платить 30%.
Поэтому мы решили подарить квартиру близкому родственнику (чтобы он не платил налог при получении квартиры в дар), находящемуся в России, который в дальнейшем сможет продать квартиру, заплатив 13% налога с суммы на 1 млн р. меньше, чем стоимость продажи (действует вычет). Документы и на дарение, и на продажу похожи, поэтому всё что будет дальше актуально и для тех, кто решит продавать квартиру, находясь за рубежом. Просто мысленно заменяйте "дарение" на "продажу"
2. Как сделка будет проходить в России? Либо в МФЦ, либо через нотариуса. Сделка регистрируется в МФЦ в течение 9 рабочих дней, при проведении сделки через нотариуса – в течение 3 рабочих дней. Через нотариуса дороже (мы заплатили около 30 т.р. за сделку). Мы решили проводить сделку через нотариуса, чтобы провести её быстрее, а также чтобы (на наш взгляд) снизить риски того, что сделка не пройдёт.
Для проведения сделки необходимо в стране пребывания владельца недвижимости сделать документы. В нашем случае это согласие супруга на дарение квартиры (т.к. квартира приобреталась в браке) и доверенность на дарение недвижимости.
3. Как сделать документы в стране нахождения? Можно в Консульском отделе России или у местного нотариуса. В нашем случае запись в Консульство была на через 1+ месяц вперёд, поэтому мы решили обратиться к нотариусу, хоть и встречали комментарии экспертов, что зарубежным нотариусам могут не доверять МФЦ России и сделку могут не провести. Также в апреле 2022 многие европейские страны начали высылать послов России, поэтому для многих нотариусы в зарубежной стране – единственный вариант (если нет возможности или желания приехать в Россию).
4. Мы обратились к нотариусу в РФ, которому объяснили ситуацию и попросили подготовить для нас шаблоны документов на русском с нашими данными. Мы решили это сделать, чтобы избежать ошибок, а также чтобы сам нотариус в РФ ощущал причастность к сделке и желание завершить её успешно. За 3000 рублей нотариус в Москве подготовил нам согласие супруга и доверенность. Важно, что доверенность выдаётся на третье лицо, им не может быть человек, кому дарят квартиру.
5. Я обратился в бюро переводов в Москве, у которого раньше заказывали переводы на португальский язык с нотариальным заверением и договорился, чтобы они сперва перевели документы с русского на португальский, а затем заверили обратный перевод с португальского на русский после того как нотариус в Португалии сделает нам доверенности. Таким образом мы получили шаблоны доверенностей на португальском языке (без всяких заверений – просто документы в doc). Стоимость 2500 р.
6. Мы с женой приехали к нотариусу в Португалии, которому показали два документы и попросили сделать доверенности. Они обошлись нам примерно в 75 евро. За полчаса два документа были готовы. Важно проверять, чтобы в документах при перепечатке данных из паспортов не было ошибок. В нашем случае мы раза 3 просили перепечатать документы, т.к. наши фамилии встречались в разных местах, и они довольно сложны в латинской транслитерации (+ небольшие отличия у меня и жены из-за сочетаний ia / ya).
7. Апостиль. Доверенности, выданные в Португалии (как и многих других странах) будут требовать апостиля на документах, чтобы они были действительны в России. Поэтому мы узнали, где ставят апостили на документах и приехали за простановкой двух апостилей на документах. Это стоило около 20 евро и заняло около часа. Наши документы готовы для отправки в РФ.
8. Доставка документов в РФ. Самый быстрый способ доставки документов в Россию – найти человека, кто туда летит. Я разместил сообщения в нескольких чатах / группах Португалии и нашёл человека, кто летит в Россию из Лиссабона (не прямым рейсом). Также документы можно передать Сдэком или обычной почтой с трек-номером (но это может быть дольше, из Португалии около 10 дней).
9. Документы доставили в бюро переводов, которые нам переводили с русского на португальский. Они "сделали" перевод обратно + добавили перевод апостиля и еще небольшого дополнения от португальского нотариуса. А затем нотариально заверили перевод. Итого 3000 рублей за 2 документа.
10. Подготовка к сделке у нотариуса в РФ. Сообщили нашему нотариусу в РФ, что готовы проводить сделку. Они попросили прислать все документы на подготовку. Доставили им доверенность + согласие + паспортные данные + подтверждение родства (свидетельство о рождении) между владельцем квартиры и одаряемым. Нас записали на через 5 рабочих дней на сделку.
11. Сделка. Доверенное лицо и тот, кому дарим квартиру (близкий родственник), пришли с паспортами и оригиналами документов. Сделку провели. Затем из гос органов при регистрации поступил запрос на проверку доверенности и согласия супруга из Португалии. Доверенное лицо через нотариуса передало эти документы. В течение пары дней право собственности перешло родственнику.
Параллельно мы решили всей семьёй выписаться из квартиры, чтобы родственнику легче в дальнейшем было продать квартиру. Эта история ещё в процессе, но поделюсь тем, что знаю об этом.
Как удалённо выписаться из квартиры в России, находясь за границей?
Мы переписывались с нашим Консульским отделом Посольства России в Лиссабоне, задавая вопросы о возможной выписке из квартиры, и внезапно они нас пригласили подготовить все документы без записи (это было в конце марта 2022), а запись у нас была только на конец апреля. Повезло, человек в Консульстве, кто готовил документы – просто оказался очень добрым и желающим помочь.
На сайте Посольства были шаблоны доверенности на выписку, а также заявления на выписку, которые необходимо отправить в Отдел по Вопросам Миграции МВД в России для удалённой выписки.
Мы пришли в Консульский отдел РФ в Португалии и сделали 6 документов – 3 заявления на снятие с регистрационного учета с указанием нашего нового адреса жительства в Португалии (за несовершеннолетнего ребенка может писать заявление один из родителей) и 3 доверенности на выписку нас по шаблону в Консульстве. Документы сделали и заплатили 105 евро.
На сайте Консульства указано:
При поступлении самостоятельно направленных гражданином надлежаще оформленных документов в территориальный орган МВД России его снятие с регистрационного учета по месту жительства осуществляется в бесспорном порядке
В Консультсве нас заверили, что в МВД обязаны принять документы и снять, даже если мы отправим их вместе с другими людьми в Россию.
Мы передали паспорта, свидетельство о рождении ребенка и 6 документов из Консульства с человеком в Россию (заплатив 3000 р. за помощь в передаче документов).
Доверенное лицо с нашими документами пришло в ОМВ МВД нашего района в Москве, но там начальница отказалась принимать документы, ссылаясь на 55 статью 894 приказа МВД:
Для снятия с регистрационного учета по месту жительства гражданин (законный представитель) в период его нахождения за пределами Российской Федерации направляет почтовым отправлением из страны проживания заявление о снятии с регистрационного учета по месту жительства произвольной формы с указанием адреса выбытия, подлинность его подписи на котором нотариально засвидетельствована в дипломатическом представительстве или в консульском учреждении Российской Федерации в стране проживания либо у нотариуса с последующей легализацией документа или проставлением на нем апостиля (для государств - участников Гаагской конвенции от 5 октября)
Мы пытались как-то сослаться на информацию из Консульства, а также на то, что есть доверенности, заверенные в Консульстве, но это было бесполезно. На сайте МВД в причинах отказа от предоставления гос услуги в снятии с рег учета по месту жительства нет такой причины как "документы доставлены не почтой из другой страны и что на конверте не стоит метки о пересечении границы" (этого требовала начальник ОВМ МВД), но это нам не помогло.
Как бы не хотелось добиться правды и истины (а по информации из интернета не все ОВМ МВД отказываются принимать документы по доверенности) и наказать виновных, а у нас есть основания для жалоб, мы решили сперва попробовать действовать самым быстрым способом: отправить заявления обратно в Португалию и затем отправить их почтой в Москву.
Только по словам ОВМ МВД им будут требоваться только наши заявления, а доверенности не нужны. Мы получили документы в Португалии и пришли в местный CTT (почта). Там за 5 евро 25 центов оформили доставку документов (заявлений) с трекинг-номером на адрес ОВМ МВД. Нас обязаны будут снять с учета. По опыту других людей документы почтой из Португалии доходили за 10 дней до России. Мы пока ждём.
Если вдруг нам откажут в снятии с рег учета, мы подадим жалобы на этот ОВМ МВД, их обязаны будут удовлетворить, т.к. основания для непринятия документов и отказе в услуги не соответствуют нашей ситуации.
Если вдруг это затянется или по какой-то причине наши заявления потеряются, у нас есть ещё запасной вариант: новый собственник может обратиться в суд для выписки прописанных людей через суд. Суд удовлетворяет иски в подобных случаях.
Update: нас выписали, и ребенка тоже. За 15 дней дошли документы обычной почтой. Отслеживали по трек-номеру. На португальском сайте CTT только до Лиссабона обновлялись статусы, а продолжение нужно смотреть на российском. Затем наше доверенное лицо сходило на почту и попросило уведон, чтобы отнести в ОВМ МВД, так как по словам сотрудников почты из МВД не забирают письма и честно они уходят обратно. Затем за 3 дня нас выписали и попросили прийти с паспортами. Метки о снятии с рег учёта поставили. Ребенку на листке регистрации тоже поставили штамп.
Пишу о Португалии, бизнесе и жизни:
Основатель POGUMAX (проекционные технологии, 1000+ клиентов) и HYLS (онлайн-курсы, 120 000 студентов), продаю доли в бизнесах для инвесторов от 3 до 20 млн р.
Мой телеграм-канал, Instagram, Facebook.
Вы сами себе создали массу проблем в плане дальнейшей продажи квартиры. Смотрите. Вы ПО ДОВЕРЕННОСТИ подарили квартиру третьему лицу. Причем, доверенность не от нотариуса РФ (проверяемая онлайн), а из загранучреждения РФ (непроверяемая). То есть, для будущего покупателя вашей квартиры вы создали массу рисков. Соответственно, они будут учтены в цене квартиры (читай, придется продавать с дисконтом).
Доверенности из загранучреждений тоже проверяемы, был опыт, всё проверяется.
Ну, расскажите. Допустим, доверка из США, консульство в Хьюстоне. Разница во времени 10-11 часов. Сделка у нотариуса делается в субботу. Документы в Росреестр он должен подать на позднее понедельника. А консульство откроется только в понедельник в семь-восемь вечера по России, Когда документы уже ушли в Росреестр. При этом доверка могла была быть отменена в пятницу. То есть, на момент сделки она уже не действовала. Плюс, доверки, сделанные загранучреждениями РФ, в нотариальную базу не вводятся.
Все вышеоптсанное относится к ситуации, когда доверка была сделана в консульстве/посольстве РФ. Если же она сделана у местного нотариуса, то там вообще без шансов.
Прежде всего, все доверенности сделанные у местных нотариусов с апостилем в результате в РФ не принимаются под различными предлогами. Все консульские доверенности проверяемы, дело не в часах, а любая организация в РФ на это берёт 3 рабочих дня. Но в реальности от недели. Пока её не проверят, дело застопоривается... А что такое у Вас *доверка*, что за слово?
Жаргонное (но крайне общеупотребительное) слово "доверка" я использовал для краткости. С иностранной апостилированной доверенностью работал лично. Нотариус тоже сначала пытался не принять. Но эта проблема решилась после требования выдать письменный отказ в совершении нотариального действия. К тому же, есть указивка нотариусам (письмо то ли МИДа, то ли Минюста еще 2017-18 годов), требующая принимать апостилированные иностранные доверки. Это письмо появилось, когда консульства РФ в США начали закрывать.
Можно попросить Вас поподробнее рассказать, как любая организация в РФ (особенно, Росреестр) может проверить консульскую доверенность за неделю. По регламенту на регистрацию нотариально удостоверенной сделки у Росреестра три дня. Вы хотите сказать, что-то случае с консульской доверкой они будут регламент нарушать? Или предполагается, что ее должен как-то проверить нотариус, сделавший эту сделку?
З дня просто никто не выдерживает. Регламент нарушается, да и что... Никуда ни деться, делать то надо.
Так а кто должен проверить заграничную доверку? Нотариус или Росреестр?
Если сделка через нотариуса, то проверяет нотариус. Если подача документов через МФЦ самостоятельно, то проверяет Росреестр.
Нотариус в течение суток должен послать все документы по сделке в Росреестр электронной форме. Скажите, КАК он это сможет сделать, если он "заграничную" доверенность неделю проверять будет?
Для этого есть подготовка документов. В эту подготовку входит вся проверка и подготовка договора. После того, как стороны подписали договор, он отправляется и от этого дня отсчитывается 1 день на регистрацию. Важно подгадать, чтобы не пришлось на выходные.