Строим готовый дом на перепродажу. Феерически вышли из бюджета на 5 млн рублей, и это изменило все

Всех приветствую! В конце сентября 2021 года я заявил о намерении построить современный дом на берегу реки. Цель: вложить 15 млн рублей и сделать х2 на перепродаже за 6-12 месяцев. Подводим итоги за 8 месяцев.

Вместе со стартом проекта, я начал вести блог в тг, а в прошлой статье на VC поделился успехами проекта и опытом ведения блога.

Суровая публика VC накидала мне ... в панамку. Видимо передушил успешным успехом. Сейчас, на радость «яжеговорилам», поделюсь обратной стороной нашего развития.

Чтобы статья была интересна не только хейтерам, каждый этап я резюмирую выводами и полезными советами. Если планируете строить дом или делать на этом бизнес, обязательно прочитайте, будет много полезности.

Время чтения 12-15 мин. Встречаемся в комментах=)

Немного освежу память и повеселю вас изначальными планами по бюджету в 15 млн. рублей

• Видовой участок 3 млн. р.
• Домокомплект 5-6 млн. р.
• Отделка 5 млн. р.
  
• Обустройство участка 1,5 млн. р.
• Маркетинг и реклама 0,5 млн. р.

Все началось довольно бодро, но сегодня дефицит составляет почти 5 млн. рублей. Давайте поэтапно разбираться, как так получилось.

Свой анализ мы начали с изучения предложений на Циане. Если сейчас туда заглянуть, можно найти большое количество неплохих предложений от 500-1,5 млн рублей. Видовыми их назвать сложно, но зато с коммуникациями и относительно недалеко от Москвы.

Мы зарядили наших менеджеров искать видовые варианты. Критерии были таковы: первая линия у леса/воды или на склоне рядом с Москвой.

У нас было стойкое убеждение, что за пару миллионов, что-то стоящее найдем.

Собрали большую табличку, которая на практике оказалось почти непригодной. В объявлениях на фото — видовые участки, на деле — обычные.

Так мы и получили первый тревожный сигнал, что видовые участки днем с огнем не сыщешь. Поиски продолжались, и полная выгрузка из Циана смогла предложить нам только несколько вариантов.

Один — на границе у леса, неправильной формы.

Другой — в глухом лесу, на берегу реки. Цена в 3,5 млн + доп. вложения выкорчевка деревьев.

Несмотря на стоимость, он нас заинтересовал, и мы были настроены на покупку. Все-таки комбо: лес + вода того стоят. К сожалению, он оказался длинным и очень узким, и поставить туда нормальный дом невозможно.

Так мы попали в тупик и начали повышать планку по бюджету и снижать по ожиданиям.

В таких настроениях продолжались поиски, пока не нарвались на менеджера, который рассказал о новом поселке, который будет стоять прям на берегу реки. На первых этапах обустройства ценник - 400т.р/за сотку, что было нам по карману.

Несмотря на риски, решили купить именно его. Уж слишком хорошее место и виды.

В итоге участок нам обошелся в 2,3 млн с газом. Такая находка была подарком, потому что сошлось все: и бюджет, и панорамный вид, и расстояние от Москвы, и скоростная трасса. Да и выбирать было не из чего.

Несколько выводов по видовым участкам:

• Видовые участки - это редкость и ценность. На Циане долго не задерживаются.
• Надо сотрудничать с менеджерами и агентами. Они могут рассказать об интересных лотах, которых нет в Интернете.
• Нам придется научится их находить, если мы планируем продолжать наш бизнес.
  
• Видовые участки в обжитых КП стоят очень дорого.
• Видовая земля - неплохой инвестиционный актив, растет в цене по мере развития поселка, очень ликвидна.
• Доступные цены на видовые участки только в новых коттеджных поселках.

Основные риски нового поселка в том, что ты покупаешь землю непригодную к жизни, и ждешь ее обустройства. Остается верить и надеяться, что обязательства по обустройству будут исполнены, и быть готовым отстаивать свои права через суд.

Но, как выяснилось, есть и плюсы:

1. Инвестиционная привлекательность. Например, в нашем случае стоимость участка увеличилась почти на 50% за 8 месяцев.

2. В новых поселках будет больше современных архитектурных и ландшафтных решений.

2. Первые дома задают стиль всему поселку и привлекают клиентов на стройку аналогичных.

Дело в том, что купив участок, люди начинают глубже вникать в архитектуру. Если ваш дом выглядит интересно и привлекательно, то они начинают воспринимать архитектуру или стиль как эталонный, и обращаются к нам за помощью в строительстве. Например, сейчас, мы прорабатываем несколько проектов фахверка для наших соседей.

Прошло 8 месяцев с момента покупки участка, и нам повезло не быть обманутыми.

Инфраструктура развивается бодро: вода и электричество подключено, забор, площадка и кпп — на месте, соседи строят приличную архитектуру, большенство участков распродано.

Но есть одно но…

P.S в поселке осталось еще пару видовых участков у воды, если кому надо, пишите организуем просмотр.

Изначально нас интересовал дом площадью ±150м2. Мы получили несколько убедительных офферов в разбеге с 5-6 млн. Именно этот бюджет мы заложили в бизнес-план.

Выбрать исполнителя было не просто, сравнить предложения и цены недостаточно. Все важные детали скрыты в глубине.

Поделюсь нашим способом, который помог объективно сравнить все предложения и выбрать лучший вариант. Берите на заметку.

Каждое предложение можно разбить на 5 составляющих: характеристики каркаса, наполнение каркаса, комплектация, условия и гарантии, репутация.

1. Каркас и его наполнение.

Оцените каркас дома, это основа на которую накладывается все остальное. Для этого сравните полезную площадь помещения, высоту аттиковой стены, толщину и качество бруса, высоту потолков.

2. Наполнение каркаса

По-хорошему, надо сравнивать полностью пироги (слои) стен/кровли/пола. Там бывает не все очевидно, поэтому обращайте особое внимание на утеплитель и стеклопакеты. Их качество и энергоэффективность будет больше всего влиять на комфорт дома и стоимость его отопления.

3. Комплектация теплого контура

Понятие «теплый контур» у всех компаний разное, и на его комплектации сильно спекулируют.

Например, далеко не везде включена чистовая финишная кровля, чистовые фасады, шумоизоляция, покраска, водосток и подшив кровли.

Визуально эту разницу можно увидеть на фотках ниже:

Теплый контур v1

Теплый контур v2

Оба этих варианта будут называться домокомплектом теплого контура. Но в деньгах разница между ними в несколько миллионов рублей дополнительных вложений, которые лягут на ваши плечи.

3. Условия и гарантии.

Даже если с первого взгляда у одной компании условия и гарантии заметно лучше, это не значит, что так оно и будет на самом деле. Зачастую, слишком хорошие условия компенсируются подводными камнями.

Например:

Гарантия 25 лет на дом звучит хорошо, но в деталях выясняется, что это гарантия на материал, а не на собранную конструкцию, или например действует только при правильной эксплуатации дома и периодическом обслуживании.

Обычно такие кабальные нюансы заметно увеличивают размер и сложность договора.

Сложный и большой договор хитро защищает интересы компании, но не ваши. Если компания так защищается, значит были и будут юридические нападки со стороны клиентов. А с чего вдруг, если с продуктом и условиями все в порядке?

4. Репутация.

Отзывы — не показатель. Ищите групповые чаты клиентов.

Негативные отзывы легко появляются даже у порядочных компаний, люди никогда не пишут позитив. А вот накрутить отзывы и подтереть негатив несложно. Так чему можно доверять?

Групповые чаты реальных клиентов. В стройке покупатели часто объединяются в группы, где откровенно обсуждают всё — от технологии до мелких конфликтов.

Изучите содержание этих чатов или задайте вопрос участникам об их опыте взаимодействия с компанией.

Помните, что слабые места компании тщательно скрывают, а сильными бравируют, поэтому разобраться крайне сложно.

По итогу, нам повезло выбрать подрядчика, который с отличием прошел все проверки. Полная комплектация, высокое качество, репутация и ценник.

Вот наш дом в теплом контуре, обратите внимание комплектацию: кровля чистовая, фасадные панели, брус покрашен, водосток - все на месте.

Но тут не все так гладко, как может показаться... Мы на своем опыте поняли разницу индивидуального подхода и стандартизации.

Хорошая цена и качество в сравнение с конкурентами обусловлена несколькими факторами: собственное производство бруса и стандартизация.

Что это значит для клиента?

Это значит, что вы получите хороший продукт заводского качества по адекватной цене, но могут возникнуть сложности, если у вас есть нестандартные хотелки.

То есть, ты выбираешь один из проектов под свою планировку, далее - выбираешь опции строго из предложенных. Цвет покраски 6 вариантов, панели 5 вариантов и т.д.

И вроде бы ничего криминального, но это пока вы не вышли из матрицы этих вариантов.

Мы это поняли только через пару месяцев, когда утверждали дизайн экстерьера. Нам пришлось серьезно постараться, чтобы отвоевать свою текстуру фасадных панелей, цвет покраски бруса. Декоративные рейки - увы не смогли, пришлось делать самостоятельно.

Второй пример - это битва за кукушку для нашего первого клиента.

Это специальная секция в конструкции крыши, которая создает там дополнительное пространство и свет

Клиент очень хотел такую кукушу, но ее в стандарте не было..

У нас был бешенный азарт, все таки первый клиент как никак, надо решить любой ценой. С горем пополам, мы смогли договориться о производстве домокомплекта с кукушкой.

Нам до сих пор за это прилетает. Ведь новые клиенты, которые видят этот кейс, хотят так же, и доводят наших производов =)

Вот так получился дом с кукушкой у нашего подписчика, который обратился после анонса нашего проект на vc. Скоро возьмем у него интервью.

Справедливости ради скажу, что партнер, пусть с диким трением, но все же почти все хотелки удовлетворил, правда они зареклись больше никогда не идти на встречу в подобных вещах =(

Несмотря на все сложности, для нас, как для бизнеса, выбор в пользу стандартизации правильный. Гораздо практичнее сделать качественный дом по адекватной цене, чем развлекать себя творческими экспериментам .

Возвращаюсь к хронологии проекта. Определившись с исполнителем, заносим аванс - 2 млн.рублей. Таким образом, бронируем для себя текущие цены и очередь в производстве, далее утверждаем проект и его комплектацию.

Естественно, чтобы утвердить проект-комплектацию, надо разобраться с планировкой.

Одно дело — строить для себя, другое — под будущего покупателя. Во втором случае необходимо детально понять своего будущего владельца. Причем не конкретного, а статистического, у кого будет достаточно денег и мотивов купить ваш дом.

По нашему мнению, наиболее вероятный покупатель, это:

Чтобы хозяева решились на покупку, надо их впечатлить, и поэтому мы решили делать ставку на спальню, кабинет и кухню.

Вот как мы определили необходимые пространства в порядке приоритета:

1. Шикарная мастер-спальня — это спальня с личным С/У и гардеробом.

2. Просторная кухня, совмещенная с большой гостиной.

3. Хозяева могут работать удаленно, а значит — нужен современный и стильный офис.

4. Два ребенка могут быть разного пола и возраста, значит — +2 детские комнаты, и у них тоже должен быть С/У.

5. Гостевая комната должна быть на первом этаже, чтобы была возможность разместить гостей или пожилых родственников.

Почти сразу стало очевидно, что площади предполагаемого проекта категорически не хватает. Невозможно совместить мастер-спальню, гостиную, две детских и кабинет на 150м2, как не крути. А покрутили мы немало.

Несмотря на аппетиты, остановились на увеличении площади до ±200м2.

Визуализацию интерьера мы делали в самом конце, но нарушу хронологию, и добавлю ее сюда, чтобы вам было наглядней=)

С личным С/У и гардеробом, а отличительной фишкой сделали ванну прям в комнате у панорамного окна.

Мы старались объединить все пространства и сожителей между собой. Неважно, где ты находишься: в прихожей, на кухне, в гостиной или на террасе, ты всегда будешь в контакте с остальным домом и его сожителями.

Я, как человек с опытом удаленной работы, оторвался по полной. Добавил все, что мне помогает работать: большие пространства, высокие потолки, уединённость и панорамные виды.

Чтобы реализовать эти задачи пришлось вынести помещение кабинета на внешний контур дома, поставить стеклянную дверь с видом на реку, подвести террасу и закрыться от соседей рейками

Очень органично встроили сюда спальные места, которые могут трансформировать офис в дополнительную спальню в случае набега гостей)

Два цветовых решения для мальчика и девочки, с отдельным С/У. Если ребенок один, то можно легко изменить назначение на спортзал, гостевую или комнату для какого нибудь хобби.

Высокие потолки, много естественного освещения, панорамные окна.

Планировка раскрыла глаза не только на необходимую площадь, но и в целом на комплектацию домокомплекта.

Например, для максимизации видового эффекта земли мы добавили переднюю террасу (патио), которая с собой в комплекте требует портальную дверь.

Позже мы смекнули, что можно выгодно дополнить архитектуру и функциональность дома навесом для машины за небольшие деньги (+300к).

Правда, в итоге пришлось от него отказаться в пользу крытой террасы. Дело в том, что ширина навеса недостаточная для большой машины, а у нашего клиента, вероятно, такая и будет.

Так навес превратился в крытую террасу.

И вот мы имеем большую террасу 100м2, которая предполагает несколько дополнительных входных групп.

Добавленное помещение под кабинет тоже напросилось на дополнительные панорамные окна с собственным выходом на террасу. и т.д

Не хочу вас утомлять логикой, которая неумолимо увеличивала комплектацию, а вместе с ней и стоимость домокомплекта.

Просто покажу, как расширилась комплектация:

• +60м2 теплого контура
• +50м2 крытых террас
• + 6 панорамных окон
• + 5 мансардных окон
• +3 входные группы

Каждая отдельная опция выглядела несущественно и мы ожидали увеличение с 6 до 8 млн, ок - до 9 млн. рублей. Но итоговая сумма нас приземлила.

Мы получили счет на 11 млн..

Немного придя в себя, стали судорожно проверять смету и выявлять позиции, от которых можем отказаться.

Все попытки как-то удешевиться либо требовали полный откат до первых версий, либо существенно не влияли на стоимость. Подробное изучение сметы и оптимизация некоторых решений помогло скинуть ± 500к, но этого было недостаточно, чтобы принципиально повлиять на проект. Дальнейшее удешевление было невозможно без потери концепции проекта.

Итого, новая комплектация увеличила ценник на домокомплект с 6 до 10,5 млн рублей. Дефицит составил 4,5 млн. рублей относительно плана.

На этом моменте мы взяли паузу, чтобы подумать, как действовать в новой реальности. Денег на отделку/ремонт уже не хватает, а площади только увеличились.

Существенное увеличение бюджета толкало нас на 2 сценария.

Первый - привлечение инвестиций/кредита, второй - отказ от концепции «под тапочки».

Дом "под тапочки" - очень востребованная опция, т.к снимает с покупателя весь головняк с ремонтом, экономит время и минимизирует риски.

Для девелопера (строителя), дом «под тапочки» - это риск не угадать с дизайном и планировкой. Я уже не говорю про то, что финишная отделка заметно увеличивает цикл сделки.

Чтобы понять как действовать, решили спросить напрямую у рынка.

- Почти все клиенты обращаются с досок объявлений, а значит, решение звонить, они принимают на основе фоток и описания.

Мы решили сделать максимально качественное объявление, с фотореалистичной визуализацией в точности под проект и качественным копирайтом, и посмотреть, как рынок будет реагировать на вариант без отделки.

Заказали рендеры, которые оказались слишком сочные, и не походили на роль фото для объявлений.

Пришлось найти другого визуализатора, который смог сделать более реалистичную визуализацию.

Вот что получилось:

Написали вкусный продающий текст и залили его на доски объявлений:

Мы разместили объявления нашего проекта и стали ждать звонки.

Прошло пару дней. Очень....Давящая....Тишина…..

В объявлении были только экстерьеры, и мы предположили, что объявления без интерьера не вызывают доверия.

Я принялся работать над интерьерами, в надежде получить звонки. Пока я занимался визуализацией интерьера, тишину прервал первый звонок! Потом второй, и так штук 5 за пару дней.

К слову, это произошло само собой, содержание объявлений не менялось. Видимо, рынок стал немного отмокать после событий 24 февраля.

Когда количество звонков перевалило за 10, а их системность вселяла надежду на позитивный исход, мы начали озвучивать различные офферы по телефону.

Оффер, который хорошо зашел.

Далее мы присылали реальные фото с текущим прогрессом стройки, визуализацию интерьера, и приглашали на просмотр.

Если после всего увиденного интересант приезжает на просмотр, мы фиксируем оффер как заходящий.

На сегодня, спустя месяц размещения, мы собрали около 30 обращений, 5 выездов на просмотр и 2-ух горячих заинтересованных клиентов, которые ждут завершения работ.

Равнодушных не было. В качестве обратной связи получали самые разнообразные реакции. От недоверия, что дом с такими окнами будет теплым до одержимостью его купить.

Так мы пришли к текущей концепции - "Дом как на картинке, ремонт на выбор".

Этот вариант наиболее щадящий для нас. Ведь продав дом, у нас будут деньги сделать ремонт вперед, или еще проще - отдать эту заботу клиенту, если он хочет что то своё.

1. Месяц, чтобы завершить работы по дому и благоустройству участка.
2. Продать дом до конца лета.
3. Пока дом продается, используем его как выставочный образец, водим туда клиентов на стройку.
   
4. В случае успеха, найти инвесторов под будущий более масштабный проект.
   
5. Хотим построить мини-поселок на 3-5 домов, внутри сформированного поселка, и объединить эти дома единым стилем, архитектурой и ландшафтом.

Приглашаю желающих в гости на просмотр дома. Ездим туда несколько раз в неделю, присоединяйтесь)